Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

97
lượt xem 23
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài này nghiên cứu phân tích và đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương la, Luận văn đề xuất những giải pháp sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương la tại Việt Nam trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ HỒNG THƠM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội - 2020
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ HỒNG THƠM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. HỒ NGỌC HIỂN Hà Nội - 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, thông tin là hoàn toàn trung thực. Các tài liệu trích dẫn đều được ghi rõ nguồn gốc và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tác giả. Tác giả Luận văn LÊ THỊ HỒNG THƠM
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI............................ 7 1.1. Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai7 1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....................................................................................................................... 17 1.3. Chủ thể chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai . 19 1.4. Nội dung của văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.................................................................................................................................... 23 1.5 Hình thức, trình tự của văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. ...................................................................................................................... 24 1.6 Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .............................................................................. 26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH............................... 29 2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.................................................................................................................................... 29 2.2.Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................................ 43 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................ 57 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.......................................................................................................... 57 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố
Hồ Chí Minh ....................................................................................................................................... 59 KẾT LUẬN............................................................................................................................. 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân sự BVQLNTD : Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Đảng : Đảng Cộng sản Việt Nam GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HĐMBNOHTTTL : Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai KDBĐS : Kinh doanh bất động sản KDBH : Kinh doanh bảo hiểm NOHTTTL : Nhà ở hình thành trong tương lai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án Nhân dân TNCN : Thu nhập cá nhân TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tương lai UBND : Ủy ban Nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam là một quốc gia có mật độ dân số cao đặc biệt ở các thành phố đô thị loại 1 như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và một số tỉnh thành khác. Do dân số đông nên nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên mạnh mẽ vì thế “Chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” là nhu cầu bức thiết mà Đảng và Nhà nước đặt lên hàng đầu và được quy định tại Hiến pháp 2013. Nhìn chung phần lớn mỗi hộ gia đình, cá nhân thông qua nhiều hình thức khác nhau như tự xây dựng nhà để ở hoặc thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, mua bán nhà ở nhằm mục đích tạo lập chỗ ở hợp pháp của mình. Để điều chỉnh các quan hệ phát sinh Nhà nước đã ban hành các chính sách pháp luật phù hợp nhằm tạo hành lang pháp lý để bảo vệ nhu cầu tạo lập nhà ở hợp pháp của người dân và góp phần điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản. Vì nhu cầu của xã hội nên để tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà ở được phát triển thuận lợi, một trong các hình thức nhà ở đặc biệt được pháp luật thừa nhận là NOHTTTL. Tuy nhiên do nhu cầu ngày càng cao nên thị trường bất cân đối, cung không đủ cầu nên dẫn đến hiện tượng một số khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự phải tìm đến những người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư để chuyển nhượng. Đó là nguyên nhân làm cho thị trường NOHTTTL bắt đầu hình thành các giao dịch về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL ngày càng sôi động. Vì thế, để điều chỉnh về giao dịch trong thời gian qua các quy định của pháp luật về NOHTTTL trong đó có quy định về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL được ban hành, đã tác động tích cực đến sự phát triển của các giao dịch về nhà ở, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch. Tuy nhiên, cho đến nay, hệ thống các quy định pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL còn có một số hạn chế, bất cập, tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói chung, thị trường chuyển nhượng NOHTTTL nói riêng. Chính vì vậy, một số hiện tượng tiêu cực như “cá lớn nuốt cá bé”, “đầu cơ”, “lách luật” của giới đầu tư vẫn tồn tại đã ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng như tác 1
động ngược lại với đường lối, chính sách của Đảng trong việc nỗ lực tạo mọi điều kiện tốt nhất để mỗi người dân được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp. Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện những quy phạm pháp luật điều chỉnh những giao dịch về mua bán, chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL có vai trò quan trọng góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài NOHTTTL không còn là những vấn đề mới mẻ ở Việt Nam, vấn đề này đã được pháp luật quy định và được nhiều tác giả nghiên cứu trong các công trình khoa học. Tuy nhiên về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu mà chỉ được nghiên cứu một cách khái quát trong quá trình nghiên cứu các vấn đề liên quan về NOHTTTL, HĐMBNOHTTTL hoặc được một số chuyên gia, luật sư đề cập một cách chung nhất trên một số các tạp chí chuyên môn. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã đọc, tìm hiểu và nghiên cứu một số đề tài nghiên cứu khoa học liên quan của một số tác giả sau: - Tác giả Trần Thị Như Thủy (2017),“Chuyển giao hợp đồng theo pháp luật dân sự Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua việc phân tích các sự kiện pháp lý phát sinh từ hợp đồng, tác giả của Luận văn khẳng định rằng nội dung của hợp đồng không đơn thuần quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn những vấn đề liên quan khác từ đó đề cập đến những khái luận cơ bản về chuyển giao quyền và nghĩa vụ của các bên trong pháp luật chuyên ngành và BLDS. - Tác giả Nguyễn Thu Trang (2016), “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã làm sáng tỏ về vấn đề tài sản đặc biệt khái niệm về TSHTTTL, hợp đồng và những đặc điểm cơ bản của HĐMBNOHTTTL đồng thời tác giả của luận văn cũng đề cập, phân tích những yếu tố cơ bản đảm bảo 2
hiệu lực HĐMBNOHTTTL khi giao kết. Từ đó đã đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hiệu lực của HĐMBNOHTTTL. - Tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật Học, Đại học Quốc Gia Hà Nội. Luận văn đã phân tích, đánh giá, tổng hợp các quy định pháp luật điều chỉnh về quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán, bảo lãnh, thế chấp và thuê mua NOHTTTL. Từ đó tác giả Phạm Hoàng Anh đã đưa ra những kiến nghị nhằm sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn về mua bán NOHTTTL. - Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội. Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ đồng thời so sánh với các hình thức giao dịch khác nhằm làm rõ vai trò của chuyển nhượng QSDĐ từ đó phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong KDBĐS sản nhằm tìm ra những hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện nay. Bên cạnh đó, trong quá trình nghiên cứu tác giả có tìm hiểu một số sách chuyên khảo của một số tác giả dưới đây: - Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 2, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Trong tác phẩm này từ trang số 940 đến trang số 966 đề cập đến vấn đề về chuyển giao hợp đồng. - Đỗ Văn Đại, (2018) Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 1, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Trong tác phẩm này, từ trang 577 đến trang 654, đề cập đến vấn đề chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ. Bằng việc bình luận các bản án đã xảy ra trên thực tế liên quan đến việc chuyển giao hợp đồng, chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ, tác giả Đỗ Văn Đại đã phân tích, đánh giá và bình luận các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng được chuyển giao. 3
- Tác giả Diệu Anh (2019), “Tranh chấp trong giao dịch hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro”. Tác giả Diệu Anh đã cung cấp cho bạn đọc thấy được những khó khăn, bất cập của việc chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL hiện nay. Nhìn chung các công trình nghiên cứu, các sách chuyên khảo, các bài viết mà tác giả tham khảo chủ yếu tập trung đề cập về NOHTTTL, HĐMBNOHTTTL và các vấn đề liên quan đến tự do giao kết hợp đồng và giá trị pháp lý về hiệu lực, chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự khi giao kết cũng như những khó khăn mà các bên thường gặp. Tuy nhiên ở mức độ chuyên sâu nhằm khái quát các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL thì các công trình nghiên cứu chưa đề cập đến. Do đó theo tác giả đề tài nghiên cứu về vấn đề chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL là một vấn đề hoàn toàn mới và không bị trùng lắp với những công trình đã công bố trước đây. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài Trên cơ sở phân tích và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, phân tích và đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, Luận văn đề xuất những giải pháp sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về giao dịch chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL tại Việt Nam trong thời gian tới. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Để đạt được mục đích đã nêu, đề tài có các nhiệm vụ nghiên cứu như sau: Thứ nhất, làm sáng tỏ các vấn đề lý luận pháp lý về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, bao gồm các vấn đề cơ bản về khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, chủ thể, hình thức, nội dung và điều kiện để xác lập chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL. Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật từ thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL tại thành phố Hồ Chí Minh, phát hiện những bất cập, thiếu sót, mâu thuẫn của các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về chuyển 4
nhượng HĐMBNOHTTTL từ đó xác định những điểm cần điều chỉnh, sửa đổi hoặc bổ sung để bổ khuyết cho những khiếm khuyết còn tồn tại. Thứ ba, đề xuất những phương hướng và giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đối với NOHTTTL trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng mà Luận văn nghiên cứu và đề cập đến là giao dịch chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL giữa bên chuyển nhượng (tức bên mua đã ký HĐMBNOHTTTL với chủ đầu tư) cho bên thứ ba hay còn gọi là bên chuyển nhượng đã được Luật nhà ở, Luật KDBĐS và các văn bản liên quan điều chỉnh. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu về việc chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL giữa bên chuyển nhượng (tức là bên mua ký kết HĐMBNOHTTTL với chủ đầu tư) cho bên thứ ba (tức là bên nhận chuyển nhượng) theo quy định của Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 mà không đề cập đến trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba. Vì trường hợp chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (là bên bán NOHTTTL) phát sinh từ HĐMBNOHTTTL thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư. Phạm vi nghiên cứu về không gian và thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại thành phố Hồ Chí Minh kể từ khi Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 được ban hành và có hiệu lực cho đến nay. Bên cạnh đó, tác giả cũng dành thời gian để nghiên cứu một số quy định của các nước về vấn đề này để so sánh những khác biệt nếu có. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê -nin, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm 5
phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, phân tích vụ việc để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về lý luận, Luận văn góp phần làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về HĐMBNOHTTTL và chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL. Về thực tiễn, Luận văn đã nhận diện thực, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, chỉ ra một số hạn chế, bất cập của pháp luật từ thực tiễn áp dụng. Từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các cá nhân, doanh nghiệp cũng như phục vụ cho công tác nghiên cứu, giảng dạy pháp luật về lĩnh vực này. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 03 (ba) chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh. 6
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai Về khái niệm nhà ở, theo Từ điển Tiếng Việt phổ thông “Nhà là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó” [54, tr. 635]. Theo quy định của pháp luật nhà ở “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”[ 23, tr.1]. Dựa vào định nghĩa trên có thể hiểu một cách đơn giản “nhà ở là một loại công trình xây dựng” và công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật xây dựng là “sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế”[24, tr.2]. Pháp luật về dân sự cho rằng “Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai” được xem là bất động sản và bất động sản đó có thể là “tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [25, tr.31]. Như vậy, dưới góc độ nghiên cứu pháp lý hay dưới góc độ nghiên cứu về mặt xã hội, nhà ở là tài sản dưới hình thức công trình xây dựng gắn bó với nhu cầu thiết yếu để ở của con người và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con người. Trước những năm 2000 khi khái niệm NOHTTTL chưa được đề cập chi tiết trong pháp luật về nhà ở thì khái niệm về TSHTTTL đã được đề cập đến trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm, theo đó TSHTTTL được hiểu là “bất động sản hình thành sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”[7, tr.2]. Năm 2005, Quốc hội ban hành BLDS thay thế cho BLDS 1995, khái niệm đối với vật được hình thành trong tương lai để đảm bảo cho nghĩa vụ được hình thành “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [14, tr.73]. Quy định 7
này được xem là quy định sơ khai làm tiền đề tạo điều kiện hình thành khái niệm NOHTTTL lai hiện nay. Mặc dù ngày 29/6/2006, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật KDBĐS 2006 điều chỉnh về hoạt động KDBĐS tuy nhiên khái niệm NOHTTTL cho đến năm 2014 khi Luật KDBĐS được ban hành thay thế Luật KDBĐS 2006 thì mới được quy định, theo đó NOHTTTL được hiểu “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [22, tr.1]. Tương tự khái niệm về NOHTTTL được pháp luật về nhà ở định nghĩa “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”[ 23, tr.3]. Từ những quy định trên, dưới góc độ nghiên cứu tác giả cho rằng khái niệm NOHTTTL có thể được hiểu như sau “Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được hình thành và đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện về công dụng để đưa vào sử dụng”. Từ khái niệm và những quy định mà tác giả phân tích, có thể thấy NOHTTTL có những đặc điểm như sau: Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản. Tài sản là một khái niệm quen thuộc phổ biển trong đời sống kinh tế xã hội, là đối tượng nghiên cứu trong nhiều ngành khoa học pháp lý. Theo BLDS 2005 “Tài sản bao gồm vật, quyền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [17, tr.39]. Đến năm 2015 khi BLDS được Quốc hội ban hành thay thế BLDS 2005 thì phạm vi tài sản đã được mở rộng, theo đó tài sản bao gồm “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai ” [25, tr.32]. Như vậy, phạm vi tài sản được mở rộng gồm cả những vật đang trong quá trình hình thành hoặc cả những vật chưa được hình thành chứ không nhất thiết phải là những vật đang tồn tại trên thực tế. Vì NOHTTTL là một loại tài sản nên tài sản đó bất luận đã hoặc chưa được hình thành thì cũng phải được pháp luật thừa nhận và cho phép tham gia vào tất cả các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, trao đổi khi đáp ứng đủ điều 8
kiện theo quy định. Ở Việt Nam NOHTTTL không những được thừa nhận tham gia vào thị trường mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho mà còn được dùng làm tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ dân sự phát sinh trong đời sống xã hội mà pháp luật không cấm. Như vậy theo tác giả có thể hiểu rằng tài sản là một khái niệm “động” và vì tài sản là một khái niệm “động” nên NOHTTTL cũng là loại tài sản được pháp luật thừa nhận và cho phép được phép giao dịch trên thị trường theo đúng bản chất đối với loại tài sản đó. Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. Nhà ở là một loại tài sản đặc thù có giá trị lớn trong đời sống kinh tế xã do đó nó phải tồn tại, phải được nhìn thấy, được gọi tên và được đưa vào sử dụng theo đúng công năng. Tuy nhiên khái niệm đó không còn phù hợp khi BLDS 2015 ra đời theo đó tài sản không những là “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản” [26, tr.32] đã tồn tại mà còn bao gồm cả “bất động sản và động sản hình thành trong tương lai”. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật dân sự thừa nhận tài sản bao gồm tài sản hiện hữu và cả những TSHTTTL. NOHTTTL là tài sản nhưng tài sản này sẽ khác với tài sản là nhà ở đã được hình thành vì NOHTTTL là một loại tài sản đặc biệt nó chưa được hình thành, chưa tồn tại như một thực thể, chưa được xác lập quyền sở hữu nên con người không thể gọi tên, nhận dạng, khai thác theo đúng công năng và chưa được xác lập quyền sở hữu. Thế nên, Nhà nước cần phải ban hành những quy định riêng để điều chỉnh và góp phần loại bỏ những rủi ro mà khi giao dịch con người thường hoài nghi về tính pháp lý của nó. Bên cạnh đó nhà ở đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cũng được xem là TSHTTTL. Bản chất của loại nhà ở này chúng ta có thể nhìn thấy, gọi tên, nhận dạng và thậm chí có thể đưa vào khai thác, sử dụng nhưng về mặt pháp lý chủ sở hữu của nó có thể chưa được xác lập quyền sở hữu hợp pháp lần 9
đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho các chủ thể của những giao dịch tiếp theo nên vẫn tồn tại và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Từ những đặc trưng riêng mà tác giả trình bày, có thể khẳng định rằng NOHTTTL bao gồm nhà ở chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu cũng được xem là một loại tài sản. 1.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo quy định của BLDS “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền” [25, tr.109]. HĐMBNOHTTTL là một loại hợp đồng mua bán tài sản, tuy nhiên đối tượng mua bán của HĐMBNOHTTTL là một loại tài sản đặc thù nên pháp luật quy định khi xác lập giao dịch phải kèm theo các điều kiện cụ thể “Mua bán nhà hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà ở đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể” [18, tr.2]. Như vậy, có thể thấy rằng HĐMBNOHTTTL là giao dịch được xác lập bằng văn bản để thỏa thuận, quy định quyền và nghĩa vụ của người bán và người mua khi xác lập giao dịch mua bán đối với NOHTTTL. HĐMBNOHTTTL thực chất là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng đối tượng của hợp đồng là một loại tài sản đặc biệt nên HĐMBNOHTTTL phải có những đặc trưng riêng bắt buộc các chủ thể phải đáp ứng khi giao kết. Theo tác giả, HĐMBNOHTTTL có những đặc trưng riêng như sau: Thứ nhất, đối tượng giao dịch của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù NOHTTTL được xem là một loại tài sản đặc thù nhưng pháp luật KDBĐS, pháp luật về nhà ở vẫn xem đây là đối tượng giao dịch của hợp đồng mua bán tài sản nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về 10
nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”[22, tr.24]. Nhìn chung pháp luật thừa nhận NOHTTTL là đối tượng được phép giao dịch nếu nhà ở đó được tạo dựng hợp pháp và đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc nhà ở đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tài sản đó và không phải nhà ở có sẵn. Thứ hai, đối tượng giao dịch phải đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định. Khi xác lập HĐMBNOHTTTL, đối tượng của hợp đồng có thể chưa được cơ nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư chỉ cần cung cấp được tài liệu chứng minh nhà ở đó đang trong quá trình xây dựng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước. Do đối tượng của giao dịch là NOHTTTL chưa được hình thành hoặc đang trong quá trình xây dựng nên pháp luật cần phải ban hành những quy định để tạo hành lang pháp lý nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đó chính là lý do mà Quốc hội ban hành Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn quy định về điều kiện cho phép mua bán NOHTTTL. Theo đó NOHTTTL được đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”[22, tr.24], đồng thời trước khi bán chủ đầu tư phải có “văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và văn bản chấp thuận của ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết”[22, tr.24]. 11
Thứ ba, điều kiện của chủ thể tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. NOHTTTL là một loại tài sản đặc biệt nên chủ thể tham gia giao dịch cũng cần phải đáp ứng những điều kiện riêng của pháp luật. Theo đó pháp luật quy định điều kiện đối với chủ thể phát triển NOHTTTL phải “Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật” [23, tr.5]. Theo tác giả điều kiện mà pháp luật quy định và yêu cầu doanh nghiệp KDBĐS phải “thành lập doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” là hoàn toàn phù hợp. Vì lĩnh vực KDBĐS là một lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, hàng hóa đưa vào kinh doanh là một loại hàng hóa đặc thù chưa được hình thành hoặc đang xây dựng nhưng có giá trị cao về mặt kinh tế. Do đó, pháp luật cần phải có những quy định, điều kiện để quản lý và bảo vệ các chủ thể khi mua bán NOHTTTL cũng như tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển. Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, cá nhân KDBĐS quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên khi bán, chuyển nhượng bất động sản thì pháp luật không buộc “phải thành lập doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” như đối với doanh nghiệp mà quy định nhóm chủ thể này chỉ thực hiện việc kê khai nộp thuế đầy đủ. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật KDBĐS đã dự liệu nhóm các chủ thể này sẽ tham gia vào thị trường nên đã tạo mọi điều kiện để họ có cơ hội được phát triển mà không bị ràng buộc bởi những yếu tố khác. Bên cạnh quy định về điều kiện đối với chủ thể phát triển NOHTTTL, pháp luật cũng đưa ra những quy định đối với các chủ thể mua/nhận chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải đáp ứng, theo đó pháp luật về nhà ở quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài” [23, tr.5] đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Để làm rõ về từng điều kiện đối với từng nhóm 12
đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, pháp luật quy định rõ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam” nếu đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp đối với tổ chức, hoặc có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Nếu mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam”[23. tr.5]. Từ quy định của pháp luật và dưới góc độ nghiên cứu, tác giả thấy rằng pháp luật đã mở rộng đối tượng nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam tuy nhiên pháp luật cũng đặt ra những điều kiện riêng bắt buộc các chủ thể nói trên phải đáp ứng. Điều này theo tác giả là hoàn toàn phù hợp vì nó ngoài việc bảo đảm cho công tác quản lý của nhà nước thì còn bảo đảm cho chủ trương, đường lối của Đảng được thực thi phù hợp với chính sách phát triển nhà ở mà Chính phủ Việt Nam đang xây dựng. Thứ tư, chủ đầu tư có nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước. Theo quy định của pháp luật về BVQLNTD, hợp đồng theo mẫu có nghĩa là “hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng” [26, tr.2] và và điều kiện giao dịch chung có nghĩa là “những quy định, quy tắc bán hàng, cung ứng dịch vụ do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ công bố và áp dụng đối với người tiêu dùng” [27, tr.2]. Nhìn chung khi 13
đề cập đến hợp đồng đăng ký theo mẫu, điều kiện giao dịch chung liên quan đến lĩnh vực bất động sản tuyệt đại đa số là đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo quy định tại Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định số 35/2015/QĐ-TTG ngày 20/8/2015; Quyết định số 38/2018/QĐ-TTg ngày 5/9/2018 về việc sửa đổi Quyết định số 35/2015/QĐ-TTG ngày 20/8/2015, Quyết định số 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/8/2019 về việc sửa đổi quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/8/2015, thì mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hóa phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Theo đó để đảm bảo việc kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Luật BVQLNTD quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng” [26, tr.7]. Mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký theo quy định tại Quyết định số 02/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ và các quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 nên chủ đầu tư phải có nghĩa vụ “đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan nhà nước” trước khi tiến hành ký kết giao dịch với người tiêu dùng. Theo tác giả quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu là một biện pháp tiền kiểm mà Nhà nước can thiệp nhằm bảo vệ người tiêu dùng để loại bỏ “Những nội dung của hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm pháp luật hoặc trái với nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng” hoặc “Yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh phải sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm đó” hoặc “Xét thấy nội dung trong hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung không rõ hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau thì yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh giải trình làm rõ các nội dung trong hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đó” [26, tr.7]. Để 14