Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:74

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn. Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG MY NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG MY NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2019
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng My
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND huyện Vân Đồn, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng My
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ................................................................ vii MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. Đặt vấn đề.......................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ..................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................... 3 1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất ................................................................ 6 1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................................. 9 1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất ................................................................................................ 10 1.2.2. Các phương pháp định giá đất................................................................... 11 1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam .............................. 21 1.3.1. Định giá đất trên thế giới........................................................................... 21 1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ......................................................................... 23 1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ............... 24 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh và trên thị trường................................ 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 26 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu................................................................ 26
iv 2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ tháng 5 năm 2018 đến tháng 4 năm 2019. ................................................ 26 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. ..................................................................................................... 26 2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 27 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .......................................... 27 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp .. 27 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .................................. 28 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 29 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 30 3.1. Khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......................................... 30 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ......... 30 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh................... 31 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của huyện Vân Đồn ....................................................................... 33 3.1.4. Hiện trạng sử dụng của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh năm 2018 ..... 34 3.2.5. Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................. 37 3.2. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018......................................................................................... 44 3.2.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ............................. 44 3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017......................................................................... 45 3.2.3. Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 .............. 48 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 ..................................... 55 3.3.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở ................................................. 55 3.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở ... 56
v 3.3.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị ................. 56 3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở ........................................ 57 3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................................... 59 3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh..... 59 3.4.2. Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............... 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 60 1. Kết luận ........................................................................................................... 60 2. Kiến nghị ......................................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 62 PHỤ LỤC .................................................................................................... 64
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội
vii DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2018 .................. 35 Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2014 - 2018 ...................................... 39 Bảng 3.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn ........................................................ 42 Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị theo Chính phủ quy định ...................... 44 Bảng 3.5. Khung giá đất ở tại nông thôn theo Chính phủ quy định................ 45 Bảng 3.6. Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2016 đến 2018 ....... 46 Bảng 3.7. Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2016 đến 2018 ...... 47 Bảng 3.8. Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 .... 47 Bảng 3.9. Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1... 48 Bảng 10. Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 ...... 49 Bảng 11. Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 ...... 50 Bảng 3.12. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 52 Bảng 3.13. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 53 Bảng 3.14. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh ................................................................ 54 Bảng 3.15. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................... 58
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS), theo nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá trị cao. Giá đất (mà thực chất là giá trị quyền sử dụng đất) là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội. Giá đất cũng được xác định là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh, được hợp thành bởi trên 600 hòn đảo lớn, nhỏ nằm trong vịnh Bái Tử Long, có 12 đơn vị hành chính, gồm: 01 thị trấn và 11 xã, với diện tích tự nhiên là 58.183,3 ha. Vân Đồn đang được xây dựng phát triển thành khu kinh tế tổng hợp nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Vì thế, trong những năm qua,
2 huyện Vân Đồn đã triển khai rất nhiều dự án, như: dự án Cảng hàng không tại xã Đoàn Kết, Khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, đường đấu nối từ Cảng hàng không đến khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, xây dựng quần thể sân goft, khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên tại xã Hạ Long, các công trình công cộng,... do vậy mà thị trường bất động sản rất sôi động. Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, mặt khác do giá đất trên thị trường biến động nhiều nên khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư... Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, được sự cho phép của Nhà trường, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018”. 2. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn. - Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018 - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế. - Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất. - Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai; hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai về công tác định giá đất tại địa phương.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1.1. Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất - Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Luật Đất đai 2013). Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu Đất đai. - Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). - Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai 2013). 1.1.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên
4 thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng
5 rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). * Lãi xuất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng * Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
6 cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). 1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.1.2.1. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005). - Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể: + Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
7 + Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên. + Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. - Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất giảm. + An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. - Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
8 + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. + Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng. - Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế. + Mức độ dự trữ và đầu tư. + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ. + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư. + Biến động vật giá. + Mức lãi suất. 1.1.2.2. Nhân tố khu vực - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009). - Điều kiện cơ sở hạ tầng Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều
9 kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009). - Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009). - Nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009). 1.1.2.3. Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng… 1.2. Cơ sở pháp lý
10 1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất giai đoạn 2016 - 2018: + Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; - Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. + Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh
11 - Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012; - Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; - Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; - Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019. 1.2.2. Các phương pháp định giá đất Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin - Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá. - Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất. - Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: