Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:98

Thêm vào BST

Báo xấu

57
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC MINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC MINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Đức Minh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thị Lợi là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Đức Minh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài. ............................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. .................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài. ......................................................................................... 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.......................................................... 4 1.1.1. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ......................... 4 1.1.2. Tổng quan về giá đất. .............................................................................. 8 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. ........................................................ 13 1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất: ............................................... 17 1.1.5. Các phương pháp định giá đất............................................................... 20 1.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam. .................................... 23 1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới. ............................................................ 23 1.2.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam. ........................................................ 27 1.2.3. Công tác định giá đất tỉnh Yên Bái........................................................... 32 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34 2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................... 34 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. .............................. 34 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại một số xã, phườngphía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. .................................................................................... 34 2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. .............. 34 2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Yên Bái..................................................................................................... 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. ....................... 35 2.4.2 Phương pháp điều tra, chọn điểm nghiên cứu........................................ 35 2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích ...... 37 2.4.4 Phương pháp chuyên gia. ....................................................................... 37 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................... 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.. 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 38 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ................................................................. 41 3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất. ....................................................................................... 45 3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở một số xã, phường phía Tây trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018. ................................. 53 3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tác động tới một số phường, xã phía Tây thành phố Yên Bái giai đoạn năm 2014 - 2018 ................................................................................................................. 53 3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Yên Bái giai đoạn năm 2014 – 2018 ............................................................................. 61 3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. ....................... 65 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018: ........................................................................................... 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.3.1. Yếu tố vị trí. .......................................................................................... 72 3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi. ...................................................................... 73 3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng. ............................................................................. 73 3.3.4. Yếu tố dân số. ........................................................................................ 75 3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. ...................................................................... 75 3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái............... 75 3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. ........................................................................................... 76 3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Yên Bái..................................................................................................... 80 3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật. ...................................................... 80 3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ........ 81 3.5.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật.......................................................... 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 86 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Yên Bái năm 2018 ........... 49 Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 .................................................................... 57 Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại xã Âu Lâu đoạn 2014 - 2018.................................................................................... 59 Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại xã Giới Phiên đoạn 2014 - 2018.................................................................................... 60 Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018.................................................................................... 62 Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 – 2018 ..... 63 Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường tại xã Giới Phên giai đoạn 2014 – 2018............64 Bảng 3.8: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 .................... 67 Bảng 3.9: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 ................................. 69 Bảng 3.10: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 ................................. 71 Bảng 3.11: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Yên Bái qua ý kiến của người dân ................................................ 76 Bảng 3.12: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Yên Bái ................ 77 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường "giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... (Hồ Thị Lam Trà, 2005). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai, ..v.v Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệnh lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành. Theo GS. Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v... Những hệ luỵ của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Yên Bái đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tốc độ đô thị hoá của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v... dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự nhất trí của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lợi tôi thực hiện nghiên cứu đề tài luận văn: "Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018" . 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018. Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái. Cụ thể tập trung nghiên cứu các vấn đề sau: - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 - Đánh giá thực trạng của giá đất ở tại một số phường, xã phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường, xã phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018. - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Yên Bái. 3. Ý nghĩa của đề tài. - Ý nghĩa khoa học. + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn. Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài. 1.1.1. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất 1.1.1.1. Vai trò của định giá đất. *. Phạm vi định giá đất Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại một thời điểm xác định. *. Mục tiêu định giá đất Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá thị trường, giá có thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng nhằm phục vụ cho mục đích gì. - Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; - Tính tiền khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất; - Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; - Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất,... *. Vai trò của định giá đất Như vậy định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho nhà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. 1.1.1.2. Vai trò quản lý của nhà nước về giá đất. Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hoá đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: - Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng. - Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; - Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; - Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; - Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách môi trường. Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương diện sau: - Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô. Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân, xu hướng đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng, sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch. - Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất. Mặt khác, nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 - Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững. 1.1.1.3. Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất. Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình l - Luật đất đai 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 - Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. - Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất. - Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất; - Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP. - Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP. - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liên quan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2014 - 2018, tỉnh Yên Bái cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như: - Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2014. - Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy định bảng giá đất năm 2015. - Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2017 tỉnh Yên Bái về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái. 1.1.2. Tổng quan về giá đất. 1.1.2.1. Khái quát chung về giá đất. Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ" . Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. *. Địa tô. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát. Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả trước tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Đó là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của chủ đất. Quyền đó đem lại cho chủ đất một lợi ích cụ thể. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ đất trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: Địa tô là một khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ đất. Trong địa tô có địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. *. Lãi suất ngân hàng. Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng *. Quan hệ cung - cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
12 càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hoá thông thường khác. Vì vậy quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp,... Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư … Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn