Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:80

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn là đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019. Đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật và giúp công tác quản lý được tốt hơn. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG KIM TIẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG KIM TIẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN ĐIỀN THÁI NGUYÊN - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày… tháng 9 năm 2020 Tác giả luận văn Trương Kim Tiến
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Tôi xin bày tỏ lời lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Trần Văn Điền, người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin được gửi lời cảm ơn đến Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập, rèn luyện tại Trường và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Quỳnh Lưu, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu đã cung cấp những số liệu cần thiết, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày… tháng 9 năm 2020 Học viên Trương Kim Tiến
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................................... viii MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .............................................2 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất ...................................4 1.1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..................... 8 1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................10 1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất .................................10 1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất .................................12 1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................12 1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất ...............................12 1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất .................................................13 1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................13 1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................13 1.4. Tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam.....13 1.5. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới ..............................................................................................................18 1.5.1. Pháp...........................................................................................................................18 1.5.2. Cộng hòa Liên bang Đức .........................................................................................19 1.5.3. Thụy Điển .................................................................................................................19 1.5.4. Ôxtrâylia ...................................................................................................................20 1.5.5. Trung Quốc ...............................................................................................................20
iv 1.5.6. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước ....22 Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................... 23 2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................23 2.1.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................................23 2.1.2. Thời gian nghiên cứu ...............................................................................................23 2.1.3. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................................23 2.1.4. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................23 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An ......................................................................................23 2.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................23 2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ............24 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................24 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .....................................................................24 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................................24 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ...........................................................25 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................... 26 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An ..............................................................................26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................................26 3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội..........................................................................................30 3.1.3. Các lợi thế và hạn chế ..............................................................................................34 3.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất ............................................................................36 3.1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu năm 2019 ........................................36 3.1.4.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017- 2019 ................38 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2019 .........................................................................41 3.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSD đất ..................................................................41 3.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất ..........................................................42 3.2.3. Đánh giá công tác thừa kế QSD đất ........................................................................44 3.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSD đất ......................................................................48
v 3.2.5. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSD đất...................................................50 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................................52 3.3.1. Nhóm yếu tố quy định pháp luật, chủ trương, chính sách......................................52 3.3.2. Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương .......................................55 3.3.3. Nhóm yếu tố về thủ tục hành chính và các ngành liên quan ...................................56 3.3.4. Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân ...............................59 3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Quỳnh Lưu.................................................................................................61 3.4.1. Điểm mạnh ...............................................................................................................61 3.4.2. Những điểm yếu và nguyên nhân ...........................................................................62 3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ..................................63 3.5.1. Giải pháp về chính sách ...........................................................................................63 3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ...................................................64 3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.......64 3.5.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................................65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................ 66 1. Kết luận .................................................................................................................66 2. Kiến nghị ...............................................................................................................66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 68
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản HTX Hợp tác xã QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................36 Bảng 3.2: Tình hình sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017 – 2019 .....39 Bảng 3.3: Số liệu về chuyển nhượng QSD đất .........................................................43 Bảng 3.4: Bảng số liệu thừa kế QSD đất ..................................................................45 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên cứu ..................................49 Bảng 3.6: Bảng số liệu kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất .................................51 Bảng 3.7: Bảng đánh giá về cơ chế chính sách đất đai .............................................53 Bảng 3.8: Đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế ..................................53 Bảng 3.9: Bảng đánh giá nhận thức của người dân về đầu cơ đất ............................56 Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức phí, lệ phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .................57 Bảng 3.11: Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ quản lý ........................................58 Bảng 3.12: Đánh giá mức độ tìm hiểu các văn bản liên quan của người dân ...........60
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Quỳnh Lưu ......................................................26 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế huyện Quỳnh Lưu năm 2019 ............................................31 Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 của huyện Quỳnh Lưu ..............................36 Hình 3.4: Biểu đồ đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế ......................54 Hình 3.5: Biểu đồ đánh giá thái độ làm việc của cán bộ quản lý ..............................59
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng có hạn nên mỗi nước cần có một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch đã được hình thành từ khá lâu, xuất hiện gần như đồng thời với chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển thăng trầm của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi so với ngày đầu. Ngày nay, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân, hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động không nhỏ đến mọi tầng lớp dân cư. Những năm vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn, đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ nhưng nhiều loại thị trường chưa được chú tâm phát triển theo kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế chung. Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân. Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2017 -2019. Quỳnh Lưu là huyện nằm ở địa đầu xứ Nghệ, có vị thế quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An. Những năm gần đây, huyện đã có những bước
2 phát triển mới theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đời sống tinh thần, vật chất của người dân không ngừng được nâng cao, cải thiện. Quá trình đô thị hoá nhanh chóng đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đó cũng tăng lên, tuy nhiên công tác quản lý và sử dụng đất của huyện vẫn còn có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019 - Đánh giá được những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019 - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật và giúp công tác quản lý được tốt hơn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: giúp các nhà quản lý nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của nhân dân trong quá trình thực hiện các QSDĐ; từ đó cho thấy cần phải đơn giản
3 hóa các TTHC để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Theo Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Chính phủ, 2014). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Quốc hội, 2013).
5 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Quốc hội, 2013). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Quốc hội, 2013). * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng (thực chất đây là một hình thức mua- bán). * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;
6 - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; + Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; + Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. * Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai 2003. Khái niệm tặng cho QSDĐ được khái quát như sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất ch bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời nó còn là một phương tiện phá lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất”. Bản chất của tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước. Bản chất của tặng cho QSDĐ trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi. Ngoài ra Điều 463 Bộ luật Dân sự quy định khi tặng cho bất động sản thì:
7 1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. 2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. * Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định. Việc góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện thông qua Hợp đồng góp vốn tại đơn vị công chứng và khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư đều có phần ghi chú về việc góp vốn bằng QSDĐ này. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Lê Xuân Bá, 2003). Trước đây, Khoản 2 và Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định về việc chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp hết thời
8 hạn góp vốn bằng QSDĐ. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không quy định về thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ, nhưng Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. * Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng QSD đất: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Quốc hội, 2013) 1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
9 - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Luật Công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014; - Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 ; - Bộ luật dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015; - Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy địnhchi tiết thi hành Luật đất đai; - Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03/04/2017 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao; - Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
10 - Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất. 1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An - Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh Nghệ An quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An; - Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An; 1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất thì hệ thống văn bản pháp luật luôn được Nhà nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện, giúp cơ quan quản lý và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Sự hoàn thiện đó đã gắn với quá trình phát triển của đất nước. Đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, nhà nước ở Trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về