Luận văn Thạc sĩ Quản lý xây dựng: Quản lý chất lượng công trình các Dự án Nhà ở xã hội của Công ty Địa ốc Hoàng Quân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

47
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Dựa trên hệ thống cơ sở lý luận về công tác quản chất lượng công trình xây dựng và phân tích các tồn tại, vướng mắc về chất lượng của chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội, từ đó tác giả nghiên cứu đưa ra các giải pháp thiết thực giúp tăng cường công tác quản lý chất lượng xây dựng các dự án nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý xây dựng: Quản lý chất lượng công trình các Dự án Nhà ở xã hội của Công ty Địa ốc Hoàng Quân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI TỐNG HỮU TRUNG QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI TỐNG HỮU TRUNG QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG MÃ SỐ: 1581580302266 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS ĐINH TUẤN HẢI Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô giảng dạy chuyên ngành Quản lý xây dựng, bộ môn Công nghệ và Quản lý xây dựng, Trường Đại học Thủy lợi đã tận tình giảng dạy và truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập tại Trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến người thầy, PGS.TS Đinh Tuấn Hải, đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, tư vấn và hỗ trợ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn này. Kiến thức chuyên môn và sự tận tâm của thầy đối với học viên là một chuẩn mực mà tôi luôn ngưỡng mộ. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến tất cả những anh, chị đi trước, các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ, hỗ trợ tôi có được những thông tin, dự liệu để hoàn thành luận văn này. Các kết quả đạt được là những đóng góp nhỏ về mặt khoa học trong quá trình nghiên cứu và đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng các dự án nhà ở xã hội của Công ty Hoàng Quân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, trong khuôn khổ luận văn, do điều kiện thời gian và khả năng nghiên cứu có hạn nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những lời đóng góp của các thầy, cô, các anh, chị đi trước và các bạn đồng nghiệp. Nhân đây, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình tôi, tập thể lớp Cao học 23QLXD11-CS2 đã động viên và khích lệ tinh thần để tôi có thể hoàn thành luận văn này. Học viên Tống Hữu Trung
ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện với sự hướng dẫn của PGS.TS Đinh Tuấn Hải. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Các nội dung nghiên cứu và kết quả đề tài là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào trước đây. TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2019 Học viên Tống Hữu Trung
iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................................vi PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 1. Giới thiệu chung ......................................................................................................1 2. Mục đích của đề tài..................................................................................................1 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ..............................................................................................2 3.2. Thực tiễn của đề tài ..........................................................................................2 4. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................................2 5. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu..............................................................2 6. Kết quả dự kiến đạt được.........................................................................................2 CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG DÂN DỤNG ...............................................................................3 1.1. Dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................................................3 1.1.1. Khái niệm về Dự án .......................................................................................3 1.1.2. Công trình xây dựng ......................................................................................3 1.1.3. Công trình xây dựng dân dụng ......................................................................4 1.1.4. Dự án đầu tư xây dựng công trình .................................................................4 1.2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ....................................................................4 1.2.1. Khái niệm Nhà ở xã hội.................................................................................4 1.2.2. Chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội ......................................................................5 1.2.3. Đối tượng sử dụng Nhà ở xã hội ...................................................................7 1.2.4. Đặc điểm Nhà ở xã hội ..................................................................................8 1.3. Chất lượng công trình xây dựng .........................................................................10 1.3.1. Khái niệm về chất lượng .............................................................................10 1.3.