Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC HẬU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC HẬU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. NGUYỄN HỮU NGỮ HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn - Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Trần Ngọc Hậu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các giáo sư, tiến sĩ, các thầy, cô giáo, cơ quan, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp. Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến: PGS. TS. Nguyễn Hữu Ngữ - Trưởng khoa Tài Nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tình hướng dẫn và giúp tôi trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài. Các thầy, cô giáo khoa Tài Nguyên đất và Môi trường Nông Nghiệp, Phòng sau Đại học- trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện tốt cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài. Các giáo sư, tiến sĩ công tác tại các cơ quan, trường học khác đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường. Các đồng chí Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa, Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Biên Hòa đã tạo điều kiện tốt cho tôi vừa học tập và hoàn thành công tác tại cơ quan. Xin trân trọng cảm ơn. Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Trần Ngọc Hậu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm đánh giá những kết quả đã đạt được và nêu rõ những tồn tại trong quá trình thực hiện công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những mặt còn tồn tại trong công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Góp phần xây dựng cơ sở khoa học, thực tiễn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nói riêng. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu thập số liệu, phương pháp tổng hợp và phân tích các số liệu, tài liệu. Kết quả nghiên cứu cho thấy: 1.Thành phố Biên Hòa có điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội khá thuận lợi cho phát triển kinh tế nói chung và công tác quản lý sử dụng đất nói riêng. Mật độ dân số trung bình là 4.044,53 người/km2 cao gấp gần 8 lần so với toàn tỉnh, đang gây sức ép mạnh mẽ đến công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía nam, một vùng kinh tế năng động nhất cả nước; tài nguyên đất phong phú thích hợp với nhiều loại cây trồng; địa hình tương đối bằng phẳng, nền địa chất vững chắc thuận lợi cho phát triển xây dựng đô thị và các khu công nghiệp. Tăng trưởng kinh tế đạt mức cao. 2. Trong 11 năm 2005-2017 cơ cấu sử dụng đất chuyển dịch khá mạnh mẽ từ đất sản xuất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Đến nay, cơ cấu sử dụng đất thành phố là: đất phi nông nghiệp chiếm tới 73,32% diện tích tự nhiên, đất nông nghiệp chỉ chiếm 26,68%. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa đã đi vào nề nếp: 30/30 phường xã đã có bản đồ địa chính, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất đạt tỷ lệ 99,39% số thửa đất đã kê khai đăng ký đủ điều kiện, thường xuyên cập nhật và chỉnh lý biến động. 3. Công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà từ năm 2014 - 2017, có những thuận lợi như: được các cấp, các ngành quan tâm tạo điều kiện, công tác cải cách thủ tục hành chính trong việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đạt tỷ lệ cao tuy nhiên cũng có khó khăn như nhiều hồ sơ có nguồn gốc phức tạp chưa có giấy tờ chứng minh, sự phối hợp giữa các ban ngành trong công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa tốt, đã ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết hồ sơ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv Kết quả từ năm 2014 – 2017, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa đã tiếp nhận được 6.829 hồ sơ, trong đó số hồ sơ đủ điều kiện giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là 5.532 hồ sơ tương ứng với 5.532 thửa, đạt tỷ lệ 81,01 %. Số hồ sơ không đủ điều kiện là 1.297 hồ sơ, chiếm 18,99 %, nguyên nhân là do những hồ sơ này có nguồn gốc nhà không rõ ràng, không cung cấp được giấy tở chứng minh thời điểm xây dựng theo quy định do đó cần phải gửi UBND phường, xã xác minh lại nguồn gốc thời điểm xây dựng nhà, dẫn đến số lượng hồ sơ nộp vào Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa phải trả ra để xác minh lại chiếm 18,99 %. 4. Đề tài đã đề xuất 4 giải pháp bao gồm: hoàn thiện chính sách pháp luật; nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; khoa học công nghệ; đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Các nhóm giải pháp này góp phần hoàn thiện công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa trong thời gian tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................viii DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH .................................................................................. x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ................................................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm và vai trò của đất đai và nhà ở ................................................ 3 1.1.2. Điều kiện và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ....................... 5 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 10 1.2.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản .......... 10 1.2.2. Lược sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ ban hành Luật Đất đai .... 14 1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị của thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai................ 19 1.2.4. Tình hình chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Biên Hòa .................. 19 1.3. MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ....................................... 20 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 23 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 23 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 23 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 23 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 23 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 23 2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ............................. 25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 26 3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA ................................................................................................................ 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .................................................... 26 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 35 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 37 3.2.1. Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai ................................ 37 3.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa ................................... 42 3.2.3. Đánh giá chung ................................................................................................ 45 3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA GIAI ĐOẠN 2014 – 2017 ................................................................................ 46 3.3.1. Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở nhà ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa trước 1/7/2014 .................................................................................................... 46 3.3.2. Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở nhà ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa từ 1/7/2014 - 2017 .............................................................................................. 56 3.3.3. Tình hình điều tra, tham vấn ý kiến về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại thành phố Biên Hòa từ năm 2014 – 2017 ................................................. 66 3.3.4. Đánh giá chung ................................................................................................ 69 3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VÀ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TRONG THỜI GIAN TỚI ................................................................................................................. 72 3.4.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật........................................................ 72 3.4.2. Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ................................................ 74 3.4.3. Giải pháp khoa học công nghệ ......................................................................... 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.4.4. Giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở .......... 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 78 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 78 2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................................... 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 80 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 84 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Thứ tự Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 2 CP Chính phủ 3 CT Chỉ thị 4 CSDL Cơ sở dữ liệu 5 GCN Giấy chứng nhận 6 QSDĐ Quyền sử dụng đất 7 QĐ Quyết định 8 TT Thông tư 9 UBND Ủy ban nhân dân 10 CNTT Công nghệ thông tin 11 PNN Phi nông nghiệp 12 DTTN Diện tích tự nhiên 13 QSHNƠ Quyền sở hữu nhà ở 14 QSDĐƠ Quyền sử dụng đất ở PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích theo đơn vị hành chính................................................................ 28 Bảng 3.2. Thống kê các nhóm đất thành phố Biên Hòa .............................................. 31 Bảng 3.3. Tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) giai đoạn 2012 - 2017 ....... 35 Bảng 3.4. Dân số thành phố Biên Hòa giai đoạn 2012-2017....................................... 37 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất qua các năm ........................................................... 42 Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 60/CP .................................. 48 Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 90/CP .................................. 52 Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 88/CP .................................. 55 Bảng 3.9. Tình hình chứng nhận quyền sở hữu nhà từ năm 2014 -2017 ..................... 61 Bảng 3.10. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu nhà từ 01/07/2014 - 2017 ................... 62 Bảng 3.11. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà từ 01/07/2014 – 2017 tại xã Tam Phước và phường Thống Nhất ......................................................... 63 Bảng 3.12. Kết quả giải quyết hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà từ 01/07/2014 – 2017 tại xã Tam Phước và phường Thống Nhất ......................................................... 64 Bảng 3.13. Tỷ lệ giải quyết hồ sơ (đúng hẹn và trễ hẹn) chứng nhận quyền sở hữu nhà từ 01/07/2014 – 2017 tại xã Tam Phước và phường Thống Nhất ............................... 65 Bảng 3.14. Kết quả điều tra, tham vấn ý kiến về cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở66 Bảng 3.15. Kết quả điều tra, tham vấn ý kiến về cấp GCN QSHNƠ của cán bộ quản lý .................................................................................................................................. 68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Biên Hòa...................................................... 27 Hình 3.2. Cơ cấu các nhóm đất thành phố Biên Hòa .................................................. 32 Hình 3.3. Cơ cấu kinh tế của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2005-2016 ..................... 36 Hình 3.4. Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất thành phố Biên Hòa đến năm 2020 ............ 40 Hình 3.5. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Biên Hòa đến năm 2015 ............. 44 Hình 3.6. Hiện trạng sử dụng đất qua các năm ........................................................... 45 Hình 3.7. Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định 60.......................... 47 Hình 3.8. Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định 90.......................... 51 Hình 3.9. Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định 88.......................... 54 Hình 3.10. Quy trình chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Đất đai 2013 .............. 60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Nước ta hiện nay đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, vì vậy vấn đề đất đai và nhà ở hết sức quan trọng. Tỉnh Đồng Nai nói chung và thành phố Biên Hòa nói riêng công nghiệp hóa kéo theo vấn đề đô thị hóa vì vậy đất đai và nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân là rất cần thiết cho nhu cầu về chỗ ở. Đăng ký đất đai, nhà ở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở. Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng nhà đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai, nhà ở và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Tại Điều 3; Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; Quyền có chỗ ở và Quyền sở hữu nhà ở. Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Chính vì vậy nhu cầu được cấp giấy chứng nhận trong đó có nhu cầu cấp quyền sở hữu nhà cho thửa đất mình đang sử dụng là nhu cầu tất yếu của người sử dụng đất. Trong những năm qua, nhu cầu cấp bổ sung quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai ngày càng gia tăng do nhu cầu người dân cần chứng nhận quyền sở hưu nhà để nâng cao giá trị của bất động sản trong việc thực hiện các quyền như thế chấp, chuyển nhượng… Do đặc thù thành phố Biên Hòa là một thành phố đô thị loại I, hướng tới một thành phố đô thị văn minh, hiện đại nên công tác cấp bổ sung quyền sở hữu nhà được các cấp chính quyền đặc biệt quan tâm. Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất các giải pháp để thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, mang lại hiệu quả cho công tác này trong thời gian tới, tôi lựa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 chọn đề tài: “Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. - Đánh giá quy trình cấp giấy chứng nhận quyền quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân nói riêng và cải cách thủ tục hành chính nói chung. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Góp phần giúp các nhà quản lý và hoạch định chính sách ở thành phố Biên Hòa nắm được thực trạng và những bất cập để điều chỉnh các quy định liên quan phù hợp. Đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Một số khái niệm và vai trò của đất đai và nhà ở 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Theo V.V. Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất: đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương. Như vậy đất có nguồn gốc từ các loại đá mẹ nằm trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dưới tác dụng của các yếu tố lý học, hóa học và sinh học. Sự khác biệt giữa đá và đất là độ phì nhiêu. Chính nhờ độ phì nhiêu của đất mà các hệ sinh thái và con người mới có thể tồn tại và phát triển được. Đất đồng hành cùng con người qua các nền văn minh nông nghiệp khác nhau, từ nông nghiệp thô sơ vào buổi bình minh của loài người đến nền nông nghiệp đầy ắp những tiến bộ về khoa học kỹ thuật như ngày nay. Mọi hoạt động của con người đều gắn với bề mặt của đất và không gian quanh nó [33]. 1.1.1.2. Khái niệm nhà ở Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển của xã hội loài người. Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc sống của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn, chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng nhừ những điều kiện bất lợi của thiên nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt. Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có chuyển biến và nhà ở cũng được phát triển về hình thức và nội dung. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn, nương thân đơn thuần mà còn là đơn vị sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một cơ sở để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia đình phát triển một cách toàn diện và đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương đại để tận hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu kỹ thuật và khoa học của thời đại. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [29]. 1.1.1.3. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Chế độ sở hữu tài sản là một chế định quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật ở tất cả các quốc gia. Việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản là một vấn đề luôn được Nhà nước quan tâm và thường được chia thành hai loại tài sản là bất động sản và động sản. Đăng ký tài sản gắn liền với đất (bất động sản) là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký tài sản gắn liền với đất về hiện trạng, việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với tài sản gắn liền với đất (bất động sản) nhằm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với đất (bất động sản). Đăng ký để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò hết sức quan trọng, vai trò này được thể hiện trên các mặt: + Đối với người đăng ký sở hữu: Việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là yếu tố minh chứng cho việc xác định ai là chủ sở hữu của tài sản đó. Tài sản gắn liền với đất được đăng ký giúp cho chủ sở hữu thuận tiện trong thế chấp, vay được nhiều vốn, là cơ sở pháp lý để các cơ quan tín dụng tiếp nhận tài sản đăng ký thế chấp cho các chủ sở hữu. Đăng ký tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyền của cá nhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu và chủ thể liên quan đối với tài sản, trên cơ sở đó Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp về tài sản hoặc các quyền về tài sản thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. + Đối với Nhà nước: Đăng ký nhằm công khai hóa thông tin về bất động sản trên thị trường, đảm bảo quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Cung cấp thông tin về tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó tham gia vào các giao dịch. Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, các cơ quan Nhà nước có cơ sở để thực hiện thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp... đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ dân sinh. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Thông qua đăng ký tài sản gắn liền với đất Nhà nước sẽ thu được những khoản tài chính từ thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch hợp pháp và bất hợp pháp về bất động sản, từ đó có biện pháp hạn chế mua bán bất động sản ngầm. + Đối với thị trường bất động sản: Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch. Thông qua đăng ký, thông tin về tài sản được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản xác định được quyền sở hữu của bên bán, bên thế chấp, cầm cố và các tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó quyết định tham gia giao dịch, làm cho các hoạt động của thị trường bất động sản vận hành an toàn, minh bạch [33]. 1.1.2. Điều kiện và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 1.1.2.1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014: “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này. 2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này” [29]. Theo Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: “Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994; c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật; g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó. Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này; h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau: a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở; b) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều này. 3. Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau: a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư); b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 c) Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có). 4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” [19]. 1.1.2.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở a. Thủ tục, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Người sử dụng đất làm đơn theo mẫu, hiện nay nội dung đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp quyền sở hữu nhà ở của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng); d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có) [11]. b. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Trình tự thủ tục thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ tiến hành thông qua các bước sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma