Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá đúng thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM ĐÌNH HIỂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2017 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM ĐÌNH HIỂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. LÊ THANH BỒN HUẾ - 2017 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Phạm Đình Hiển PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Lê Thanh Bồn đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Đình Hiển PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được hiệu quả và những tồn tại của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương pháp phỏng vấn, phương pháp điều tra khảo sát thực địa và phương pháp phân tích, xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhơn Trạch thời gian qua tuân thủ các quy định chung của Nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Về mặt kinh tế: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo điều kiện thuận lợi cho công dân trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý. Về mặt xã hội: Tạo ra trật tự xã hội tránh trường hợp tranh chấp, kiện tụng trong việc sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo sự an tâm trong việc sỡ hữu đất đai từ đó sẽ dốc hết sức trong việc cải tạo tăng năng xuất trong việc sử dụng đất từ đó tăng năng xuất kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội. Về công tác quản lý Nhà nước: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, góp phần lành mạnh các thủ tục hành chính. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Ngoài ra cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm cở sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát giá thị trường hơn. Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề xuất được một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................viii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ............................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1 2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................... 3 1.1.1. Quyền sử dụng đất ............................................................................................. 3 1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................... 5 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................................................... 7 1.1.4. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta .................................................... 9 1.1.5. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành ........................................... 11 1.1.6. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận ........................................ 24 1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 27 1.2.1. Tình hình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới. 27 1.2.2. Tình hình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận trên cả nước........................ 29 1.2.3. Tình hình cấp giấy CNQSD đất của tỉnh Đồng Nai .......................................... 32 1.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 33 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 35 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 35 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 35 2.2.1. Phạm vi về thời gian ........................................................................................ 35 2.2.2. Phạm vi về không gian ..................................................................................... 35 2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 35 2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ............................. 36 2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 37 2.4.4. Phương pháp biểu đồ........................................................................................ 37 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 38 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai ............................................................................................................................. 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 42 3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tạihuyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai....... 47 3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai........................................................................................ 47 3.2.2. Công tác đăng ký đất đai .................................................................................. 52 3.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai .................................. 55 3.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính. .............................................................................. 55 3.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai. ................................ 55 3.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận............................................................................................ 55 3.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai một cấp huyện Nhơn Trạch từ khi thành lập đến nay. ........................ 56 3.3.5. Đánh giá những ưu điểm và tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai một cấp huyện Nhơn Trạch từ khi thành lập đến nay. ................................................................................................ 69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4. Một số nguyên nhân làm ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nhơn Trạch.......................... 70 3.4.1. Nguyên nhân chủ quan ..................................................................................... 70 3.4.2.Nguyên nhân khách quan .................................................................................. 71 3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai ............................................................................. 71 3.5.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................................ 71 3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất................ 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 73 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 73 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Giải thích GCN : Giấy chứng nhận UBND : Ủy ban nhân dân BTNMT : Bộ Tài nguyên môi trường CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng QSH : Quyền sở hữu KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư GCN : Giấy chứng nhận PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Thống kê diện tích các các loại đất............................................................. 40 Bảng 3.2. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2016 ............. 43 Bảng 3.3. Dân số và đất ở năm 2016 .......................................................................... 45 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016............................................................... 47 Bảng 3.5. Biến động sử dụng đất (2002 - 2016) ......................................................... 49 Bảng 3.6: Diễn biến sử dụng đất ở (2002 - 2016) ....................................................... 50 Bảng 3.7. Tình hình giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo của huyện Nhơn Trạch giai đoạn 2011 -2016 ........................................................................................................ 54 Bảng 3.8. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai từ năm 2011 đến 31/12/2016 ..................................................................... 56 Bảng 3.9.Tiến độ cấp giấy chứng nhận ...................................................................... 63 Bảng 3.10. Kết quả cấp giấy CNQSD đất của huyện đến năm 2016 ........................... 64 Bảng 3.11. Kết quả cấp giấy nhóm đất phi nông nghiệp đến năm 2016 ...................... 66 Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy đất nhóm đất nông nghiệp đến năm 2016 ...................... 68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................................... 8 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí hành chính huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai .......................... 38 Hình 3.2.Sơ đồ quy trình đăng ký và cấp GCN lần đầu .............................................. 57 Hình 3.3.Sơ đồ quy trình đăng ký biến động .............................................................. 61 Hình 3.4. Kết quả cấp giấy CNQSD đất của huyện đến năm 2016 ............................. 65 Hình 3.5. Biểu đồ kết quả cấp giấy nhóm đất phi nông nghiệp đến năm 2016 ............ 67 Hình 3.6.Biểu đồ kết quả cấp giấy đất nhóm đất nông nghiệp đến năm 2016 ............. 69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không thể tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Trong lĩnh vực đất đai công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận), là cơ sở để khẳng định mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với nhân dân. Người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận, thì mới yên tâm đầu tư để sản xuất khai thác tiềm năng về đất đai một cách hợp lý có hiệu quả, đồng thời là một trong những điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học, đồng thời để có thể giải quyết nhanh chóng các mâu thuẫn, các trường hợp tranh chấp về đất đai, các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, đảm bảo tính công bằng cho tất cả mọi người, góp phần ổn định tình hình chính trị xã hội. Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, trong những năm qua có sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, kéo theo đó đã nảy sinh những vấn đề phức tạp trong quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,... và dẫn đến nhiều biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiêntrên thực tế tình hình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận đang gặp nhiều khó khăn, tiến độ thực hiện công tác này còn chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký để cấp giấy chứng nhận chưa cao, dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều,... PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Chính vì vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này, tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn là vấn đề cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó tôitiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai”. 2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá đúng thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. - Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn a. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp cơ sở khoa học để hoàn thiện quy trình cấp giấy quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác và đúng quy định. b. Ý nghĩa thực tiễn - Thấy được những mặt tích cực cũng như các vấn đề còn tồn tại trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, từ đóhoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai -chi nhánhNhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban ngành liên quan của huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả công tác của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, từ đó có thể tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, giúp cho công tác này ngày một hoàn thiện hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. - Các nhân tố tác động đến việc sử dụng đất [13]. + Con người: là nhân tố chi phối chủ yếu trong quá trình sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp thì con người có vai trò rất quan trọng tác động đến đất làm tăng độ phì của đất. + Điều kiện tự nhiên: việc sử dụng phù hợp với điều kiện tự nhiên của vùng như: địa hình, thổ nhưỡng, ánh sáng, lượng mưa,…do đó chúng ta phải xem xét điều kiện tự nhiên của mỗi vùng để có biện pháp bố trí sử dụng đất phù hợp. + Nhân tố kinh tế xã hội: bao gồm chế độ xã hội, dân số, lao động, chính sách đất đai, cơ cấu kinh tế,…đây là nhóm nhân tố chủ đạo và có ý nghĩa đối với việc sử dụng đất bởi vì phương hướng sử dụng đất thường được quyết định bởi yêu cầu xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định, điều kiện kỹ thuật hiện có, tính khả thi, tính hợp lý, nhu cầu của thị trường. + Nhân tố không gian: đây là một trong những nhân tố hạn chế của việc sử dụng đất mà nguyên nhân là do vị trí và không gian của đất không thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Trong khi đất đai là điều kiện không gian cho mọi hoạt động sản xuất mà tài nguyên đất thì lại có hạn; bởi vậy đây là nhân tố hạn chế lớn nhất đối với việc sử dụng đất. Vì vậy, trong quá trình sử dụng đất phải biết tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả, đảm bảo phát triển tài nguyên đất bền vững. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 - Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai [13]: + Quản lý: là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật tự hoá nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định. + Quản lý hành chính nhà nước: là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyên lực pháp luật nhà nước đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con nguời để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm thực hiện những chức năng và nhiệm vụ của nhà nước. Tóm lại, quản lý nhà nước về đất đai là nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai và được tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây: - Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là nhà nước biết rõ các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai [13]. Cụ thể: + Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong loàn quốc gia, trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về diện tích của mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, v.v,...; nắm về diện tích của từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ,.. + Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hoá tính của từng loại đất, độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất v.v,..., đặc biệt là đối với đất nông nghiệp [13]. + Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất có hợp lý, có hiệu quả không? có theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? cách đánhgiá phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai [13]. - Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể. - Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử dụng cụ thể thực hiện. - Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất,...) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. 1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai. Đối với con người nhà ở là nơi không thể thiếu. Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão... Về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm việc vất vả. Theo điều 181, bộ Luật Dân sự 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Hiến pháp năm 2013 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác". Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: - Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 + Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước. + Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. + Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng. - Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: + Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. + Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp. - Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối ao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể: - Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định. - Về nghĩa vụ: + Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền. + Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định. + Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền. + Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Về phía Nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như: - Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở. - Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng. - Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở. - Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. - Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở. Hệ thống chính sách của Nhà nước đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên, một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở. 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [8]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [8]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Nguồn: Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) - Đối với nhà nước: Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Đặc biệt, trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện được cấp GCN đều được cấp GCN. Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn đọng trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu lực hiệu quả về tranh chấp đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận, nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi quản lý của nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 - Đối với người sử dụng đất: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,… - Đối với xã hội: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng nhận sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng khi được lên mạng thông tin điện tử sẽ giúp cho tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiều thông tin đất đai một cách thuận lợi và nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. 1.1.4. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 1.1.4.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận a. Khái niệm đăng ký Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v… b. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện. c. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma