Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Nguyễn Kim Tuyền Hoa | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:273

Thêm vào BST

Báo xấu

40
lượt xem 17
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án tìm hiểu hiệu quả của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản; ảnh hưởng của tài chính hành vi lên hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Mời các bạn cùng tham khảo luận án để nắm chi tiết hơn nội dung nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG ****** TRẦN NGỌC LÂM MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đồng Nai, năm 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG ****** TRẦN NGỌC LÂM MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã ngành: 9340101 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. TS. Ngô Quang Huân 2. TS. Mai Thanh Loan Đồng Nai, năm 2020
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài nghiên cứu một cách thuận lợi, ngoài sự nỗ lực của bản thân là sự giảng dạy, ự hướng dẫn, và ự giúp đỡ tận tình của quý Thầy, Cô trong suốt thời gian tác giả theo học chương trình tiến ĩ chuyên ngành Quản trị Kinh doanh của Trường Đại học Lạc Hồng. Do đó, đầu tiên, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn âu ắc đến Thầy TS. Ngô Quang Huân và Cô TS. Mai Thanh Loan, những người Thầy đã hướng dẫn, gợi ý, và cho tác giả những lời khuyên hết sức bổ ích trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Tác giả cũng xin tri ân âu ắc đến Khoa Sau Đại học Trường Đại học Lạc Hồng và những người bạn, người thân trong gia đình đã luôn ủng hộ tác giả trong quá trình học tập. Cuối cùng, tác giả xin cảm ơn ự động viên, chia sẻ của các Anh, Chị học viên lớp nghiên cứu sinh ngành Quản trị Kinh doanh khóa 02 trong suốt thời gian cùng học tập và nghiên cứu tại Trường Đại học Lạc Hồng. Trân trọng cảm ơn! Tác giả Luận án Trần Ngọc Lâm
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tất cả nội dung của Luận án “Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” hoàn toàn được hình thành, nghiên cứu và phát triển từ những quan điểm của chính cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Ngô Quang Huân và TS. Mai Thanh Loan. Số liệu thống kê là trung thực và nội dung, kết quả nghiên cứu của luận án này chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào cho tới thời điểm hiện nay. Tác giả Luận án Trần Ngọc Lâm
ỤC ỤC ỜI C N ỜI C ĐO N ỤC ỤC D NH ỤC C C NG D NH ỤC C C H NH, Đ D NH ỤC VI T T T TÓM T T LUẬN ÁN CHƯ NG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..........................................................................1 1.1 Lý do chọn đề tài ...............................................................................................................1 1.2 Tổng quan c c nghiên c ứu có liên quan .........................................................................6 1 1 C c nghiên c ứu ngoài nước.......................................................................................6 1 C c nghiên c ứu trong nước .................................................................................... 12 1 hoảng trống nghiên cứu .............................................................................................. 14 1.4 Câu hỏi nghiên cứu và mục tiêu ................................................................................... 18 1.4.1 Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 18 1.4.2 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát .............................................................................. 19 1.4.3 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể .................................................................................... 19 1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 19 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................. 19 1.5.2 Đối tượng khảo sát .................................................................................................. 20 1.5.3 Phạm vi nghiên cứu................................................................................................. 21 1 6 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 21 1.6.1 Nghiên c ứu định tính .............................................................................................. 21 1.6.2 Nghiên c ứu định lượng ........................................................................................... 21 1 7 Điểm mới và đóng góp của nghiên cứu ....................................................................... 22 1.7.1 Về lý thuyết .............................................................................................................. 22 1.7.2 Về thực tiễn .............................................................................................................. 23 Tóm tắt Chương 1 ..................................................................................................................... 26 CHƯ NG : C Ở TH T VÀ H NH NGHI N CỨU ............................... 27 1 Tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên thị trường ất động ản ................................. 27
11 h i niệm tài ch nh hành vi và tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên thị trường ất động ản ....................................................................................................................... 27 2.1.1.1 Khái niệm về tài ch nh hành vi....................................................................... 27 11 Tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên TT Đ ............................................. 31 1 C c thành phần tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên TT Đ ......................... 40 1 1 Tâm l ầy đàn ................................................................................................. 40 1 Tâm l ợ thua lỗ .............................................................................................. 41 1 Tâm l tự tin th i qu ...................................................................................... 42 1 C c yếu tố môi trường ên ngoài ảnh hư ng đến tài ch nh hành vi của nhà đầu tư trên thị trường ất động ản ........................................................................................ 43 1 1 nh hư ng thông tin ất động ản lên tài ch nh hành vi ............................ 43 2.1.3.2 nh hư ng vị trí bất động sản lên tâm l tự tin thái quá ............................ 47 2.1.3.3 nh hư ng inh tế vĩ mô lên tâm l tự tin thái quá..................................... 48 2.1.3.4 nh hư ng cầu ất động ản lên tâm l tự tin thái quá............................... 54 1 nh hư ng gi cả ất động sản lên tâm l tài ch nh hành vi ...................... 54 1 6 nh hư ng cung ất động sản lên tâm l tự tin thái quá ............................ 55 Hiệu quả của nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản ..................................... 55 1 h i niệm, đ c điểm của nhà đầu tư c nhân ...................................................... 55 1 1 h i niệm đầu tư c nhân................................................................................ 55 1 Đ c điểm nhà đầu tư c nhân.......................................................................... 56 h i niệm hiệu quả đầu tư ..................................................................................... 56 2.2.3 Ch tiêu tài ch nh đo lường hi ệu quả đầu tư ......................................................... 57 Đo lường hiệu quả đầu tư ....................................................................................... 58 nh hư ng đ c t nh nhà đầu tư c nhân đến hi ệu quả đầu tư ............................ 61 nh hư ng của tài ch nh hành vi lên hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư trên thị trường ất động ản ............................................................................................................................... 63 1 nh hư ng tâm l ầy đàn lên hiệu quả đầu tư................................................... 63 nh hư ng tâm l ợ thua lỗ lên hiệu quả đầu tư ............................................... 64 nh hư ng tâm l t ự tin thái quá lên hiệu quả đầu tư ........................................ 65 ô hình nghiên cứu đề xuất .............................................................................................. 67 Tóm tắt Chương ..................................................................................................................... 69 CHƯ NG : THI T NGHI N CỨU ............................................................................. 70
3.1 Quy trình nghiên cứu ..................................................................................................... 70 3.1.1 Nghiên c ứu ơ ộ..................................................................................................... 71 3.1.1.1 Nghiên cứu định t nh ....................................................................................... 71 3.1.1.2 Nghiên c ứu định lượng ơ ộ ......................................................................... 72 3.1.2 Nghiên c ứu chính thức............................................................................................ 74 ây dựng thang đo ............................................................................................................. 76 3.2.1 Thang đo hiệu quả đầu tư ........................................................................................... 77 Thang đo tâm l ầy đàn ............................................................................................ 78 Thang đo tâm l ợ thua lỗ ......................................................................................... 79 Thang đo tâm l tự tin th i qu .................................................................................. 81 Thang đo thông tin ất động ản ............................................................................... 82 6 Thang đo vị trí bất động sản ...................................................................................... 83 7 Thang đó inh tế vĩ mô ............................................................................................... 85 8 Thang đo cầu Đ ...................................................................................................... 86 ết quả nghiên cứu định t nh và định lượng ơ ộ ........................................................ 87 1 ết quả nghiên cứu định t nh..................................................................................... 87 ết quả nghiên cứu định lượng ơ ộ ....................................................................... 92 1 ết quả iểm định độ tin cậy Cron ach lpha c c thang đo ...................... 92 ết quả phân t ch nhân tố h m ph ........................................................ 92 Tóm tắt Chương ..................................................................................................................... 95 CHƯ NG : T QU NGHIÊN CỨU VÀ TH O LUẬN ............................................ 96 4.1 Kết quả nghiên cứu......................................................................................................... 96 1 1 Đ c điểm mẫu nghiên cứu...................................................................................... 96 4.1.2 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu ........................................................................... 96 4.1.2.1 Theo tỷ lệ sử dụng vốn vay............................................................................. 96 4.1.2.2 Theo loại bất động sản đầu tư......................................................................... 97 4.1.2.3 Theo kinh nghiệm đầu tư ................................................................................ 97 4.1 Th o mục đ ch đầu tư ...................................................................................... 99 4.1.3 Kết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA....................................................... 100 1 iểm định giả thuyết ng mô hình tuyến t nh .................................... 102 1 Phân t ch oot trap ............................................................................................... 103 4.1.6 Phân t ch đa nhóm ................................................................................................. 104
4.1.6.1 Theo tỷ lệ sử dụng vốn vay........................................................................... 104 16 Th o inh nghiệm đầu tư .............................................................................. 108 4.1.6.3 Theo mục đ ch đầu tư .................................................................................... 111 4.1.7.4 Tổng hợp kết quả phân t ch c c nhóm......................................................... 114 4.1.7 Kiểm định ự h c iệt c c iến th o đ c t nh nhà đầu tư ............................... 115 1 7 1 Tỷ lệ sử dụng vốn vay ................................................................................... 115 4.1.7.2 Kinh nghiệm đầu tư ....................................................................................... 116 4.1.7.3 ục đ ch đầu tư.............................................................................................. 116 4.1.7.4 Tổng hợp kết quả............................................................................................ 117 Thảo luận ết quả nghiên cứu ..................................................................................... 117 1 Thảo luận về tâm l ầy đàn ................................................................................ 117 Thảo luận về tâm l ợ thua lỗ ............................................................................. 119 Thảo luận về tâm l tự tin th i qu ..................................................................... 121 Thảo luận về hiệu quả đầu tư ............................................................................... 123 Tóm tắt Chương ................................................................................................................... 124 CHƯ NG : T ẬN VÀ HÀ Q NT ......................................................... 125 1 ết luận của nghiên cứu .............................................................................................. 125 C c hàm quản trị........................................................................................................ 128 1 Đối vối nhà đầu tư c nhân .................................................................................. 128 1 1 Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản ...... 128 1 Điều ch nh ự lệch lạc trong hành vi của nhà đầu tư c nhân trên thị trường bất động sản ................................................................................................................. 129 1 Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân nh m nâng cao hiệu quả đầu tư và góp phần ph t triển thị trường ất động ản TP HC ........................................... 131 Đối với doanh nghi ệp kinh doanh bất động sản ................................................ 137 1 Gia tăng lợi thế cạnh tranh, xây dựng và phát triển thương hiệu ............. 137 Đ nh gi tình hình thuận lợi của nền inh tế trong nước .......................... 138 5.2.2.4 Dự báo nhu cầu bất động sản........................................................................ 139 Đối với c c cơ quan quản l nhà nước ............................................................... 141 1 Điều ch nh hành vi cho nhà đầu tư c nhân ................................................ 141 Ch nh ch ổn định nền inh tế vĩ mô ......................................................... 143 Ch nh ch đất đai và nhà đối với thị trường ất động ản ................... 143
5.2.3.4 Chính sách tiền tệ đối với thị trường ất động ản .................................... 145 Ch nh ch ph t triển hệ thống cơ hạ tầng ............................................. 149 5.3 Hạn chế của luận n và hướng nghiên cứu tiếp theo................................................ 150 Tóm tắt Chương ................................................................................................................... 151 C NG T NH Đ C NG C T C GI TÀI LIỆU THAM KH O PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA TH O LUẬN PHỤ LỤC 2.1: DÀN BÀI TH O LUẬN CÁC CHUYÊN GIA HOÀN THIỆN MÔ H NH ĐỀ XUẤT TRONG NGHIÊN CỨ Đ NH TÍNH PHỤ LỤC 2.2: DÀN BÀI TH O LUẬN CÁC CHUYÊN GIA HOÀN THIỆN TH NG ĐO T ONG NGHI N CỨ Đ NH TÍNH PHỤ LỤC 3: D NH CH NHÀ Đ TƯ TH GI H O T NGHI N CỨ Đ NH Ư NG Ộ PHỤ LỤC 4: B NG CÂU HỎI KH O SÁT S BỘ PHỤ LỤC 5: K T QU KIỂ Đ NH T ONG Đ NH Ư NG Ộ PHỤ LỤC 6: B NG CÂU HỎI H O T CH NH THỨC PHỤ LỤC 7: D NH CH NHÀ Đ TƯ TH GI H O T NGHI N CỨ CH NH THỨC PHỤ LỤC 8: TQ NGHI N CỨ Đ NH Ư NG CHÍNH THỨC
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1 1 Tổng quan c c nghiên cứu có liên quan ................................................................ 15 ảng 1: C c yếu tố tâm l và c c yếu tố liên quan QĐĐT t c động trực tiếp và gi n tiếp đến HQĐT của NĐT c nhân........................................................................................... 68 ảng 1: Thang đo đối với hiệu quả đầu tư ......................................................................... 77 ảng : Thang đo đối với tâm l ầy đàn........................................................................... 79 ảng : Thang đo đối với tâm l ợ thua lỗ ....................................................................... 80 ảng : Thang đo đối với tâm l tự tin th i qu ................................................................ 81 ảng : Thang đo đối với thông tin Đ ........................................................................... 83 ảng 6: Thang đo đối với vị tr Đ .................................................................................. 84 ảng 7: Thang đo đối với inh tế vĩ mô ............................................................................. 85 ảng 8: Thang đo đối với cầu Đ ..................................................................................... 86 ảng : ết quả các yếu tố t c động gián trực tiếp và gián tiếp đến hiệu quả đầu tư c nhân trên TT Đ Tp.HCM ..................................................................................................... 88 ảng 1 : ết quả x c định tiêu ch đ nh gi c c yếu tố t c động trực tiếp và gián tiếp đến hiệu quả đầu tư ................................................................................................................... 89 ảng 11: Kết quả kiểm định hệ số Cron ach trong nghiên định lượng ơ ộ ............ 92 ảng 1 : Kết quả kiểm định KMO và Barlett.................................................................... 93 ảng 1 : ết quả phân t ch ......................................................................................... 94 ảng 1: Tỷ lệ sử dụng vốn vay mua Đ của NĐT ......................................................... 97 ảng : Các loại Đ NĐT c nhân mua trên TT Đ TP HC ................................... 97 ảng : Kinh nghiệm của NĐT c nhân trên trên TT Đ TP HC ............................. 98 ảng : Kinh nghiệm đầu tư th o nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay ...................................... 98 ảng : ục đ ch của NĐT c nhân trên trên TT Đ TP HC .................................... 99 ảng 6: ục đ ch đầu tư th o nhóm t ỷ lệ sử dụng vốn vay............................................. 99 ảng 7: Kết quả kiểm định sự phù hợp mô hình ............................................................. 101 ảng 8: Kết quả kiểm định thang đo ước phân t ch C ............................................ 101 ảng : Kết quả kiểm định sự phù hợp mô hình trong SEM ......................................... 102 ảng 1 : Hệ ố hồi quy chu n ho , chưa chu n của mô hình nghiên cứu ................... 103 ảng 11: Ước lượng oot trap với mẫu N 1 ............................................................ 103 ảng 1 : Bảng tính lựa chọn mô hình phân t ch đa nhóm th o tỷ lệ vốn vay ............. 107
ảng 1 : ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mô hình khả biến phân t ch đa nhóm th o t lệ sử dụng vốn vay .............................................................................. 107 ảng 1 : Bảng tính lựa chọn mô hình phân t ch đa nhóm th o inh nghiệm .............. 110 ảng 1 : ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mô hình khả biến phân t ch đa nhóm th o inh nghiệm đầu tư ................................................................................. 111 ảng 16: Bảng tính lựa chọn mô hình trong phân t ch đa th o mục đ ch .................... 113 ảng 17: ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mô hình khả biến phân t ch đa nhóm th o mục đ ch đầu tư ....................................................................................... 114 ảng 18: Tổng hợp ết quả hệ ố hồi quy chưa chu n hóa th o nhóm NĐT .............. 115 ảng 1 : Tổng hợp ết quả iểm định h c iệt của c c yếu tố trong mô hình th o đ c t nh nhà đầu tư c nhân........................................................................................................... 117 ảng 1: ảng tổng hợp đ nh gi mức độ t c đ ộng giữa c c yếu tố trong mô hình..... 126
ANH MỤC C C H NH Hình 1: ơ đồ gi thị trường th o l thuyết thị trường hiệu quả...................................... 31 Hình : ơ đồ gi thị trường th o l thuyết tài ch nh hành vi .......................................... 31 Hình : Đường cầu trái phiếu và đường cung quỹ cho vay.............................................. 51 Hình : Mô hình nghiên cứu đề xuất................................................................................... 67 Hình 1: Quy trình nghiên cứu............................................................................................... 70 Hình 1: Kết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA dạng chu n hóa........................... 100 Hình : Kết quả SEM mô hình nghiên cứu dạng chu n hóa ........................................ 102 Hình : Kết quả SEM mô hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ lệ sử dụng vốn vay cao ho c thấp ......................................................................................... 105 Hình : Kết quả SEM mô hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ lệ sử dụng vốn vay cao ........................................................................................................... 106 Hình : Kết quả SEM mô hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ lệ sử dụng vốn vay thấp.......................................................................................................... 106 Hình 6: Kết quả SEM mô hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm th o inh nghiệm đầu tư ................................................................................................................. 108 Hình 7: Kết quả SEM mô hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm có nhiều inh nghiệm................................................................................................................... 109 Hình 8: Kết quả SEM mô hình khả biến dạng chưa chu n hóa phân t ch nhóm có t inh nghiệm ............................................................................................................................. 110 Hình : Kết quả SEM mô hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo mục đ ch đầu tư ....................................................................................................................... 112 Hình 1 : Kết quả SEM mô hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo mục đ ch inh doanh............................................................................................................... 112 Hình 11: Kết quả SEM mô hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo mục đ ch để , t ch lũy ........................................................................................................... 113
DANH MỤC C C T IẾT T T HIỆU NỘI UNG ĐẦ Đ ABC u trian u in Cycl Th ory - thuyết ABC ASEAN Economic Community - Cộng đồng kinh tế các Quốc gia Đông AEC Nam Á AMOSS Analysis of Moment Structures Đ Bất động sản BRE Behavioural Real Estate – ất động ản hành vi CFI Comparative Fix Index - Ch số th ch hợp so sánh. CMIN/df Độ phù hợp của mô hình. Comprehensive and Progressive Agreement for Trans-Pacific CPTPP Partnership - Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương CR Capital Return - Sự gia tăng gi trị tài sản CV Capital Value - Giá trị vốn DN Doanh nghiệp EMH Efficient Market Hypothesis - Thuyết thị trường hiệu quả European-Vietnam Free Trade Agreement - Hiệp định thương mại tự do EVFTA Việt Nam – Châu Âu FDI Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FTA Hiệp định Thương mại tự do GDP Gross Domestic Product GFI Goodness of Fix Index – ức độ tốt của ch số th ch hợp HQĐT Hiệu quả đầu tư HQHĐ Hiệu quả hoạt động KMO ai r- y r-Ol in – Ch ố O MTBN ôi trường ên ngoài NĐT Nhà đầu tư NI Net Income - Thu nhập ròng nhận được trong năm Official Development Assistance - Hình thức đầu tư nước ngoài, hỗ trợ ODA phát triển chính thức QĐĐT Quyết định đầu tư RETR Real Estate Total Return - Tổng lợi nhuận bất động sản
HIỆU NỘI UNG ĐẦ Đ Root Mean Square Error Approximation - Xấp x lỗi trung bình bình RMSEA phương SEM Structural Equation Modeling - Mô hình cấu trúc tuyến tính. SGDCK giao dịch chứng ho n Statistical Packages for Social Sciences - Gói thống kê cho các ngành SPSS khoa học xã hội TCHV Tài chính hành vi TLI Ch ố Tuc r và i TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh Trans – Paciffic Partnership Agreement - Đối tác xuyên Thái Bình TPP Dương TR Total Return - Tổng lợi nhuận TT Đ Thị trường bất động sản TTCK Thị trường chứng khoán UM Utility argin - ợi ch iên USD Đô la ỹ WTO Tổ chức thương mại Yield To Maturity -Tổng lợi nhuận của một trái phiếu thường đề cập YTM đến lợi tức đến ngày đ o hạn
TÓM T T LUẬN ÁN Thị trường ất động ản TT Đ rất quan trọng đối với với ự ph t triển inh tế của một quốc gia huping, un ang Ti m i, 6 Nó là nhân tố góp phần đ y mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đ y ản xuất ph t triển, tăng thu ngân ch nhà nước, góp phần ổn định inh tế xã hội Tuy nhiên, TT Đ cũng có rất nhiều rủi ro, ết hợp với điều iện tâm l , hành vi của nhà đầu tư hông hợp l , và nhất là đối với nhà đầu tư c nhân, là đối tượng thường thiếu inh nghiệm, iến thức, lẫn vốn đầu tư Điều này dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp, thậm ch thua lỗ, và từ đó ảnh hư ng đến ự ổn định, ự ph t triển của TT Đ nói riêng và nền inh tế nói chung Ch nh vì vậy, nghiên cứu mối quan hệ giữa tài ch nh hành vi và hiệu quả đầu tư trên TT Đ là đề tài cần thiết và cấp ch nh m giúp giải th ch, điều ch nh hành vi nhà đầu tư tại TP.HCM trước một tương lai hó đo n của TT Đ tại đây Mục tiêu của nghiên cứu là x c định các yếu tố tâm l của c c nhà đầu tư c nhân và mức độ t c động của nó đến hiệu quả đầu tư. Trên cơ ơ đó đề xuất các hàm ý quản trị cho c c nhà đầu tư c nhân, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và cho c c cơ quan quản l Nhà nước. Để giải quyết được mục tiêu nghiên cứu, tác giả lược khảo 09 công trình nghiên cứu trong nước và 20 công trình nghiên cứu ngoài nước để tìm ra khoảng trống trong nghiên cứu, luận n đã vận dụng c c l thuyết về tài ch nh hành vi – Đại diện là thuyết triển vọng của mo Tv r y và Dani l ahn man 1 7 -1992) làm l thuyết nền tảng cho nghiên cứu và vận dụng một ố l thuyết h c để gia tăng cơ chắc chắn cho mô hình đề xuất, cụ thể như: Lý thuyết thị trường hiệu quả H của Fama (1970); Mô hình l thuyết P T của Aguilar (1967); Lý thuyết về hành vi đầu tư của Romer (1986); thuyết C được Mises giới thiệu lần đầu tiên năm 1 1 . Tác giả kết hợp cả phương ph p định t nh và định lượng nh m xây dựng và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Để kiểm định mô hình đề xuất tác giả tiến hành khảo sát ơ ộ với số mẫu 108 nh m x c định độ tin cậy thang đo, và h m ph c c nhân tố EFA. Từ đó x c định bảng câu hỏi chính thức trước hi nghiên cứu định lượng ch nh thức Trong ước nghiên cứu định lượng ch nh thức, số mẫu khảo sát được là 381 mẫu, được phân t ch định lượng thông qua iểm định như au: phân t ch CFA, SEM, cuối cùng iểm định ự h c iệt các biến th o đ c t nh nhà đầu tư, và cuối c ng iểm định mức độ các biến trên tổng thể và o với gi trị trung ình. Từ nghiên cứu định lượng ch nh thức, luận n đạt được một ố ết quả cụ thể như sau: (1) Mức độ t c động từ cao đến thấp của c c yếu tố tâm l tài ch nh hành vi của nhà đầu tư c nhân đến hiệu quả đầu tư lần lượt như au: Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy
đàn, tâm lý tự tin th i qu C c yếu tố Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn t c động tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, trong hi yếu tố tâm lý tự tin th i qu t c động tích cực đến hiệu quả đầu tư; (2) Tiêu ch đo lường hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản Tp.HCM thông qua c c nghiên cứu trước và thảo luận nhóm, và được iểm định để đ nh gi độ tin cậy, c c ch tiêu đó là: (i) Tỷ uất sinh lợi lãi trên vốn đầu tư an đầu o mong muốn của nhà đầu tư; (ii) Tỷ uất inh lợi lãi trên vốn đầu tư an đầu o tỷ uất sinh lợi chung của thị trường bất động sản; (iii) ự hài l ng về quyết định đầu tư ao gồm gi mua ất động ản hợp l , t nh thanh hoản cao, và hả năng inh lời ền vững); (3) Các yếu tố môi trường ên ngoài góp phần giải th ch r cho c c yếu tố tâm l nhà đầu tư, th o đó c c yếu tố kinh tế vĩ mô, vị trí bất động sản, cầu bất động sản, thông tin bất động sản có t c động tích cực đến tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư c nhân Tuy nhiên, yếu tố thông tin bất động sản có t c động tiêu cực đến các yếu tố tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn của nhà đầu tư cá nhân, nghĩa là c c nhà đầu tư cá nhân càng sợ thua lỗ và càng bầy đàn trong tình trạng thiếu thông tin; (4) ự h c iệt mức độ t c động của c c yếu tố tâm l t c động đến hiệu quả đầu tư; và của yếu tố môi trường ên ngoài đến tâm l của nhà đầu tư c nhân có t nh đến đ c t nh của nhà đầu tư cá nhân (Mục đích đầu tư, kinh nghiệm đầu tư, tỉ lệ sử dụng vốn vay), cụ thể như: (i) Tâm l ợ thua lỗ, tâm l ầy đàn ảnh hư ng đến hiệu quả đầu tư; và thông tin ất động ản ảnh hư ng đến tâm l ợ thua lỗ, tâm l ầy đàn đều tiêu cực hơn đối với nhóm nhà đầu tư c nhân có mục đ ch đầu tư để inh doanh, t inh nghiệm, tỷ lệ ử dụng vốn vay cao; (ii) Tâm l tự tin th i qu ảnh hư ng đến hiệu quả đầu tư, tâm l tự tin th i qu chịu ảnh hư ng đến c c yếu tố: inh tế vĩ mô, vị tr ất động ản, cầu ất động ản t ch cực hơn đối với nhóm nhà đầu tư c nhân có mục đ ch đầu tư để inh doanh, t inh nghiệm, tỷ lệ ử dụng vốn vay cao; (5) ức độ tâm l ầy đàn, tự tin th i qu , hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư c nhân trên mức trung ình, riêng mức độ tâm l ợ thua lỗ của nhà đầu tư c nhân dưới mức trung ình Từ kết quả nghiên cứu này, t c giả đã đưa ra hàm quản trị giúp nâng cao hiệu quả đầu tư cho c c nhà đầu tư c nhân, c c doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như đưa ra hàm ch nh ch đối với Nhà nước nh m giúp thị trường bất động sản tại Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung ổn định, ph t triển và từ đó t c động tr lại giúp nâng cao hiệu quả đầu tư c c nhà đầu tư c nhân cũng như c c doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cuối cùng nghiên cứu cũng ch ra hạn chế của nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo./.
1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU G c ương Chương 1 luận n trình ày tổng qu t nội dung của luận n như l do chọn đề tài, tổng quan nghiên cứu ngoài nước và trong nước, hoảng trống nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, c c nội dung về phương ph p nghiên cứu, những đóng góp mới của luận n về l thuyết lẫn thực tiễn, và cuối c ng là ết cấu tổng thể nội dung của luận n 1.1 Lý do chọn đề tài y 8 cho r ng một phần a tổng tài ản thế giới n m trong ất động ản ( Đ ). Bản thân thị trường ất động ản TT Đ ) lại có mối quan hệ liên thông mật thiết với nhiều thị trường h c như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, điện gia dụng, nội thất. Những t c động của TT Đ đối với nền inh tế của một quốc gia là r ràng i l tại Việt Nam thời điểm năm 11 nền kinh tế vĩ mô ất ổn, lạm ph t tăng cao ột trong những nguyên nhân gây ra đó là tình trạng” đóng ăng”, “xì hơi” của TT Đ . Kullmann và Siegel (2003) hẳng định đầu tư Đ là hình thức đầu tư thường xuyên, phổ iến của c c nhà đầu tư NĐT và cũng là ênh huy động vốn hiệu quả cho nền inh tế tại ỹ c d , tầm quan trọng là vậy nhưng c c NĐT hông lúc nào quyết định đầu tư QĐĐT đúng đắn do họ ị chi phối i c c yếu tố thuộc về cảm t nh, tình cảm, cảm xúc…và liệu r ng t c động những yếu tố tâm l này có mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT hay hông ?, Đây là vấn đề rất quan trọng và cần thiết, i l hiệu quả đầu tư của NĐT có t c động qua lại với ự ổn định và ph t triển của TT Đ . Câu hỏi đ t ra với các lý thuyết, các nghiên cứu nào giải thích cho hiệu quả đầu tư c nhân trên TT Đ dưới t c động của tâm l NĐT? Kishore (2006) x c nhận lý thuyết tài chính truyền thống dựa trên quan niệm r ng các NĐT hành động hợp lý, xem xét chính xác tất cả các thông tin hiện có trong quá trình ra QĐĐT. Những người đưa ra quyết định như vậy được đ c trưng i tính logic cân nhắc các chi phí và lợi ch tương ứng trước hi hành động. Hành vi này phù hợp với khái niệm tối đa hóa tiện ích (UM). UM là một lý thuyết bắt nguồn từ một lý trí ra quyết
2 định giả định. Trong tài chính, UM cấp độ cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu quả H , được giới thiệu b i Fama (1970). Theo EMH, thị trường phản ánh tất cả các thông tin có sẵn. Tuy nhiên, vào cuối những năm 1 8 c c nghiên cứu kết luận r ng thị trường nhà không hiệu quả tr nên phổ biến nhiều hơn Ca và Shiller (1989) kết luận r ng thông tin liên quan đến lãi suất thực, là một yếu tố quyết định quan trọng, dường như hông được đưa vào định giá nhà . Nghiên cứu m rộng của Ca và hill r 1 , với sự bổ sung các biến dự o cơ ản, dẫn đến một kết luận: quan t việc thay đổi giá trong một năm có thể dự o ự thay đổi gi trong năm tiếp theo. Hơn nữa, ng c ch ử dụng phương ph p hồi quy để giải thích những thay đổi về giá nhà, trên cơ dựa trên các nguyên tắc cơ ản thì vẫn còn thấp (Case và Shiller, 1990). Cutler và cộng ự (1991) tìm thấy mối quan hệ đó tương quan t ch cực trung bình, kéo dài ít nhất a năm cho cả Đ nhà và trang trại tại Hoa Kỳ. Kouwenberg và Zwinkels (2014) thấy r ng dự báo lợi nhuận ng c ch kết hợp ch o đo lường động lượng và gi trung bình có thể dự đo n tốt hơn hơn một loạt các mô hình chu n. Quigley (1999) lập luận r ng m c dù các nguyên tắc kinh tế cơ bản là quan trọng yếu tố quyết định giá nhà, những yếu tố như vậy vẫn để lại một phần lớn không giải th ch được thay đổi giá bất động sản. Các mô hình đơn giản về cơ ản kinh tế ch giải thích từ 1 % đến % thay đổi giá bất động sản. Hiện tượng này được xác nhận b i arlo , 1 , người lập luận r ng lời giải thích hợp lý nhất cho gi nhà tăng mạnh trong những thập kỷ gần đây hông thể tìm thấy trong nguồn cung và nhu cầu cơ ản. Cuối cùng, theo Muellbauer (2012), khoản nợ dưới chu n cuộc khủng hoảng thế chấp năm 8 đưa ra một ví dụ chưa từng có về cách thức khuyến khích tiêu chu n tín dụng bị nới lỏng góp phần làm thị trường quá nóng và gây ra sai lệch cơ bản so với điều kiện ổn định thị trường tầm vĩ mô ng lưu ự thiếu sót phương ph p trong tiếp cận thông thường để phân tích bất động sản thương mại b ng cách sử dụng các khung tiêu chu n, chẳng hạn như cho vay th o d ng tiền ho c tỷ lệ cho vay theo giá trị. Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, và ự biến động này hông được giải thích b i các nguyên tắc cơ ản. Vì vậy, gi nhà được x c định b i hành vi của người tiêu d ng và người đầu tư, và nhiều người trong số họ có thể được gọi là người môi giới nghiệp dư D Long và cộng ự, 1990), ho c chủ nhà đ c trưng không có nhiều kiến
