Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương; nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003, những đổi mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

ÐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ÐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------- HÀ THỊ NGA Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TIÊN PHONG THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015- 2019 Thái Nguyên, năm 2019
ÐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ÐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------- HÀ THỊ NGA Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TIÊN PHONG THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K47 – ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015- 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Dư Ngọc Thành Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu cần thiết của xã hội. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên em được về thực tập tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt nghiệp cũng kết thúc. Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan tâm giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường. Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thày TS. Dư Ngọc Thành đã tận tình, ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan. Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học. Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn của em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để bản luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, Ngày tháng 5 năm 2019 Sinh viên Hà Thị Nga
ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CT Chỉ thị CV Công văn BTC Bộ tài chính TT Thông tư CP Chính phủ NQ Nghị quyết QĐ Quyết định GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH-KHSDĐ Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất KT-XH Kinh tế - xã hội ĐKĐĐ Đăng ký đất đai QLNN Quản lý nhà nước BCH Ban chấp hành TNMT Tài nguyên và Môi trường QSD Quyền sử dụng UBND Ủy ban nhân dân
iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất củaxã Tiên Phong. ................................... 32 năm 2018 ......................................................................................................... 32 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2015 - 2017...................................................................................................... 33 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018 ............................................................................................. 35 Cho thuê, cho thuê lại QSD đất là trường hợp người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. .......................................... 35 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ tại xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018 36 Bảng 4.5 : Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Tiên Phong................................... 37 giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 37 Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong ...................... 38 giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 38 Bảng 4.7 . Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 39 Bảng 4.8 : Hiểu biết của người dân và cán bộ xã Tiên Phong về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 41 Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................... 42 chuyển đổi QSDĐ .......................................................................................... 42 Bảng 4.10: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................. 43 chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................. 43 Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................. 44 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ....................................................... 44 Bảng 4.12: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................. 45 Tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................................... 45
iv Bảng 4.13: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................. 46 Thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................................. 46 Bảng 4.14: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................. 47 Thế chấp quyền sử dụng đất............................................................................ 47 Bảng 4.15: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về .................. 48 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ......................................................... 48
v MỤC LỤC PHẦN I. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 8 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 9 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 10 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 10 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 13 2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất............ 14 2.3. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền SDĐ ...................................... 16 2.3.1. Kết quả thực hiện trên toàn quốc .......................................................... 16 2.3.2. Kết quả thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................. 19 2.3.3. Kết quả thực hiện trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ....... 19 PHẦN III. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 23 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23 3.1.2. Phạmvi nghiên cứu ................................................................................ 23 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 23 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
vi 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Tiên Phong .............................. 23 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên............................................................................................. 23 3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. .................................................... 23 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý đến hết năm 2016. .................................................................................................. 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu................................................... 24 3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 24 3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 25 PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 26 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của xã Tiên Phong............................. 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................... 27 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tiên Phong.30 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong năm 2018 ............................. 31 4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2016-2018........................................................................................................ 33 4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, giai đoạn 2016-2018 ........................................................................... 33 4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 34 4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018...................................................................................................... 36 4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 – 2018 ..................................................................................................... 38
vii 4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 – 2018 ..................................................................................................... 40 4.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018 .......................................................................... 40 4.3.9. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 – 2018........................................ 40 4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ....... 41 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................................. 41 4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về chuyển QSDĐ ................................................................................................. 49 4.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong ....................................................... 49 4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 49 4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 50 4.5.3. Giải pháp khắc phục .............................................................................. 50 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 51 5.1. Kết luận .................................................................................................... 51 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 53
1 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống ,giống nòi đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là luật Đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Xã Tiên Phong là xã của thị xã Phổ Yên thành phốThái Nguyên. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một
2 trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Tiên Phong trong thời gian tới. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu - Sơ lược về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của xã …. - Đánh giá tình hình sử dụng đất của xã giai đoạn …. - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong - Đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. - Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.
3 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương - Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003, những đổi mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
4 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.1.1.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp 1992; - Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất - Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất - Bộ luật Dân Sự 2005; - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. -Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
5 - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6 - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 1. Quốc hội,Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua. + Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. + Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. + Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. + Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước. + Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. + Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính. + Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014 quy định về bản đồ địa chính. + Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất. + Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 2.1.1.2. Các văn bản pháp quy của thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất
7 - Quyết định số 41/2017/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 53/2016/QĐ-UBND, ngày 21 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về Quy định tổ chức thực hiện mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 4184/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 12 năm 2017của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thanh phố Thái Nguyên; - Quyết định số 1040/UBND-TNMT, ngày 10 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc chỉ đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Quyết định số 1861/2007/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc Ban hành Quy chế hoạt động của Ban chỉ đạo công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên; - Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về hạn chế mức đất ở khi giao đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khi cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND, ngày 23 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 1346/QĐ-UBND, ngày 28 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc phê duyệt dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh Thái Nguyên”.
8 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
9 chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: • Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; • Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; • Đất đang có tranh chấp; 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Xã Tiên Phong là một xã thuộc thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư nghị định mới. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn.
10 Luật đất đai năm 2013 ra đời người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 [24] như sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: 1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
11 Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP [11] và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 [12] quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. 1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất.[18] 1.1.2.3. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.