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng ....................................................11 1.3.3. Chất lượng công trình xây dựng ..................................................................12 1.4. Quản lý chất lượng công trình xây dựng ............................................................12 1.4.1. Khái niệm về quản lý...................................................................................12 1.4.2. Khái niệm về quản lý chất lượng ................................................................13 1.4.3. Quản lý chất lượng công trình xây dựng .....................................................14 1.4.4. Hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng ......................................15 1.4.5. Công tác quản lý chất lượng công trình trên thế giới và Việt Nam ............22
iv 1.5. Quá trình hình thành và các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng ...........................................................................................................................26 1.5.1. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng ảnh hưởng tới chất lượng sản phẩm .....26 1.5.2. Quá trình hình thành chất lượng công trình xây dựng ................................27 1.5.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng......................28 1.6. Các phương pháp đánh giá chất lượng công trình ..............................................33 1.6.1. Đánh giá chất lượng vật tư, vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng............33 1.6.2. Đánh giá mức độ nguy hiểm của cấu kiện ..................................................37 1.7. Kết luận Chương 1 .............................................................................................42 CHƯƠNG 2 – CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI ....................................................................................43 2.1. Cơ sở pháp lý về quản lý chất lượng công trình.................................................43 2.1.1. Luật Xây dựng .............................................................................................43 2.1.2. Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng ................................44 2.2. Công tác quản lý chất lượng xây dựng công trình các dự án Nhà ở xã hội .......47 2.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý chất lượng công trình Nhà ở xã hội ..........................................................................................................................47 2.2.2. Các công cụ quản lý chất lượng xây dựng của các công trình nhà ở xã hội ...............................................................................................................................50 2.3. Xây dựng các tiêu chí đánh giá chất lượng Nhà ở xã hội ..................................57 2.3.1. Sự cần thiết xây dựng tiêu chí đánh giá chất lượng Nhà ở xã hội...............57 2.3.2. Các tiêu chí đánh giá chất lượng giải pháp nhà ở xã hội.............................57 2.4. Kinh nghiệm quản lý chất lượng nhà ở xã hội ở một số nước trên thế giới .......62 2.4.1. Hình mẫu Thụy Điển ...................................................................................62 2.4.2. Kinh nghiệm Singapore ...............................................................................62 2.4.3. Kinh nghiệm quản lý chất lượng nhà ở xã hội ở Hàn Quốc, Nhật Bản ......63 2.4.4. Kinh nghiệm quản lý chất lượng nhà ở xã hội ở Trung Quốc.....................63 2.4.5. Nhà ở xã hội của Pháp .................................................................................63 2.5. Kết luận Chương 2 .............................................................................................64 CHƯƠNG 3 – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI DO CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN LÀM CHỦ ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...65 3.1. Thực trạng công tác quản lý chất lượng công trình các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................65 3.1.1. Tổng quan về các dự án xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2011 - 2015 ...............................................................65
v 3.1.2. Tổng quan về các dự án xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2016 - 2020 ...............................................................69 3.1.3. Thực trạng chất lượng xây dựng công trình tại các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2010 đến nay .........................74 3.2. Công tác quản lý chất lượng công trình các dự án nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ......................75 3.2.1. Thực trạng trong công tác quản lý chất lượng công trình tại các dự án ......75 3.2.2. Các nguyên nhân gây nên tình trạng quản lý kém chất lượng các dự án xây dựng nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .........................................................................................80 3.3. Các giải pháp giúp Công ty Địa ốc Hoàng Quân tăng cường công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng Nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 85 3.3.1. Giải pháp đối với Ban quản lý dự án của Chủ đầu tư .................................85 3.3.2. Tăng cường công tác quản lý chất lượng theo từng giai đoạn của dự án ....86 3.3.3. Tăng cường vai trò của đơn vị tư vấn giám sát ...........................................90 3.3.4. Tăng cường công tác giám sát tác giả của đơn vị tư vấn thiết kế ...............91 3.3.5. Tăng cường trách nhiệm của nhà thầu thi công ..........................................92 3.4. Kết luận Chương 3 .............................................................................................93 KẾT LUẬN ..................................................................................................................94 TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................95 PHỤ LỤC .....................................................................................................................97
vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Các yếu tố đảm bảo chất lượng ............................................................17 Hình 1.2. Mô hình đảm bảo chất lượng - QA ......................................................18 Hình 1.3. Mô hình kiểm soát chất lượng toàn diện - TQC ..................................22 Hình 2.1 - Các ký hiệu của lưu đồ ........................................................................52 Hình 2.2 - Sơ đồ tiến độ để vẽ một lưu đồ............................................................53 Hình 2.3 - Lưu đồ quá trình đổ bê tông ................................................................54 Hình 2.4 - Sơ đồ lập biểu đồ nhân quả Tìm kiếm nguyên nhân gây kém chất lượng trong công tác đổ bê tông sàn..............................................................................56 Hình 2.5 - Kết quả khảo sát các tiêu chí ảnh ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở xã hội trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh ..................................................................................61 Hình 3.1 - Sơ đồ quản lý chất lượng xây dựng công trình tại các dự án của Công ty Hoàng Quân ...............................................................................................................80 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 - Tiêu chuẩn thí nghiệm, đánh giá các loại vật liệu xây dựng ..............34 Bảng 2.1 - Các tiêu chí đánh giá chất lượng giải pháp xây dựng nhà ở xã hội ....58 Bảng 2.2 - Mức độ ảnh hưởng của các tiêu chí đánh giá chất lượng giải pháp....61 xây dựng nhà ở xã hội tại một số dự án TP.Hồ Chí Minh ....................................61 Bảng 3.1 - Danh sách các dự án nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh ..........66 giai đoạn 2011-2015 .............................................................................................66 Bảng 3.2 - Danh sách các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tháng 5/2013 .................................................68 Bảng 3.3 - Danh sách các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016 đến nay .....................................................................................................70 Bảng 3.4 - Các dự án NOXH của Công ty Hoàng Quân đã khởi công xây dựng từ năm 2013 đến nay ..........................................................................................................76
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Giới thiệu chung Trong giai đoạn hiện nay nền kinh tế nước ta vẫn trong giai đoạn khủng hoảng đặc biệt là tình trạng đóng băng bất động sản, nhiều doanh nghiệp do không bán được sản phẩm đã dẫn tới việc tuyên bố phá sản. Để tìm giải pháp, nhiều doanh nghiệp đã hướng tới đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như một giải pháp mới hiện nay, hướng tới nhu cầu thực của người dân. Tuy nhiên, để có được các dự án đó thì các doanh nghiệp phải tính tới việc giảm chi phí xây dựng tới mức tối đa bằng nhiều cách khác nhau, như: chia nhỏ diện tích sử dụng, thay đổi công nghệ, thay đổi vật liệu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng... Chính mong muốn giảm tối thiểu chi phí xây dựng và tăng nhanh quay vòng sản phẩm sẽ dẫn tới những yêu cầu của doanh nghiệp về quản lý chất lượng bị giảm, làm ảnh hưởng tới chất lượng của các dự án. Công ty Địa ốc Hoàng Quân là một doanh nghiệp đi đầu trong công tác đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, cũng như nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, công tác quản lý chất lượng xây dựng công trình các dự án nhà ở xã hội của Công ty Hoàng Quân chưa thật sự được quan tâm đúng mức. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài "Quản lý chất lượng công trình các Dự án Nhà ở xã hội của Công ty Địa ốc Hoàng Quân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" là rất cần thiết trong công tác xây dựng hiện nay. 2. Mục đích của đề tài Dựa trên hệ thống cơ sở lý luận về công tác quản chất lượng công trình xây dựng và phân tích các tồn tại, vướng mắc về chất lượng của chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội, từ đó tác giả nghiên cứu đưa ra các giải pháp thiết thực giúp tăng cường công tác quản lý chất lượng xây dựng các dự án nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu tổng quan các văn bản, quy phạm pháp luật của nhà nước về quản lý chất lượng công trình xây dựng, các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công cụ, các lý thuyết về quản lý chất lượng và các chỉ tiêu đo lường chất lượng. Từ đó tìm ra được vấn đề và giải pháp nhằm nâng cao quản lý chất lượng một cách hiệu quả. 3.2. Thực tiễn của đề tài Dựa trên tình hình thực tế đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đánh gia tổng quan về nhà ở xã hội, tìm hiểu thực trạng quy trình quản lý chất lượng các dự án, những mặt tích cực, tiêu cực và các tồn tại bất cập ảnh hưởng tới chất lượng dự án. Từ đó tìm các giải pháp phù hợp nhằm giảm thiểu các tồn tại bất cập đó, đem lại hiệu quả cao cho công tác quản lý chất lượng xây dựng công trình các dự án nhà ở xã hội do Công ty địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: “Các Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” 5. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu - Dựa trên các văn bản, quy phạm pháp luật của nhà nước về quản lý chất lượng công trình xây dựng (Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng…), các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công cụ, các lý thuyết về quản lý chất lượng và các chỉ tiêu đo lường chất lượng. - Sử dụng phương pháp phân tích, thống kê, so sánh nhằm tiếp cận giải quyết vấn đề, từ đó tìm ra các hạn chế, bất cập và đưa ra các giải pháp phù hợp. 6. Kết quả dự kiến đạt được Đưa ra giải pháp phù hợp nhằm giảm thiểu các tồn tại bất cập, đem lại hiệu quả cao cho công tác quản lý chất lượng xây dựng công trình các dự án nhà ở xã hội do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 2
CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG DÂN DỤNG 1.1. Dự án đầu tư xây dựng công trình 1.1.1. Khái niệm về Dự án - Theo Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN ISO 9000:2000), khái niệm về Dự án được hiểu như sau: “Dự án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực”. - Theo Viện Quản lý dự án (Project Mangerment Institue - PMI) Hoa Kỳ: “Dự án là sự nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất”. [1] - Theo PGS.TS Đinh Tuấn Hải: “Dự án là một sự tích lũy các cố gắng mà trong đó thì sức lao động, vật liệu, máy móc và các nguồn lực tài chính được tổ chức hợp lý để thực hiện một khối lượng công việc nhất định theo quy định trong yêu cầu kỹ thuật từ trước, với sự hạn chế về thời gian và chi phí, nhưng vẫn phải đạt được sự hoàn thiện tổng thể với các mục tiêu định tính và định lượng”. [2] Như vậy, dù có nhiều cách hiểu khác nhau về Dự án, nhưng chúng ta có thể rút ra được một số đặc điểm chung về Dự án như sau: - Các Dự án đều được thực hiện bởi con người; - Dự án phải nhằm đạt được một số mục tiêu nhất định; - Được hoạch định, được thực hiện và được kiểm soát. 1.1.2. Công trình xây dựng Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm: Công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”. [3] 3
1.1.3. Công trình xây dựng dân dụng Theo QCVN 03:2012/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị: “Công trình dân dụng là công trình xây dựng bao gồm các loại nhà ở và công trình công cộng”. [4] Trong đó, theo quy định tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015, Công dân dụng bao gồm: - Nhà ở bao gồm Nhà ở riêng lẻ và Nhà chung cư; - Công trình công cộng bao gồm: Công trình giáo dục; Công trình y tế; Công trình thể thao; Công trình văn hóa; Công trình tôn giáo, tín ngưỡng; Công trình thương mại, dịch vụ và trụ sở làm việc; Nhà ga; Trụ sở cơ quan nhà nước. [5] 1.1.4. Dự án đầu tư xây dựng công trình Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014: “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”. [3] 1.2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 1.2.1. Khái niệm Nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã 4
hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí. Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Có thể hiểu Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Tại Việt Nam, khái niệm Nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh nghiệm thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính qu yền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”. [9] Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13”. [10] 1.2.2. Chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội 1.2.2.1. Khái niệm về Chủ đầu tư xây dựng công trình Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014: “Chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”. 5
1.2.2.2. Chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội Theo Điều 57 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Chủ đầu tư dự án xây dựng Nhà ở xã hội bao gồm: a) Đối với Nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì Bộ Xây dựng nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu là nguồn vốn đầu tư của địa phương báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư. b) Đối với Nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau: - Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng Nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư; - Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng Nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội; - Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng Nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng Nhà ở xã hội; - Trường hợp xây dựng Nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án. 6
c) Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội. [10] 1.2.3. Đối tượng sử dụng Nhà ở xã hội Phát triển Nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân. Không những vậy, việc cung ứng Nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán cân cung cầu trong thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phát triển Nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại, chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở phi hàng hóa được dành để bán, cho thuê, thuê mua sẽ nhằm đáp ứng cho đối tượng dân nghèo, không có điều kiện mua hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Phát triển được loại hình nhà ở phi hàng hóa là con đường gần nhất để đi đến mục tiêu mọi người dân đều có quyền có chỗ ở. Để đảm bảo tính khách quan, ưu việt của chính sách Nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tượng ưu tiên hưởng chính sách là vô cùng cần thiết. Tại nhiều quốc gia, các đối tượng được ở Nhà ở xã hội phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi nước, nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp. Tuy phần nhiều trong số họ có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh. Cụ thể, đối tượng ưu tiên được hưởng chính sách Nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, bao gồm: - Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; - Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; - Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 7
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; - Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. [10] 1.2.4. Đặc điểm Nhà ở xã hội Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường. Như vậy, về bản chất, Nhà ở xã hội mang tính xã hội rất cao, có sự khác biệt rõ ràng so với nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà nước điều tiết việc cung ứng Nhà ở xã hội cũng nhằm mục đích giúp Nhà ở xã hội không chịu sự cạnh tranh về giá cả như nhà ở thương mại. Cụ thể, theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý Nhà ở xã hội, Nhà ở xã hội có những đặc điểm như sau: 1.2.4.1. Về quy mô, số lượng Nhà ở xã hội được xây dựng tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. 8
Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển Nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ Nhà ở xã hội. 1.2.4.2. Về nguồn vốn phát triển Nhà ở xã hội Theo quy định tại Điều 70 Luật nhà ở số 65/2014/QH13, nguồn vốn thực hiện chính sách phát triển Nhà ở xã hội bao gồm: - Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; - Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về Nhà ở xã hội; - Vốn đầu tư của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13, bao gồm: vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao; - Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách Nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; - Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác. [10] 1.2.4.3. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích Nhà ở xã hội Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích Nhà ở xã hội được thực hiện như sau: a) Trường hợp Nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành; Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng Nhà 9
ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ Nhà ở xã hội trong dự án. b) Trường hợp Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trường hợp dự án xây dựng Nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng Nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư. c) Việc thiết kế Nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. [11] 1.3. Chất lượng công trình xây dựng 1.3.1. Khái niệm về chất lượng Khái niệm về chất lượng đã hình thành từ lâu và được sử dụng rất phổ biến trong các lĩnh vực hoạt động của con người. Tùy theo đối tượng sử dụng, “Chất lượng” có ý nghĩa khác nhau. Từ góc độ của nhà sản xuất có thể xem “Chất lượng” là mức độ hoàn thiện của sản phẩm (dự án) so với các tiêu chuẩn thiết kế được duyệt. Theo quan điểm của người tiêu dùng, chất lượng là tổng thể các đặc tính của một thực thể, phù hợp với việc sử dụng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hay chất lượng là giá trị mà khách hàng nhận được, là sự thỏa mãn nhu cầu của khách hàng. Ngoài ra, do con người và các nền văn hóa khác nhau trên thế giới, nên cách hiểu, quan điểm về chất lượng cũng có sự khác nhau. Tuy nhiên, chất lượng sản phẩm dù được hiểu theo nhiều cách khác nhau dựa trên những cách tiếp cận khác nhau đều có một điểm chung nhất, đó là sự phù hợp với yêu cầu. Yêu cầu này bao gồm cả yêu cầu của khách hang mong muốn thỏa mãn những yêu cầu của mình và cả các yêu cầu mang tính kỹ thuật, kinh tế và các tính chất pháp lý khác. Với nhiều các khái niệm dựa trên quan điểm khác nhau, do đó cần phải xem chất lượng sản phẩm trong một thể thống nhất, cần phải hiểu khái niệm về chất 10
lượng một cách có hệ thống mới đảm bảo hiểu được một cách đầy đủ nhất và hoàn thiện nhất về chất lượng. Từ đó có thể hình thành khái niệm chất lượng tổng hợp là sự thỏa mãn yêu cầu trên tất cả các phương diện say: - Tính năng của sản phẩm và dịch vụ đi kèm; - Giá cả phù hợp; - Thời gian; - Tính an toàn và độ tin cậy; [6] 1.3.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng Chất lượng hàng hóa bị tác động bởi một số các yếu tố. Các yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiết hoặc gián tiếp đến chất lượng sản phẩm. Một sản phẩm có chất lượng là những sản phẩm khắc phục một cách tốt nhất các ảnh hưởng đó. - Yếu tố nguyên vật liệu (Material): Đây là yếu tố cơ bản đầu vào, có ảnh hưởng quyết định đến chất lượng sản phẩm. Muốn có sản phẩm có chất lượng thì nguyên liệu đầu vào phải đảm bảo chất lượng. Các yêu cầu về nguyên liệu đầu vào bao gồm đúng chủng loại, số lượng, chất lượng và giao hàng đúng kỳ hạn. - Yếu tố về thị trường: Đặc điểm của nhu cầu là luôn thay đổi, vận động theo hướng đi lên, vì vậy chất lượng sản phẩm hàng hóa dịch vụ cũng phụ thuộc vào đó. Thị trường sẽ quyết định mức chất lượng sản phẩm hàng hóa dịch vụ của các doanh nghiệp cung cấp. Bên cạnh đó, thị trường cũng giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn, nắm vững hơn các nhu cầu đòi hỏi của khách hàng để từ đó đáp ứng ngày càng hoàn chỉnh hơn. - Yếu tố kỹ thuật - công nghệ - thiết bị (Machine): Yếu tố kỹ thuật - công nghệ - thiết bị có một tầm quan trọng đặc biệt các tác dụng quyết định đến sự hình thành chất lượng sản phẩm. Quá trình công nghệ là một quá trình phức tạp làm thay đổi, cải thiện tính chất ban đầu của nguyên vật liệu theo hướng phù hợp với các yêu cầu chất lượng. Quá trình công nghệ được thực hiện thông qua hệ thống máy móc thiết bị. Nếu như công nghệ hiện đại, nhưng thiết bị không đảm bảo thì không thể nào nâng cao chất lượng sản phẩm được. Nhóm yếu tố kỹ thuật - công nghệ - thiết bị có quan hệ tương hỗ chặt chẽ với nhau. Để có được chất lượng ta phải đảm bảo sự đồng bộ của nhóm yếu tố này. 11
- Yếu tố vế quản lý (Method): Có nguyên vật liệu tốt, máy móc, trang thiết bị hiện đại song nếu không có một phương pháp tổ chức, quản lý sản xuất kinh doanh thì không thể nào bảo đảm và nâng cao chất lượng. Vấn đề quản lý chất lượng đã và đang được các nhà khoa học, các nhà quản lý rất quan tâm. Vai trò của công tác quản lý chất lượng đã được xác định là một yếu tố có tính chất quyết định đến chất lượng sản phẩm - Yếu tố con người (Man): Con người là một nguồn lực, yếu tố con người ở đây phải hiểu là tất cả mọi người trong doanh nghiệp từ lãnh đạo cao nhất đến nhân viên đều tham gia vào quá trình tạo chất lượng. 1.3.3. Chất lượng công trình xây dựng Theo PGS.TS Lê Hồng Thái: “Chất lượng công trình xây dựng, một mặt là tính chất phù hợp với công năng sử dụng, là độ bền công trình, an toàn kết cấu, là phù hợp cảnh quan môi trường, kỹ thuật và công nghệ thi công với mức chi phí chấp nhận được, phù hợp với các điều khoản trong hợp đồng xây dựng; mặt khác là những nét đặc trưng cho công trình ở mức độ hoàn hảo các tính chất trên”. [7] 1.4. Quản lý chất lượng công trình xây dựng 1.4.1. Khái niệm về quản lý Cũng như nhiều ngành khác, quản lý xuất hiện từ khá sớm do yêu cầu của hợp tác và phân công lao động trong xã hội loài người. Mặc dù xuất hiện từ lâu đời và được áp dụng rộng rãi trong cuộc sống hàng ngày, nhưng cho tới nay vẫn chưa có một quan điểm thống nhất về quản lý với rất nhiều các khái niệm được đưa ra bởi các học giả và nhà nghiên cứu khác nhau như sau: - Theo F.W Taylor: Quản lý là biết chính xác điều bạn muốn người khác làm và sau đó biết được rằng họ đã thực hiện công việc một cách tốt nhất và rẻ nhất. - Theo Henrry Fayol: Quản lý là một tiến trình bao gồm tất cả cá khâu: lập kế hoạch, tổ chức, phân công điều hiển và kiểm soát các nỗ lực của cá nhân, bộ phận và sử dụng có hiệu qủa các nguồn lực vật chất khác của tổ chức để đạt được mục tiêu đề ra. - Theo M.P.Follet: Quản lý là nghệ thuật đạt mục tiêu thông qua con người. - Theo Koontz và O’Donnell: Quản lý là thiết kế và duy trì một môi trường mà trong đó các cá nhân làm việc với nhau trong các nhóm có thể hoàn thành các nhiệm vụ và các mục tiêu đã định. 12