Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Yên trong giai đoạn từ năm 2015-2019. Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Yên. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHÙNG THỊ KIỀU OANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHÙNG THỊ KIỀU OANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên – 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phùng Thị Kiều Oanh
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Quản lý Tài Nguyên, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Yên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Phùng Thị Kiều Oanh
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ v DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................ vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai ............... 3 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký ........... 13 1.2. Cơ sở thực tiễn về văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới và ở Việt Nam ................................................................................................. 16 1.2.1. Trên thế giới .......................................................................................... 16 1.2.2. Thực tiễn hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ........ 22 1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 28 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33
iv 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 33 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 33 2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh ............................................................. 33 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 34 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35 3.1. Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Vĩnh Yên. .................. 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên ..................... 35 3.1.2. Công tác quản lý đất đai ........................................................................ 38 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 ......................................................... 42 3.2. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ 2015 - 2019. ... 44 3.2.1. Cơ cấu tổ chức của Chinh nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên. ........................................................................................................ 44 3.2.2. Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên. ................................................................................................. 47 3.2.3. Cơ chế hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên64 3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh yên qua cán bộ quản lý và người dân ..................................................... 66 3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên ................................................... 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73 1. Kết luận ....................................................................................................... 73 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75
v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC Hồ sơ địa chính PTTH Phổ thông trung học SDĐ Sử dụng đất THCS Trung học cơ sở TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp cả nước năm 2017 ......................22 Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm (2015-2019) .....................................42 Bảng 3.2. Kết quả chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................48 Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (2015-2019) ..................................................49 Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ......50 Bảng 3.5. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong ............51 Bảng 3.6. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác trong 5 năm từ 2015 - 2019 tại thành phố Vĩnh Yên.....................................................................52 Bảng 3.7. Kết quả hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên .......................54 Bảng 3.8. Kết quả lập hồ sơ địa chính theo bản đồ giải thửa 129.............................55 Bảng 3.9. Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2015 và năm 2019 .58 Bảng 3.10. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của Chi nhánh VPĐK đất đai thành phố Vĩnh Yên .....................65 Bảng 3.11. Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền của chi nhánh VPĐK đất đai chi nhánh Vĩnh Yên ...................................................66 Bảng 3.12. Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................67 Bảng 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ ...................................68 Bảng 3.14. Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ .................................................69
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết đi cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCN) đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Tuy nhiên, hệ thống VPĐKĐĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện, thành phố còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy của chi nhánh VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện, thành phố do một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai… Xuất phát từ những yêu cầu thực tiến trên, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã được thành lập từ ngày 20 tháng 10 năm 2014 theo Quyết định số
2 46/2014/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Kể từ ngày thành lập tới nay, chi nhánh đã giúp Sở giải quyết các nhiệm vụ liên quan tới việc ĐKĐĐ, cấp GCN của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tuy nhiên trong thời gian qua vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết. Để có cách giải quyết thích hợp với những khó khăn trên đòi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại công tác ĐKĐĐ, cấp GCN từ cấp xã phường. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để với tình hình địa phương, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Yên trong giai đoạn từ năm 2015-2019. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Yên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn. - Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác của văn phòng. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Vĩnh Yên.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai * Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định và HSDC và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng. Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: (1) đăng ký lần đầu và (2) đăng ký biến động đất đai Đăng ký lần đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất thực hiện lần đầu. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: (1) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; (2) Ngưới đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với ngưới sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất * Đăng ký Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
4 - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. * Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. - Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội; giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản 1.1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản * Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản; Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. * Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận;
5 - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. * Đơn vị đăng ký - Thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằn lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai/ bất động sản - Đăng ký quyền Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
6 cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. - Đăng ký giao dịch Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. - Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007) 1.1.1.4. Đăng ký đất đai và bất động sản Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan dịch vụ công thực hiện- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp: + Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN. + Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở đi. + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp: + Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn...
7 + Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp. + Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính; + Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất + Chuyển mục đích sử dụng đất, + Gia hạn sử dụng đất. + Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất. + Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa ... nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. 1.1.1.5. Khái niệm chung về văn phòng đăng ký đất đai * Văn phòng đăng ký đất đai là gì? Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Văn phòng ĐKQSDĐ là một cơ quan hành chính sự nghiệp được thành lập để cung cấp các dịch vụ công như: Cung cấp thông tin về đất đai cho các cá nhân, tổ chức; Xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai. Mặt khác Văn phòng ĐKQSDĐ giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường quản lý về đất đai bằng các nghiệp vụ như: Thực hiện các thủ tục hành chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính. Nhìn chung các thủ tục hành chính về đất đai đều phải trải qua cửa Văn phòng ĐKQSDĐ. * Chức năng của văn phòng đăng ký đất đai (chi nhánh VPĐKĐĐ) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. * Nhiệm vụ, quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai
8 - Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.-. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). - Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. - Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật. - Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính. - Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. - Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. - Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. - Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật. - Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao. * Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKĐĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:
9 Thứ nhất, hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Thứ hai, theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐKĐĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Thứ ba, hoạt động của VPĐKĐĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới. Thứ tư, từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKĐĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam. Thứ năm, VPĐKĐĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước. Thứ sáu, hoạt động của VPĐKĐĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký
10 quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKĐĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính. - Theo thông tư 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4 tháng 4 năm 2015 có quy định như sau: - Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định - Cơ cấu tổ chức + Phòng Hành chính - Tổng hợp; Phụ trách công tác hành chính - quản trị, kế toán - tài chính, tổ chức - lao động tiền lương, tài sản, kế hoạch - tổng hợp báo cáo; Nhận hồ sơ từ Tổ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân Huyện chuyển vào và chuyển hồ sơ đến các Tổ trưởng Tổ nghiệp vụ có liên quan, luân chuyển hồ sơ trên phần mềm; phát hành hồ sơ thuộc thẩm quyền của Văn phòng Ðăng ký; Thực hiện việc thu phí đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất. + Phòng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh trở lên); + Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận; Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (không có tài sản gắn liền với đất) đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định. Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có tài sản gắn liền với đất) đối với hộ gia
11 đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định. Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh lý biến động về đất đai theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định. + Phòng Thông tin - Lưu trữ; Thực hiện kiểm tra nội nghiệp bản vẽ, kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý; Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, cấp xã; Chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã; Quản lý lưu trữ cơ sở dữ liệu địa chính, bản đồ địa chính, Sổ Mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai, Sổ cấp Giấy chứng nhận; hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, bản lưu, bản sao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định; Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất, phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. + Phòng Kỹ thuật địa chính; Thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Huyện theo quy định. + Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí
12 văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định. - Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 1.1.1.6. Khái niệm và nội dung quản lý nhà nước về đất đai * Khái niệm Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch, kế hoạch. Kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Nội dung Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả cao nhất tại Khoản 2 Điều 22 Luật Đất đai năm đã đề ra 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau: - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính - Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất