Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

13
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu; Phân tích thuận lợi và khó khăn của Văn phòng đăng ký QSDĐ Huyện Quỳnh Lưu. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu trong giai đoạn tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HỒ THỊ NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HỒ THỊ NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy Cô và các cán bộ trong trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã cung cấp cho tôi những kiến thức chuyên môn quý giá, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian tôi học tập và thực hành ở Khoa và đồng ý cho tôi được thực hiện luận văn này. Luận văn này được thực hiện dưới sự hướng dẫn, góp ý quý báu của các thầy và cô giáo ở khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là sự hướng dẫn trực tiếp của TS. Nguyễn Chí Hiểu. Tôi cũng nhận được sự hỗ trợ rất có ý nghĩa của bạn bè, của đồng nghiệp về phương pháp nghiên cứu, tính toán, sử dụng số liệu về hoạt động của Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu. Tôi trân trọng biết ơn những sự hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ và hỗ trợ quý báu đó. Người viết Hồ Thị Nga
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... II MỤC LỤC ............................................................................................................... III DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... VI DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................VII MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .............................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN ...............................................................................4 1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4 1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................5 1.1.3. Thị trường bất động sản ....................................................................................5 1.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................7 1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai .............................................................................7 1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ...............................................................10 1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ............................................................11 1.3. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................15 1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ...........................................15 1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ .............................18 1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ ........................................................23 1.4. MÔ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .........................................................................................27 1.4.1. MÔ HÌNH CỦA AUSTRALIA ..............................................................................27 1.4.2. MÔ HÌNH CỦA THỤY ĐIỂN.............................................................................28 1.5. THỰC TRẠNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM .....30 1.5.1. Thực trạng hoạt động VPĐK QSDĐ..................................................................30
iv 1.5.2. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK........................................32 1.5.3. Tình hình thành lập văn phòng đất đai một cấp ..............................................35 1.5.4. Đánh giá về tình hình hoạt động của VPĐK QSDĐ .......................................36 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................39 2.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..........................................................39 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................39 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................39 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...............................................................................39 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................39 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ...........................................................39 2.3.2. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý, tổng hợp số liệu ...............................40 3.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................40 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................41 3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN QUỲNH LƯU ...........................................................................................................41 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................41 3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................43 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu .................................45 3.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VPĐK QSDĐ HUYỆN QUỲNH LƯU ...........................................................................................................47 3.2.1. Khái quát về VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ................................................47 3.2.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..........................................49 3.2.3. Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động .....................................................50 3.2.4. Kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu...............................52 3.2.5. Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐK QSDĐ Huyện Quỳnh Lưu ............................................................................................................................61 3.3. ĐÁNH GIÁ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA VPĐK QSDĐ HUYỆN QUỲNH LƯU.................................................................................65 3.3.1. Về mức độ công khai thủ tục hành chính........................................................65 3.3.2. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về hiệu quả thực hiện các thủ tục ............66
v 3.3.3. Đánh giá hộ gia đình, cá nhân về thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..............................................................................67 3.3.4. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về các khoản lệ phí phải đóng .................70 3.3.5. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về kết quả giải quyết thủ tục hành chính 71 3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VPĐK QSDĐ HUYỆN QUỲNH LƯU.................................................................................72 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................72 3.4.2. Giải pháp về tổ chức và cơ chế .......................................................................73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................76 1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................76 2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BĐS Bất động sản 2 BTC Bộ Tài chính 3 BNV Bộ Nội vụ 4 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 6 ĐKBĐ Đăng ký biến động 7 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai 8 GCN GCN 9 GCNQSDĐ Giây chứng nhận quyền sử dụng đất 10 GDPL Giáo dục pháp luật 11 HSĐC Hồ sơ địa chính 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 TNMT Tài nguyên và Môi trường 14 TTHC Thủ tục hành chính 15 TTBĐS Thị trường bất động sản 16 VPĐK QSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 17 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Báo cáo kinh tế xã hội huyện Quỳnh Lưu năm 2019 ...............................44 Bảng 3.2. Thống kê diện tích đất đai huyện Quỳnh Lưu (đến tháng 1/2019) ..........46 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả ĐKBĐ và cấp GCNQSDĐ từ năm 2015- 2019 ..........52 Bảng 3.4. Kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn sau đo đạc từ năm 2016 đến năm 2019 của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu. .....................................54 Bảng 3.5: Tiến độ xử lý hồ sơ cấp đổi đồng loạt đến năm 2019 trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu ................................................................................................................55 Bảng 3.6. Đăng ký giao dịch bảo đảm từ năm 2016 đến năm 2019 của VPĐKQSDĐ huyện Quỳnh Lưu......................................................................................................58
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quỳnh Lưu , tỉnh Nghệ An .................................42 Hình 3.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu66 Hình 3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về hiệu quả giải quyết hồ sơ của VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..........................................................................................67 Hình 3.4. Ý kiến của người dân về đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..............................................................................68 Hình 3.5. Ý kiến của người dân về đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ tại VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..............................................................................69 Hình 3.6. Ý kiến của người dân về đánh giá thời gian hoàn thành thủ tục tại VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu ..........................................................................................71
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên truyền thống, nhưng đối với đất đai thì không thực hiện được bởi lẽ đất đai là nguồn tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Đối với bất kỳ quốc gia nào trên thế giới, quản lý đất đai là nội dung không thể thiếu trong quản lý nhà nước. Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả nông thôn và đô thị. Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuế liên quan đến đất đai. Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo vệ cho những người khác có liên quan đến thửa đất. Đăng ký đất đai tạo niềm tin và sự yên tâm cho các chủ thể trong thị trường bất động sản thông qua sự đảm bảo về quyền sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giao dịch, vừa giảm nhẹ được các chi phí lẫn thời gian, khiến giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra nhanh chóng. Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp thông tin kịp thời cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu để họ cân nhắc, quyết định đầu tư một cách chính xác hơn. Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng, Hà Nam và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính. Thông tư liên
2 tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế cho Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phòng Tài nguyên Môi trường hiện có ở địa phương. Huyện Quỳnh Lưu là một trong 17 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh Nghệ An, có 32 xã và 01 thị trấn. Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện Quỳnh Lưu đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nhu cầu đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của nhân dân trên địa bàn là rất lớn. Tuy nhiên, việc giải quyết các yêu cầu về quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đáp ứng thỏa đáng. VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu được thành lập theo Quyết định số 404/2006/QĐ-UBND ngày 10/4/2006 của UBND huyện Quỳnh Lưu. Với gần 14 năm hoạt động, đóng vai trò là cơ quan dịch vụ công, VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu đã góp phần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ đắc lực cho cơ quan quản ý nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó, do những yếu tố khách quan và chủ quan mô hình VPĐK QSDĐ huyện Quỳnh Lưu vẫn chưa phát huy được hiệu quả, vai trò trong quản lý đất đai. Huyện Quỳnh Lưu là nơi quản lý số lượng hồ sơ rất lớn, các vụ việc nhiều, đối tượng đa dạng và tính chất công việc hết sức phức tạp. Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn ấy tôi chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An”. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu; Phân tích thuận lợi và khó khăn của Văn phòng đăng ký QSDĐ Huyện Quỳnh Lưu. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu trong giai đoạn tới.
3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký Đất đai mô hình một cấp. - Bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu.
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định nghĩa về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. Đất đai là khoảng không gian lãnh thổ cần thiết (điều kiện chung) đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Nếu hoạt động được. Nói khác đi - không có đất sẽ không có sản xuất, cũng như không có sự tồn tại của chính con người. Đất sẽ được định nghĩa đầy đủ như sau: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu, các dạng thổ nhưỡng, địa hình và thủy văn bề mặt; lớp trần tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt đất; tập đoàn động thực vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả do hoạt động của con ngươi trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Giáo trình quy hoạc sử dụng đất đai, 2003).
5 1.1.2. Bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản (BĐS) bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Tại Việt Nam theo Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và kiến trúc. 1.1.2.2. Đặc điểm của bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm; - Tính bền lâu; - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; - Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, 2008). 1.1.3. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS với những đặc điểm cơ bản sau:
6 - TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; - TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả; - Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BĐS cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà
7 nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất . Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: thị trường cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp); thị trường cấp 2 (thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê); thị trường cấp 3 (thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê). 1.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai 1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”(khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định. Trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí. Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế. Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các nước đó là: đăng ký văn tự giao dịch; đăng ký quyền. - Đăng ký văn tự giao dịch: Là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các
8 giao dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp. - Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó. Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức vàScotland). So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng ký quyền sử dụng đất”. Theo luật đất đai năm 2013 đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục
9 đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. 1.2.1.2. Ý nghĩa của đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005 cho biết): - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Đối với Nhà nước, hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp những thông tin quan trọng giúp hoạch định các chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quy hoạch, phát triển đô thị, bảo vệ môi trường, kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản. Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng, tránh thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại một nguồn thu không nhỏ thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp dịch vụ của hệ thống. Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có thể giám sát được các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch. Đối với xã hội, thông tin đất đai rõ ràng từ hệ thống đăng ký đất đai sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai, bình ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, theo đó là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối liên hệ bền vững với bảo vệ môi trường. Cụ thể như sau: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
10 + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: Đối với công dân, đăng ký đất đai có những lợi ích sau: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội; + Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; + Giảm tranh chấp đất đai; 1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005 thì đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối