Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu là trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụngpháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKTtrong nước nói chung và tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng,đề tài chỉ ra những bất cập của pháp luật và đề xuấtgiải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ nhằm tăng cường thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Luật Kinh tế NGUYỄN THANH THỦY HÀ NỘI - 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Họ và tên học viên: NGUYỄN THANH THỦY Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS. TS. NGUYỄN THỊ MƠ HÀ NỘI - 2019
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các nội dung nghiên cứu và kết quả, các số liệu nêu trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy. Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng cũng như kết quả luận văn của mình. Tác giả Nguyễn Thanh Thủy
ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................v CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................... vi TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN .......................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI VIỆT NAM ......................................................................................8 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất.....8 1.1.1. Khái niệm về tổ chức kinh tế ......................................................................8 1.1.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế ...................................................................10 1.1.3. Vai trò của tổ chức kinh tế .......................................................................12 1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ...............................................................................................15 1.2.1.Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ......15 1.2.2. Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..19 1.3. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ...................................................................23 1.3.1. Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đât của tổ chức kinh tế .................................................................................................................23 1.3.2. Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............24 1.3.3. Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế .................................................................................................................25
iii CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH ..............................................................................27 2.1. Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ...............................................................................27 2.1.1.Điều kiện chuyển nhượng ..........................................................................27 2.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ .....................................................31 2.1.3.Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ...35 2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................................................................39 2.2. Thực trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh ..........................................................................................................42 2.2.1. Phân tích điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ninh và đánh giá tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................42 2.2.2. Thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay của các tổ chức kinh tế trên địa 2bàn Quảng Ninh ...............................................................................................47 2.2.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 ..............................................................49 2.2.4. Thực trạng quản lý nhà nước đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .............................................52 2.2.5. Đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh. ......................................................................56 2.3. Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh ......................................................58 2.3.1. Những điểm tích cực.................................................................................58 2.3.2. Những khó khăn, yếu kém trong việc thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền SDĐ tại Quảng Ninh và nguyên nhân ........................................59
iv CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TĂNG CƢỜNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH ..........................63 3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..................................................................................63 3.1.1. Sửa đổi, bổ sung một số khái niệm trong Bộ luật dân sự có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................63 3.1.2. Nhóm giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật đất đai và Luật kinh doanh Bất động sản. ...................................................................................66 3.2. Một số giải pháp và kiến nghị để các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh thực thi tốt các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .....69 3.2.1. Các tổ chức kinh tế cần tăng cường sự hiểu biết pháp luật về pháp luật đất đai và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............................69 3.2.2. Các cơ quan quản lý đất đai tại tỉnh Quảng Ninh cần tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............70 3.2.3. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh .............................74 3.2.4. Kiến nghị đối với chính quyền các cấp ở Quảng Ninh ............................76 KẾT LUẬN ..............................................................................................................77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Số lượng lao động hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2013 - 2017 ................................................................................................12 Bảng 1.2: Tình hình thu ngân sách nhà nước từ nhà đất, giai đoạn 2012-2017 .......14 Bảng 2.