3 thức tài chính ho c kinh nghiệm trong giao dịch Đ nhưng có nhiều cảm xúc khi đầu tư vào Đ . Các nghiên cứu h c liên quan đến hiệu quả thị trường với sự xuất hiện của bùng nổ và uy tho i trong giá nhà. De Bondt (1995) nhận thấy r ng ngoài các nguyên tắc kinh tế cơ ản, các yếu tố về thể chế như thuế, và quy định đóng một vai trò nhất định. Tuy nhiên, theo De Bondt (1995), các yếu tố về thể chế một mình không thể giải thích sự bùng nổ và uy tho i Đ nh gi về tổng thể hiệu quả trong TT Đ , sự biến động trong giá trị giá nhà không thể dễ dàng giải thích b ng các vận động trong nền tảng kinh tế. c d , arlo 1 lập luận r ng các yếu tố quyết định cơ ản của giá nhà là thu nhập, lãi suất, cổ phiếu nhà đất, thay đổi nhân kh u học, tín dụng sẵn có, và cấu trúc thuế. arlo cũng cố gắng giải thích nhanh chóng tăng gi nhà vào đầu những năm , nói r ng một tỷ lệ lớn cổ đông c c doanh nghiệp DN đã ị thất vọng b i cổ phần và au đó chuyển tài sản của họ sang thị trường nhà để tìm kiếm lợi nhuận. Những phát hiện cho thấy cổ phiếu nhà Hoa Kỳ tăng gi trị vốn hóa lên năm nghìn tỷ đô la trong ốn năm, tương đương với sự gia tăng của giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán vào cuối những năm 1 Những vận động tài sản này đóng góp cho sự hiểu biết về giá nhà tăng au năm , nhưng hông thể giải th ch đầy đủ về thay đổi này. Phát hiện của Seslen (2004) cho thấy các hộ gia đình có nhiều giao dịch hơn hi gi đã tăng ho c dự kiến s tăng, và ít có khả năng giao dịch khi gi đã giảm ho c dự kiến s giảm. Các nghiên cứu trên cho thấy TT Đ , một mức độ nhất định, không hiệu quả. Sự không hiệu quả này được thể hiện b ng việc quan sát r ng giá nhà có thể dự đo n được, liên tục đi chệch khỏi các giá trị cơ ản và quá biến động so với giá trị cơ ản. Những chứng minh về sự kém hiệu quả của thị trường dẫn đến một sự thay thế tiếp cận nghiên cứu về bất động sản nổi lên. Cách tiếp cận này được gọi là bất động sản hành vi (BRE), là một nh nh nghiên cứu của tài ch nh hành vi TCHV trên lĩnh vực đầu tư Đ đi từ trọng tâm tài chính tân cổ điển truyền thống đến nghiên cứu về Đ b ng cách giải thích những thay đổi về giá nhà với các nguyên tắc cơ ản. lac và cộng ự (2003) lập luận r ng nếu mọi vấn đề bất động sản được coi là vấn đề tài chính, các nhà khoa học bỏ lỡ cơ hội để sử dụng những
4 hiểu biết từ các ngành khác. Bất động sản không ch liên quan đến tài chính mà còn liên quan đến tiếp thị, quản lý, luật pháp, lập kế hoạch và c c lĩnh vực h c Những h a cạnh này này giống nhau chỗ chúng bắt nguồn sự tồn tại của chúng từ hành vi của con người Do đó, c c nghiên cứu nên vượt ra ngoài dòng tiền và nên cung cấp chỗ đứng cho các khía cạnh tâm lý của c c NĐT (Black và cộng ự, 2003). Đ nhà cung cấp cho người mua th o nghĩa đầu tư và tiêu d ng Do đó, trọng tâm của BRE khác nhau tùy thuộc vào ự tập trung ch nh của c c nhà nghiên cứu. Phần lớn nghiên cứu về ất động sản tập trung vào chức năng đầu tư về vốn của tài sản và vai trò của qu trình định giá (Diaz, 1999). Những nghiên cứu này nhấn mạnh đến tài chính và khía cạnh vật chất của Đ . Một lượng nhỏ các nghiên cứu liên quan đến hiện tượng hành vi trong chức năng tiêu d ng, có liên quan đến xã hội và cảm xúc của chủ nhà. Và một phần nhỏ c c nghiên cứu của trong chức năng đầu tư, liên quan đến việc ph t hiện c c yếu tố hành vi của con người ảnh hư ng đến mua Đ TT Đ nói chung bao gồm một loạt các những người tham gia khác nhau, chẳng hạn như người mua là tổ chức, hộ gia đình, NĐT c nhân Trong phạm vi nghiên cứu, luận n cung cấp một cái nhìn của nghiên cứu về xu hướng hành vi phổ biến cho người mua là NĐT c nhân cho mục đ ch tiêu d ng, t ch lũy và mục đ ch kinh doanh. Và kết hợp lại c c lệch lạc hành vi cấp độ NĐT cá nhân có thể cung cấp một phần giải thích cho sự thiếu hiệu quả của thị trường, ng c ch nghiên cứu h m ph ự tồn tại của c c yếu tố TCHV của NĐT c nhân, và cũng như những t c động của nó đến hiệu quả đầu tư HQĐT trên TT Đ tại Tp.HCM. n h ản trốn tr n thu t ả th h h nđ t n h ên u Với bối cảnh thực tế tại TT Đ Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng có lịch sử phát triển tương đối ngắn, từ sau thời điểm đổi mới năm 1 86 Trong giai đoạn 1986-2006, thành phố đã trãi qua hai đợt phát triển cao trào của TT Đ những năm 1 với sự tồn tại được thừa nhận của cơ chế thị trường và giai đoạn 2001- hi người dân bắt đầu x m Đ như một ênh đầu tư ch nh sau khi các dự án nhà được cấp phép tiến hành theo Luật đất đai ửa đổi năm 1998. Giai đoạn 2006 – 2015, TT Đ Tp.HCM có nhiều biến động, với việc Việt