Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:123

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trong nghiên cứu, ngoài việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện, tác giả còn đưa ra phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá của người dân đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó thấy được thuận lợi, khó khăn, yếu tố ảnh hưởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tại huyện Phúc Thọ.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP -------------------------- TRƯƠNG MINH CHÂU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày..…tháng…..năm 2020 Người cam đoan
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, các thầy cô trong toàn Viện đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể Lãnh đạo, cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Trương Minh Châu
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. v DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4 1.1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 4 1.1.1. Những khái niệm có liên quan ...................................................... 4 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản .......................................... 6 1.1.3. Định giá đất .................................................................................. 8 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 16 1.2. Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ............ 21 1.2.1. Văn bản tại các cơ quan Trung ương ......................................... 21 1.2.2. Văn bản tại địa phương .............................................................. 22 1.3. Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên thế giới và Việt Nam .......................................................................... 23 1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới ...... 23 1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................... 25 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33 2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................... 33 2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................... 33 2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 33 2.4. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 33 2.5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 33 2.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................... 33 2.5.2. Phương pháp thu thập số liệu ..................................................... 35 2.5.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ............................... 36 2.5.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................ 36
iv Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37 3.1. Điều kiện tự nhiên- KTXH tại huyện Phúc Thọ ................................ 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 37 3.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội.............................................................. 43 3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ............ 45 3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai ........45 3.2.2. Phân tích, đánh giá những mặt được, những tồn tại và nguyên nhân ...50 3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ... 52 3.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ..................................................................................................... 52 3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 53 3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........ 54 3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2019.......... 56 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. ........................ 60 3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình ................................................................................................................. 60 3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Cổng Me, xã Tích Giang, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội............................. 72 3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. ........................................... 80 3.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ..................................................................................... 87 3.6. Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đât tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. ..................................... 96 3.7. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ.............................................................. 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO. ......................................................................... 104 PHỤ LỤC
v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 tại huyện Phúc Thọ. .. 58 Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại huyện Phúc Thọ. .. 59 Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2016 - 2019 ...................................................................................... 60 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Vị trí 2 Khu Hồ Vân xã Cẩm Đình ................................................................................................. 71 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Cổng Me, xã Tích Giang ....................................................................................................... 77 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp .85 Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án ......................................................... 88 Bảng 3.8. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................... 89 Bảng 3.9. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ................................... 90 Bảng 3.10. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá .................................................................................................... 91 Bảng 3.11. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................................................................. 92 Bảng 3.12. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ....................................... 93 Bảng 3.13. Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và khoản phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá ......................................................................... 94 Bảng 3.14. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá .................................................................................................................... 95 Bảng 3.15. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 96
vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Phúc Thọ .................................................. 38 Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Phúc Thọ năm 2019 ............................. 43 Hình 3.3. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng vị trí 1 khu đấu giá đất Hồ Vân, xã Cẩm Đình .............................................................................................. 61 Hình 3.4. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng Vị trí 2 khu đất đấu giá Hồ Vân, xã Cẩm Đình .............................................................................................. 62 Hình 3.5. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng khu đất đấu giá Cổng Me, xã Tích Giang .................................................................................................... 73 Hình 3.6 Sơ đồ quy hoạch mặt bằng khu đất đấu giá Cổng Nội, xã Tam Hiệp ................................................................................................................. 81
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, cũng như bảng giá do UBND tỉnh ban hành, lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nước có chủ trương giao đất, cho
2 thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Huyện Phúc Thọ nằm ở phía tây nam thành phố Hà Nội và được quy hoạch là vành đai xanh của Thủ đô, kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bên cạnh đó là sự phát triển từng bước của công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và thương mại, dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó, để có được cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phương và người dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết. Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được các nhà khoa học trong và ngoài nước đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngoài việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện, tác giả còn đưa ra phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá của người dân đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó thấy được thuận lợi, khó khăn, yếu tố ảnh hưởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tại huyện Phúc Thọ. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Phúc Thọ
3 - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ. 3. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội - Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập trong giai đoạn 2016 - 2019. Số liệu điều tra hộ dân và cán bộ quản lý tại thời điểm năm 2020. - Phạm vi nội dung: Từ năm 2016 - 2019 tại huyện Phúc Thọ có khá nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện. Tuy nhiên, do thời gian có hạn đề tài tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án sau: + Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. + Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Cổng Me, xã Tích Giang, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. + Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Cổng Nội, xã Tam Hiệp, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cung cấp cho các cơ quan Quản lý Nhà nước liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ làm căn cứ đề xuất giải pháp phù hợp nâng cao kết quả công tác đấu giá huyện nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung.
4 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Những khái niệm có liên quan 1.1.1.1. Giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật đất đai 2013). Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như
5 chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
6 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định". 1.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
7 quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có
8 lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và CS, 2011). Hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày càng giảm mạnh. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương, và CS, 2011). 1.1.3. Định giá đất 1.1.3.1 Khái niệm định giá đất Bất động sản có các loại khác nhau như: Bất động sản là đất ở và nhà ở
9 riêng biệt, bất động sản là nhà ở chung cư, bất động sản nông lâm nghiệp, bất động sản nông nghiệp...Do đó các khái niệm về định giá bất động sản cũng cần được xem xét theo các nội dung có tính chất nguyên tắc, về các khái niệm, phương pháp chung và riêng. Trong các loại tài sản này, đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Đất đai là một loại tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của tài sản như: Là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Hơn nữa đất đai là tài sản đặc biệt vì: - Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau. - Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. - Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. (Trịnh Hữu Liên, 2013) 1.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11
10 năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; hiện nay, đang xây dựng thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể). Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Luật Đất đai, 2013) 1.1.3.3. Phương pháp định giá đất Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tại Điều 4; đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất và được quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù
11 hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế. Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ- CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). a. Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. b. Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân
12 một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. d. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). 1.1.3.4. Quy định về giá đất Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau: - Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. `- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; + Tính thuế sử dụng đất;
13 + Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; + Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; + Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003 - Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. - Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005