Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:109

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn xác định những tồn tại và bất cập trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 -2018. Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Mơi các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN ANH NAM NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015-2018 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN BÁ LONG Hà Nội, 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày 15 tháng 5 năm 2020 Người cam đoan NGUYỄN ANH NAM
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành nghiên cứu, ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành đề tài nghiên cứu, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Bá Long đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập về chuyên môn và kĩ năng để thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chương Mỹ, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội chi nhánh huyện Chương Mỹ, UBND huyện Chương Mỹ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành đề tài. Tuy nhiên bản thân còn những hạn chế nhất định về mặt chuyên môn và thực tế nên bài báo cáo không tránh được những thiếu sót nhất định. Vì vậy, tôi rất mong nhận được được sự góp ý của thầy cô giáo và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn./. Xin chân thành cảm ơn ! Tác giả Nguyễn Anh Nam
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................. vii DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ..................................................... 4 1.1.1. Khái niệm về đất đai ..................................................................... 4 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ............................................................... 4 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai .................................................................. 8 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................... 12 1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển .................................. 12 1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức ........... 13 1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc .............................................. 14 1.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc................................ 15 1.2.5. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan .................................... 17 1.2.6. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ma-lai-xi-a................................. 19 1.2.7. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ................................. 20 1.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở việt nam ........................... 21 1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .. 21 1.3.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam.................. 28 1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Thành Phố Hà Nội .. 32 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35 2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................... 35 2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................... 35 2.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................... 35
iv 2.3.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 35 2.3.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................... 35 2.4. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 35 2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 35 2.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2018 .................................................. 36 2.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất ......................... 36 2.4.4. Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương ......................... 37 2.5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 37 2.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................... 37 2.5.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 37 2.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................... 38 2.5.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ............................... 38 2.5.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................ 38 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ............................................................................................................. 40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 40 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................... 46 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện chương mỹ ................... 50 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Chương Mỹ ........................ 50 3.2.2. Tình hình sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ ............................. 55 3.3. Kết quả thực hıện quyền sử dụng đất của hộ gıa đình, cá nhân tạı huyện Chương Mỹ........................................................................................... 61 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 61
v 3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .......... 64 3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ........ 67 3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất......... 69 3.3.5. Những trường hợp khó khăn, vướng mắc khi chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 72 3.4. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ..................................................................................... 74 3.4.1. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................. 74 3.4.2. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................................................... 78 3.4.3. Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền thừa kế QDSDĐ ........................................................................................................... 81 3.4.4. Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ........................................................................................... 84 3.4.5. Phân tích đánh giá ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện bốn quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ......................... 86 3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ........................................................ 88 3.5.1. Những mặt tích cực ..................................................................... 88 3.5.2. Những mặt tồn tại ....................................................................... 90 3.6. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ................................................... 91 3.6.1. Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất............................................................................................ 91 3.6.2. Giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận thủ tục hành chính đối với người sử dụng đất...................................................................................... 92 3.6.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ................ 92
vi 3.6.4. Giải pháp về chính sách .............................................................. 93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 96
vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNH Công nhiệp hoá GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
viii DANH MỤC CÁC BẢNG - HÌNH Bảng 3.1. Diện tích và đặc tính các loại đất của Chương Mỹ ........................ 43 Bảng 3.2. Tổng giá trị sản xuất một số ngành chủ yếu tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2015 - 2018 ...................................................................................... 46 Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số qua một số năm trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016- 2018 .................................................................. 48 Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận tại huyện Chương Mỹ tính đến 31/12/2018 ....................................................................................................... 53 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Chương Mỹ ................... 56 Bảng 3.6. Biến động diện tích đất đai theo loại đất giai đoạn 2015 - 2018 .... 58 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 ................................................................................................................. 61 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 62 Bảng 3.9. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................... 64 Bảng 3.10. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .................. 67 Bảng 3.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .................. 69 Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ........................... 75 Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ......................... 78 Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ................ 81 Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ ............... 84
ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Chương Mỹ ....................................................... 40
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã được điều chỉnh bằng quan hệ đất đai. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường này không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ... có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu thế chung và được pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục qua cơ quan nhà nước. Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của huyện Chương Mỹ cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2008 - 2018, đặc
2 biệt là khu vực 2 thị trấn và xã ven thị trấn. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông đô thị khiến cho nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn. Tuy nhiên, tình trạng kê khai giá đất khi chuyển quyền thấp hơn thực tế trong hợp đồng vẫn còn xảy ra gây thất thoát nguồn thu cho Nhà nước, còn tồn tài những trường hợp mua bán trao tay, không khai báo chính quyền địa phương, điều này cũng gây nhiều tranh cãi và gây khó khăn cho các nhà quản lý. Cơ quan Nhà nước không nắm được giá thị trường nên ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý nhà nước về giá đất. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 -2018. - Xác định những tồn tại và bất cập trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 -2018. - Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Chương Mỹ bao gồm các quyền: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn.
3 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Các giao chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội gồm: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Phạm vi về không gian: Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội. - Phạm vi về thời gian: nguồn số liệu sử dụng trong đề tài được thu thập trong giai đoạn 2015 - 2018. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài * Ý nghĩa khoa học: bổ sung cơ sở lý luận về đăng ký đý biến động đất đai do chuyển quyền sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với quy luật của thị trường liên quan tới các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. * Ý nghĩa thực tiễn: - Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt chẽ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, giảm các giao dịch phi chính thức và chống thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. - Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về đất đai Trong lĩnh vực tài nguyên, môi trường, đất đai (land) được hiểu như tài nguyên thiên nhiên, tài sản, tư liệu sản xuất “với ý nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp hơn thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất đai. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng về quyền địa dịch và về di sản thiêng liêng. Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định” Black’s Law Dictionary (West Puplishing Co.1991). Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm tự nhiên có sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, không thể tái sinh, có chất lượng không đồng nhất và biến động. Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trò cơ bản như: không gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn và môi trường. 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai 1.1.2.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ
5 xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sử dụng lợi ích cá nhân…). Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
6 tài sản”.Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 1.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Ở Việt Nam, chế độ sở hữuđất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Theo Đinh Dũng Sỹ (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp 1992 và gần đây nhất là Hiến pháp 2013. Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đây cũng là hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai ở Việt Nam. Luật Đất đai (LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1993) đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo
7 vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ: Sở hữu đất đai, Quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. - Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai. Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
8 định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng đất: Cũng theo Nguyễn Đình Bồng (2006): Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. - Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở
9 hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993). Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Luật Đất đai 2013 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền cụ thể của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyển sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật Đất đai 2013). - Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). - Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
10 trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhấn từ chuyển nhượng QSDĐ; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010). - Quyền cho thuê QSDĐ:Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010). - Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010). - Quyền thừa kế QSDĐ:Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010). - Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;