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2016-2018 ........45 Bảng 2.2: Tình hình sử dụng các loại đất tại các địa phương tỉnh Quảng Ninh ......47 Bảng2.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức tại Quảng Ninh ...........................................................................................................................49 Hình 1.1. Thu ngân sách từ thuế, phí với nhà, đất giai đoạn 2012 - 2017 ................22 Hình2.1: Tỷ trọng cơ cấu đất tại tỉnh Quảng Ninh ...................................................49 Hình 2.2. Số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân .......................................................................52
vi CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tên đầy đủ BĐS Bất động sản BLDS 2005 Bộ Luật dân sự của Việt Nam năm 2005 BLDS 2015 Bộ Luật dân sự của Việt Nam năm 2015 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai HTX Hợp tác xã Luật ĐT 2014 Luật Đầu tư của Việt Nam năm 2014 NSNN Ngân sách nhà nước NXB Nhà xuất bản SDĐ Sử dụng đất TCKT Tổ chức kinh tế UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa
vii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Với tên gọi Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh, Luận văn đã đạt được một số kết quả về lý luận và thực tiễn. Ngoài ra, Luận văn cũng có khả năng ứng dụng trong thực tiễn. Cụ thể: 1.Kết quả đạt đƣợc của Luận văn Về lý luận, Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm và vai trò của TCKT nói chung và TCKT trong chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng. Luận văn cũng đã phân tích để làm rõ khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ; đặc điểm cơ bản của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ và nội dung của pháp luật về quyền SDĐ. Về thực tiễn, luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT theo 4 vấn đề là: Điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền và nghĩa vụ của TCKT nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Trên cơ sở đó đã và đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT tại Quảng Ninh từ những phân tích về điều kiện tự nhiên, KT - XH của tỉnh, từ thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay trên địa bàn tỉnh và từ kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT trong giai đoạn từ 2013-2018 của tỉnh Quảng Ninh. Trên cơ sở phân tích tình hình về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại Quảng Ninh, chỉ ra những điểm tích cực và những khó khăn, hạn chế trong việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ tại Quảng Ninh, luận văn đã để xuất hai nhóm giải pháp: (1). Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và (2). Nhóm giải pháp đề các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh tăng cường khả năng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trong thời gian tới. 2. Khả năng ứng dụng thực tiễn của đề tài - Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển
viii nhượng quyền SDĐ của các TCKT. Một số giải pháp và kiến nghị trong luận văn có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp khi sửa đổi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. - Luận văn là tài liệu có khả năng nghiên cứu để ứng dụng trong thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKTnói chung và tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo để Chính quyền các cấp tại tỉnh Quảng Ninh đổi mới, cải cách hệ thống thủ tục hành chính liên quan đến công tác quản lý đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng.
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của quốc gia, là cơ sở vật chất quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế. Vì vậy, con người luôn muốn tác động đến đất đai và tích cực để tạo ra các giá trị vật chất và tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Tại Việt Nam, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý(Hiến pháp 2013, Điều 53), cho nên cá nhân và tổ chức không có quyền mua bán hay chuyển nhượng đất đai. Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, vấn đề chuyển nhượng và lưu thông đất đai đã được đặt ra, từ đó ra đời các quy định về quyền SDĐ và chuyển nhượng quyền SDĐ. Luật Đất đai năm 1993 có bước đột phá quan trọng khi cho phép chuyển quyền SDĐ. Chuyển quyền SDĐ là một giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức chuyển quyền SDĐ, như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn... trong đó, hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ là hình thức phổ biến. Hiện nay, chuyển nhượng quyền QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường, đối với cá nhân, hộ gia đình và đặc biệt là đối với các TCKT. Tại Việt Nam, TCKT là chủ thể SDĐ rất quan trọng trong các chính sách và pháp luật về đất đai của nhà nước.Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền SDĐ cho các TCKT trong nước trong khuôn khổ quy định của pháp luật chính là việc xác định quyền SDĐ là một quyền tài sản và được coi như một loại tài sản đặc biệt của thị trường lưu thông quyền SDĐ ấy. Việc pháp luật xác lập quyền chuyển nhượng quyền SDĐ tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các TCKT huy động nguồn vốn, nội và ngoại lực th c đ y sản xuấtkinh doanh, góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định của pháp luật về quyền này vẫn còn một số bất cập, đặc biệt khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở,.... Những
2 bất cập này cũng gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ tại tỉnh Quảng Ninh. uất phát từ thực tiễn yêu cầu cần có sự nghiên cứu, tìm hiểu và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ, đặc biệt là chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT, một trong những chủ thể có đóng góp quan trọng cho sự phát triển của kinh tế của tỉnh Quảng Ninh, tác giả đã chọn vấn đề: h ậ ề h ển nhượng ền ử ụng đấ ủ ổ hứ inh ế hự iễn hi hành ại ỉnh Q ảng Ninh” làm đề tài nghiên cứu cho Luận vănThạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian nghiên cứu, tác giả nhận thấy có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở những mức độ và phạm vi khác nhau, cụ thể: Luận văn thạc sỹ của Lê Thùy Dương, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2011 về Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay đã nêu lên được những vấn đề pháp lý chuyên sâu và bất cập của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thay thế Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, tuy nhiên nghiên cứu này vẫn có giá trị tham khảo cho các nghiên cứu sau đó. Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”. Luận văn nghiên cứu đến các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tác giả Thùy Hương đã tập trung vào phân tích một số vấn đề cốt lõi trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: điều kiện chuyển nhượng, điều kiện về chủ thể, trình tự và thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng và nghĩa vụ tài chính trong hoạt động chuyển nhượng. Luận văn đã đưa ra được nhiều bất cập của pháp luật về
3 chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản sau một thời gian Luật kinh doanh BĐS 2014 được áp dụng, từ đó kiến nghị các quy định điều chỉnh phù hợp. Bài viết của tác giả Lưu Quốc Thái,với tiêu đề: Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường (đăng trên Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014). Bài viết đã phân tích, đánh giá và đưa ra những so sánh những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Từ đó, tác giả đã đưa ra những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh Luật đất đai cho phù hợp. Ngoài những công trình nghiên cứu được đề cập ở trên, có một số dự án liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ như: Dự án điều tra sự hiểu biết về năm quyền của người sử dụng đất, TA 2225 - VIE, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Địa chính - Tổng cục Địa chính; Dự án JICA, Khảo sát và điều tra xã hội về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (năm 1999). Hay những cuốn sách như: Giáo trình Luật đất đai”, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (N B Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, năm 2012 và bản tái bản năm 2014); Sách Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam của tác giả Bùi Thị Tuyết Mai (N B Lao động – ã hội, năm 2005);Sách Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (N B Thông tin và Truyền thông, năm 2011) Tựu chung lại, các công trình nghiên cứu nêu trên, hoặc nghiên cứu về chuyển nhượng các dự án kinh doanh BĐS, có đề cập đến chuyển nhượng quyền SDĐ, nhưng không đi sâu tìm hiểu quyền chuyển nhượng quyền SDĐ của riêng TCKT, hoặc đã được thực hiện với thời gian khá lâu, hoặc tuy được thực hiện gần đây nhưng có phương pháp tiếp cận và nghiên cứu khác với đề tài của tác giả. uất phát từ đó, có thể cho rằng việc nghiên cứu tìm hiểu và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong tình hình hiện nay là một đề tài mới và có tính ứng dụng cao.
4 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụngpháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKTtrong nước nói chung và tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng,đề tài chỉ ra những bất cập của pháp luật và đề xuấtgiải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ nhằm tăng cường thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận văn là: - Nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền SDĐvà pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước. - Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước, nhằm nêu bật những thành tựu đã đạt được cũng như những bất cập và nguyên nhân của các bất cập đó. - Phân tích thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh trong thời gian vừa qua và những vướng mắc, khó khăn. - Đề xuất giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước. - Đề xuất các kiến nghị để các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh thực thi tốt, đầy đủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ tại tỉnh Quảng Ninh 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề liên quan đến quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT và pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT. Đối tượng nghiên cứu của luận văn còn bao gồm việc phân tích thực tiễn chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh.
5 4.2 Phạm vi nghiên cứu 4.2.1. Phạm vi về nội dung Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT trong nước, không nghiên cứu các TCKT có vốn đầu tư nước ngoài. Luận văn cũng nghiên cứu quy định có liên quan của Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Khi nghiên cứu về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT, TCKT được phân tích trong luận văn là các pháp nhân thương mại (không nghiên cứu HT , liên hiệp HT ) tồn tại chủ yếu dưới hình thức là các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, chuyển nhượng quyền SDĐ là vấn đề phức tạp có nội dung rộng lớn. Trong phạm vi nghiên cứu giới hạn ở việc phân tích 4 vấn đề là : (i).Điều kiện chuyển nhượng; (ii). Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ; (iii). Trình tự và thủ tục chuyển nhượng; (iv). Quyền và nghĩa vụ của các TCKT nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Khi phân tích thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKTtại tỉnh Quảng Ninh, luận văn phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT vànguyên nhân của những hạn chế trong vấn đề này. 4.2.2. Phạm vi về không gian Luận văn nghiên cứ pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT tại Việt Nam nói chung và ở Quảng Ninh nói riêng. 4.2.3. Phạm vi về thời gian Khi phân tích thực trạng pháp luật: Luận văn lấy mốc năm 1993 – năm ban hành Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam cho đến nay. Khi thống kê số liệu về kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh, Luận văn lấy số liệu trong 5 năm gần đây, tức là từ năm 2013 đến nửa đầu năm 2018. Khi đề xuất giải pháp, Luận văn đề xuất các giải pháp sửa đổi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT cho đến năm 2023.
6 5. Phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. hương h ận nghiên ứ Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế thị trường. Ngoài ra, luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm của Đảng và Nhà nước về quản lý đất đai trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 5.2. hương h nghiên ứ ụ hể Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng như: phương pháp tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử và phương pháp so sánh luật học. Cụ thể: Tại Chương 1 của Luận văn, tác giả sử dụng phương pháp hệ thống hóa, phương pháp phân tích để luận giải nhằm làm rõ những vấn đề lý luận có liên quan như khái niệm về TCKT, về quyền SDĐ, về chuyển nhượng quyền SDĐ; khái niệm về pháp luật, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT ở Việt Nam. Tại Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp so sánh luật học để phân tích có so sánh các quy định của pháp luật nhằm chỉ ra những tiến bộ cùng những bất cập trong các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT. Ở chương này, tác giả cũng sử dụng các phương pháp phân tích, phương pháp thống kê để làm rõ thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh. Tại Chương 3, tác giả áp dụng các phương pháp phân tích, luận giải và hệ thống hóa để luận giải cho những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như các kiến nghị để TCKT ở Quảng Ninh thực thi hiệu quả pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ.
7 6. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, cụ thể: Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam Chương 2: Thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh Chương 3:Giải pháp hoàn thiện pháp luật và kiến nghị tăng cường thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh
8 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI VIỆT NAM 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất 1.1.1. Khái niệmvề tổ chức kinh tế Một trong những chủ thể sử dụng đất là TCKT. TCKT là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật. Khái niệm TCKT được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất – kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Dù quy định tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể SDĐ, nhưng pháp luật đất đai lại không đưa ra định nghĩa về TCKT. Liên quan đến TCKT, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền SDĐ 1. Quy định này chỉ mang tính liệt kê với nghĩa nhấn mạnh rằng, TCKT được xác định là một trong số các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền SDĐ. Mục đích của quy định này trong Luật đất đai năm 2003 là nhằm để phân biệt các tổ chức trong nước, kể cả các TCKT trong nước với tổ chức nước ngoài. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tại Việt Nam được xác định là chủ thể SDĐ riêng, có thể SDĐ cho quan hệ ngoại giao, hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư. Cụ thể, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ 1 Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003.
9 2 quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất và Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất 3. Năm 2013, khi Luật đất đai mới ra đời thì TCKT đã được nhắc đến tại Khoản 27 Điều 3, nhưng không phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kê rằng: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và TCKT khác theo quy định . Điều này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đã liệt kê các tổ chức được gọi là TCKT trong nước phân biệt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nói cách khác, theo Luật đất đai năm 2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt động đầu tư. Điểm khác biệt là đối với chủ thể nước ngoài SDĐ để đầu tư tại Việt Nam, Luật Đất đai 2013 không gọi tên là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam như Luật Đất đai 2003, mà xác định theo một tên gọi phù hợp hơn là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và xác định rõ bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư 4. Như vậy, TCKT trong nước (hay TCKT) theo pháp luật đất đai của Việt Nam là TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ với ý nghĩa là một loại chủ thể có quyền SDĐ hoặc một doanh nghiệp có quyền SDĐ được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Pháp luật đất đai định danh chủ thể SDĐ là TCKT, dù có hay không cụm từ trong nước đi kèm sau đó, chính là đề cập đến TCKT trong nước. Vì vậy, trong Luận văn, việc tác giả sử dụng thuật ngữ tổ chức kinh tế cũng chính là đề cập đến tổ chức kinh tế trong nước , hoặc ngược lại. 2 Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 2003. 3 Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003. 4 Khoản 5 và Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013.
10 Cũng theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, TCKT và cách hiểu về TCKT phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, TCKT là một pháp nhân5 . Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về TCKT đã được xác định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh . Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng TCKT là pháp nhân được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. Còn TCKT có quyền SDĐ là các pháp nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ. 1.1.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế TCKT trong SDĐ là một tổ chức có quyềnSDĐ. Song không phải bất cứ tổ chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ. Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong SDĐ, TCKT trong SDĐ có một số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất,phần lớn TCKT trong SDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh … mới được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ. Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì TCKT là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi. Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai được tính ra giá trị kinh tế để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh … Dođó, yếu tố đầu vào là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá 5 Khoản 1 Điều 74 BLDS 2015