Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2016-2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:112

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng đăng ký biến động về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn, đồng thời đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý hiệu quả công tác cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La trong thời gian tới. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2016-2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP PHẠM VĂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP ĐỔI, CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ SƠN LA GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN BÁ LONG Hà Nội, 2020
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi bị trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày 06 tháng 11 năm 2020 Người cam đoan Phạm Văn Cường
ii LỜI CẢM ƠN Trong suất quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Bá Long đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo Sau đại học, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài. Xin cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sơn La, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đaithành phố Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày 06 tháng 11 năm 2020 Tác giả luận văn Phạm Văn Cường
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Phần 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai ............................................................. 4 1.1.1. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai .............................. 4 1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai ........................................................................ 6 1.1.3. Đăng ký biến động đất đai............................................................................ 6 1.2. Đăng ký biến động đất đai tại một số nước trên thế giới ...................... 24 1.2.1. Tại Trung Quốc ...........................................................................................24 1.2.2. Tại Malayxia................................................................................................25 1.2.3. Tại Thụy Điển ..............................................................................................27 1.2.4. Tại Anh.........................................................................................................28 1.3. Bài học kinh nghiệm đăng ký biến động của các nước cho Việt Nam . 29 Phần 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 31 2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 31 2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 31 2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 31 2.4. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 31 2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Sơn La ...............................31 2.4.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La ......31 2.4.3. Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai về câp đổi cấp lại GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Sơn La.....................................................32
iv 2.4.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đăng ký và quản lý biến động đất đai tại thành phố Sơn La .......................................................................32 2.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 32 2.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................32 2.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .........................................................33 2.5.3. Phương phápnghiên cứ thực hiện thu thập số liệu sơ cấp .......................33 2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu .....................................34 2.5.5. Phương pháp so sánh, phân tích................................................................35 2.5.6. Phương pháp đánh giá biến động..............................................................35 Phần 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 36 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.. 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................36 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................................40 3.1.3. Dân số, lao động, việc làm, giảm nghèo và an sinh xã hội ......................40 3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................41 3.1.5. Thực trạng của hệ thống hạ tầng xã hội....................................................42 3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.............................43 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La năm 2019 ........................... 45 3.2.1. Khái quát về hiện trạng sử dụng các loại đất ...........................................45 3.2.2. Đánh giá những tồn tại trong sử dụng đất năm 2019 ..............................50 3.2.3. Đánh giá nguyên nhân của những tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2019 ................................................................................................57 3.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016 - 2019 ......................................................................................... 58 3.3.1. Tình hình đăng ký biến động đất đai thành phố Sơn La...........................58 3.3.2. Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sử dụng đất .......................61 3.3.3. Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất ..................64 3.3.4. Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất .................................................65
v 3.3.5. Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ......................................................................................................66 3.3.6. Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ...............................................................................................67 3.3.7. Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai tại thành phố Sơn La...................................................................................................68 3.3.8. Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019.....................................................................................................69 3.4. Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016 - 2019 ...................................................................... 70 3.4.1. Về thực hiện đăng ký biến động .................................................................70 3.4.2. Về cập nhật, chỉnh lý biến động .................................................................78 3.4.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ..............................................................82 3.5. Đề xuất giải pháp quản lý công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La .................................................................................. 84 3.5.1. Hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ....................................................84 3.5.2. Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..............................84 3.5.3. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai .85 3.5.4. Đào tạo, tập huấn nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ, viên chức ........85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 88 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bản đồ địa chính BĐ Biến động CHXH Cộng hòa xã hội CP Chính phủ ĐC Địa chính ĐKBĐ Đăng ký biến động CĐCL Cấp đổi cấp lại CĐCL GCNQSDĐ Cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận quyền... GCN Giấy chứng nhận SMK Sổ mục kê ND Nội dung NĐ Nghị định NXB Nhà xuất bản TLCL Tỷ lệ chỉnh lý TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Xác định số lượng phiếu điều tra .................................................... 34 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 thành phố Sơn La ..................... 45 Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai theo loại đấtgiai đoạn 2016 – 2019 .... 47 Bảng 3.3. Danh sách các công trình dự án đã thực hiện xong trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016 đến năm 2019 ............................................................. 50 Bảng 3.4. Danh sách các công trình dự án chưa thực hiện xong trong năm 2018, đề xuất chuyển tiếp sang năm kế hoạch sử dụng đất năm 2019 ........... 53 Bảng 3.5. Số liệu thống kê thửa đất tại TP.Sơn La giai đoạn 2016 – 2019 ... 58 Bảng 3.6. Kết quả phân loại tình trạng thửa đất trong công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Sơn La từ năm 2016 đến 2019 ......................................... 59 Bảng 3.7. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 60 Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019 ......... 61 Bảng 3.9. Kết quả đăng ký biến động về tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................................................................................ 63 Bảng 3.10. Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 .......................................................... 64 Bảng 3.11. Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................................................................................ 65 Bảng 3.12. Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 .................................................................................. 66 Bảng 3.13. Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 .......................................................... 68 Bảng 3.14. Tình hình chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 .................................................................................. 69
viii Bảng 3.15. Kết quả điều tra người sử dụng đất về việc đăng ký biến động, hiểu biết về thủ tục đăng ký biến động trên địa bàn thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 71 Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai tạithành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................................................................................ 74 Bảng 3.17. Hệ số biến động đất đai tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 .....76 Bảng 3.18. Kết quả điều tra người sử dụng đất về khó khăn trong ĐKBĐ và quan điểm về ĐKBĐ trên địa bàn thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019 .... 77 Bảng 3.19. Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ địa chính xã về công tác quản lý biến động đất đai tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................ 79 Bảng 3.20. Tổng hợp kết quả điều cán bộ văn phòng đăng ký đất đai về quản lý biến động đất đai tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 .................... 80
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Sơn La ............................................... 36 Hình 3.2. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu về đất đai năm 2019 ....................... 49 Hình 3.3. Cơ cấu biến động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................................................................... 62 Hình 3.4. Thống kê kết quả đăng ký biến động đất đaitrên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................................................................... 72 Hình 3.5. Phân loại mức độ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 ........................................................................... 75
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là một trong những nguồn lực quan trọng trong chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Vai trò của đất đai ngày càng lớn khi dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu sử dụng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất, ... ngày càng tăng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Do đó, các quan hệ đất đai luôn là vấn đề được quan tâm đặc biệt, vì nó liên quan đến các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của mỗi cá nhân và toàn xã hội. Trong những năm qua ở Việt Nam, thể chế, chính sách và pháp luật về quản lý đất đai liên tục được hoàn thiện nhằm quản lý chặt chẽ và và khai thác hiệu quả tiềm lực từ quỹ đất, đặc biệt là các biến động đất đai phát sinh trong thực tế phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của Nhà nước. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với sự đô thị hóa đất đai được khai thác vào nhiều mục đích để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển. Vì thế, các hình thức biến động sử dụng đất có chiều hướng tăng, biến động đất đai diễn ra liên tục, đa dạng và phức tạp như chuyển quyền sử dụng đất, chia tách, gộp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất,… Do nhu cầu của các chủ sử dụng đất, yêu cầu cho phát triển kinh tế - xã hội dẫn đến sự biến động về đất đai, về tài sản gắn liền với đất. Sự biến động này ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau đòi hỏi tăng cường hơn nữa hoạt động quản lý trong sử dụng đất. Song công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý biến động đất đai nói riêng vẫn chưa thực sự
2 hiệu quả, còn nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân khác nhau như hệ thống kê khai đăng ký chưa hoàn thiện, năng lực của đội ngũ chuyên môn, các công cụ kiểm soát biến động đất đai chưa hiệu quả ... Vì vậy, nhằm quản lý có hiệu quả quỹ đất Nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì công tác cập nhật, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và chỉnh lý biến động đất đai cần được chú trọng và nâng cao hiệu quả, thực hiện đúng phương châm quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất. Để thực hiện tốt nhiệm vụ này cần có sự hợp tác nhịp nhàng giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, nhất là cơ quan đăng ký đất đai. Thành phố Sơn La là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế của tỉnh Sơn Lanằm ở cách Thủ đô Hà Nội 320km. Thành phố Sơn La có tổng diện tích tự nhiên 32.351,45 ha; Thành phố Sơn La có 12 đơn vị hành chính cấp xã (gồm 7 phường, 5 xã). Thành phố Sơn La những năm gần đây có những chuyển biến tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về kinh tế - xã hội – an ninh quốc phòng. Song song với đó là các biến động về đất đai diễn ra nhiều hơn cả về số lượng và hình thức biến động. Tuy nhiên, công tác quản lý biến động đất đai vẫn còn nhiều bất cập chưa thực sự hiệu quả. Nhiều biến động đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời; hệ thống hồ sơ địa chính chưa được chỉnh lý đồng bộ. Một phần là do các biến động diễn ra ngày càng nhiều trong khi cơ sở vật chất, nhân lực, công nghệ chưa đủ điều kiện để đáp ứng kịp thời việc cập nhật, kiểm soát. Đồng thời, về phía người sử dụng đất chưa tự giác và tích cực thực hiện đúng quy định về kê khai đăng ký biến động với cơ quan quản lý có thẩm quyền. Xuất phát từ thực tiễn và vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2016-2019”.
3 2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng đăng ký biến động về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. - Phân tích, xác định được các yếu tố, nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng tới việc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại địa phương. - Đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý hiệu quả công tác cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La trong thời gian tới. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Công tác đăng ký biến động đất đai “cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ”. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Đề tài đánh giá công tác cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trên địa bàn thành phố Sơn La với 5 xã và 7 phường. Nghiên cứu điểm tại 02 phường Chiềng Cơi và phường Quyết Thắng đối với việc điều tra người sử dụng đất. - Tiến hành nghiên cứu trong phạm vi thời gian: từ 01/01/2016 đến 31/12/2019. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn * Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác kê khai đăng ký và quản lý biến động đất đai trong cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai tại địa phương, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
4 Phần 1.. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về đăng kýđất đai 1.1.1. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai Đất đai là một vùng đất có ranh giới với khoảng không gian ở trên và bên dưới đất. Những thứ ở trên phần đất đai đó đều thuộc quyền sở hữu của người có đất đó. Nó thể hiện quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống, văn hóa, kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi và các công trình thủy lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ... Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con
5 người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế - xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân... Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt động xã hội, mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế - xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản xuất công nông nghiệp, môi trường sinh thái... Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các ngành khác (trừ ngành nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng) đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm. Trong nông nghiệp đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, trong lòng đất, hệ sinh thái động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường tại Rio de Janerio, Brazil, 1930). Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
6 bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay (Luật Đất đai, 1993). 1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai 1.1.2.1. Khái niệm và mục đích của quản lý nhà nước về đất đai Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), thì quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất. 1.1.2.2. Mục đích của quản lý nhà nước về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích: - Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; - Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của Nhà nước; - Tăng cường hiệu quả sử dụng đất; - Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường; Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp Luật Đất đai ở từng địa phương theo cấp hành chính (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). 1.1.3. Đăng ký biến động đất đai 1.1.3.1. Khái niệm Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi được xét duyệt cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính ban đầu. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã
7 đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT). Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thông tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước…) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…). Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều, theo dõi, cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai. Chính vì vậy, việc thể hiện những nội dung thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao.
8 Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng. Do đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy việc quản lý biến động đất đai giúp cơ quan quản lý nắm được các thay đổi liên quan đến đất đai góp phần quản lý tốt quỹ đất của Nhà nước. Từ đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quan hệ pháp luật về đất đai. Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
9 h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. - Quản lý biến động đất đai là hoạt động xác nhận, cập nhật, lưu trữ và chỉnh lý những thay đổi về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính. - Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận nhằm phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý tài sản gắn liền với đất. 1.1.3.2. Các hình thức biến động đất đai “cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ” Biến động đất đai bao gồm tất cả những thay đổi về thửa đất, tài sản gắn liền với đất; chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; những thay đổi về quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: - Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
10 - Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất: do người sử dụng đất có nhu cầu, do quy hoạch; - Biến động do thiên tai; - Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do người sử dụng đất đổi tên theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; - Biến động di nhận quyền sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật, theo bản án, quyết định của Tòa án Nhân dân hoặc theo quyết định của cơ quan thi hành án; - Biến động do hợp thửa, tách thửa. Tất cả các trường hợp thay đổi trên đều phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý. Sau khi đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp mới theo sự thay đổi đó. Căn cứ vào tính chất của từng trường hợp người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động, người ta có thể phân chia thành 3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp và biến động chưa hợp pháp. - Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận theo đúng pháp luật. - Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến động hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật. - Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 1.1.3.3. Người thực hiện đăng ký biến động đất đai “cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ” Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng, tài sản gắn liền với đất.