Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

25
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế theo thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở. Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– PHAN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– PHAN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Phan Thị Duyên – Học viên lớp Quản lý đất đai K25 C xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của chính tôi. Các số liệu nghiên cứu và kết quả nêu trong Luận văn này là trung thực và chưa từng được người khác công bố trong bất kì công trình hoặc Luận văn nào khác. Tôi xin được cam đoan các căn cứ, thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc tại các tài liệu có tính pháp lý./. Tác giả luận văn Phan Thị Duyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo Phòng đào tạo (Bộ phận sau đại học), Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu ngày hôm nay, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình Binh là người thầy hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Cùng với đó tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, các Phòng, Ban của UBND thành phố Hạ Long và nhân dân các phường Hồng Gai, Hồng Hà và Bãi Cháy của thành phố Hạ Long, các anh, chị, em và bạn đồng nghiệp. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin trân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu của tất cả mọi người. Tác giả luận văn Phan Thị Duyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn..................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................3 1.1. Cơ sở khoa học ......................................................................................................3 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất...............................6 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................................................................10 1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................15 1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất ...............................................................................................................................15 1.2.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất ..................................................16 1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam .............................................20 1.3.1. Định giá đất trên thế giới..................................................................................20 1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ................................................................................21 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........24 2.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................24 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ..........................................................................24 2.2.1. Địa điểm ...........................................................................................................24 2.2.2. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................24 2.3. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................24 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long .............................24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .................24 2.3.3. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .......24 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long ...........................................................................................................................24 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .................25 2.4. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................25 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................25 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp .........25 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .........................................26 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................27 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long ................27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ..................................................27 Vịnh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................29 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .................................................................................29 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 ............................................................................................................................34 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ..............................................34 3.2.2. Công tác khảo sát, đánh giá và phân hạng đất .................................................41 3.2.3. Công tác quản lý tài chính về đất đai ...............................................................44 3.3. Giá đất ở theo quy định một số khu vực đại diện trên địa bàn thành phố Hạ Long ...........................................................................................................................44 3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ....................................44 3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh .....................................45 3.4. Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. ................................................................45 3.4.1. Giá đất ở quy định tại một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ........45 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long) ..............................48 3.4.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ..................................................................................................................49 3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu..........................66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.5. Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường ..........................................................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................72 1. Kết luận ..................................................................................................................72 2. Kiến nghị ................................................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .........................................................34 Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..........................................37 Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................44 Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................45 Bảng 3.5. Giá đất ở thuộc Nhóm I theo quy định từ năm 2015 đến 2018 ................45 Bảng 3.6. Giá đất ở thuộc Nhóm II theo quy định từ năm 2015 đến 2018 ...............47 Bảng 3.7. Giá đất ở thuộc Nhóm III theo quy định từ năm 2015 đến 2018 .............48 Bảng 3.8. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 1 quy định tại khu vực I, II, III qua các năm (2015-2018).................................................................................................53 Bảng 3.9. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 2 quy định tại khu vực I, II, III qua các năm (2015-2018).................................................................................................59 Bảng 3.10. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 3 quy định tại khu vực I, II, III qua các năm (2015-2018).................................................................................................64 Bảng 3.11. Ảnh hưởng của yếu tố địa lý đến đất ở ...................................................67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long ..................................28 Hình 3.2. Sơ đồ cơ cấu kinh tế TP Hạ Long năm 2016 ............................................30 Hình 3.3. Tàu khách tham quan vịnh Hạ Long .........................................................32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị của tỉnh Quảng Ninh nên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xuất hiện một số bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất... Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, Tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” 2. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế theo thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; - Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở. - Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế. - Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định giá các loại đất. - Giúp nắm vững những quy định của pháp Luật Đất đai 2003, 2013; hệ thống các văn bản dưới Luật về Đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá đất tại địa phương. - Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Đặc điểm của đất đai Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu. Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ đó, đất đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây: - Là tài sản không thể di dời được Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối. Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia. Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp. - Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 - Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt. Quyền sở hữu về đất đai Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Khái niệm định giá đất: Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu Tôi tạm đưa ra khái niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Cơ sở khoa học của định giá đất: Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. - Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm. - Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất khác biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [19] - Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [19] Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. [19] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác. [19] 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Nhóm các yếu tổ về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường gắn với thửa đất - Yếu tố tự nhiên: + Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn