Đề án tốt nghiệp Luật Kinh tế: Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài "Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh" là hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề án tốt nghiệp Luật Kinh tế: Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------- NGUYỄN HÀ THANH THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
ii BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------- NGUYỄN HÀ THANH THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒ XUÂN THẮNG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
iii LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” là một công trình nghiên cứu độc lập, là kết quả nghiên cứu tâm huyết và nghiêm túc của tác giả dưới sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn PGS.TS Hồ Xuân Thắng, ngoài ra không có bất cứ sự sao chép của người khác. Các số liệu và kết quả nghiên cứu của đề tài mang tính trung thực, việc sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả khác được trích dẫn đầy đủ đảm bảo tính liêm chính trong học thuật. Tác giả (Ký, ghi rõ họ tên) Nguyễn Hà Thanh
iv LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện được công trình nghiên cứu “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” tác giả xin được cảm ơn tới các cá nhân, tổ chức đã giúp đỡ và đồng hành cùng tác giả trong quá trình nghiên cứu. Trước hết, tôi xin cảm ơn chân thành tới giảng viên hướng dẫn PGS.TS. Hồ Xuân Thắng. Thầy đã tận tình hướng dẫn tôi từ khi nhận đề tài đến khi kết thúc đề tài. Đặc biệt, tôi cũng rất biết ơn đến đội ngũ cán bộ, giảng viên Khoa Luật, Khoa sau đại học và các viện, phòng, ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Tôi cũng gửi lời cảm ơn tới cơ quan mà tôi đang công tác đã tạo điều điều kiện về thời gian, công việc trong quá trình tôi tham gia chương trình cao học tại Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn! Tác giả (Ký, ghi rõ họ tên) Nguyễn Hà Thanh
v TÓM TẮT ĐỀ ÁN Tiêu đề: “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” Tóm tắt: Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường BĐS đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động KDBĐS diễn ra mạnh mẽ. Đề án trình bày Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (HTTTL) tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 - 2023 nhằm đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, so sánh luật để làm rõ cơ sở lý luận; phương pháp thống kê, tổng hợp để đánh giá thực tiễn, từ đó đưa ra kết luận. Ngoài ra, tác giả còn đề cập đến ý nghĩa của hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL dưới ba góc độ: chủ đầu tư, người mua hàng và sự phát triển kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh. Đề án chú trọng phân tích Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019-2023 thông qua các số liệu, ví dụ chứng minh thực tiễn về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư; điều kiện kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua; thanh toán trong bán, cho thuê mua và chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mại HTTTL. Qua đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Từ khóa: Bất động sản, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, kinh doanh, Thành phố Hồ Chí Minh.
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU Từ viết tắt Cụm từ Tiếng Việt BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CTXD Công trình xây dựng HĐMB Hợp đồng mua bán HTTTL Hình thành trong tương lai NHTM Ngân hàng thương mại KDBĐS Kinh doanh Bất động sản TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân VBHN Văn bản hợp nhất
vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. iii LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................iv TÓM TẮT ĐỀ ÁN ...................................................................................................v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU...........................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ ..........................................................................................ix PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................1 CHƢƠNG 1: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2019 - 2023 ...................5 1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................................................................... 5 1.2. Thực tiễn áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh .........................................10 1.3. Thực tiễn áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................17 1.4. Thực tiễn áp dụng về thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh ...................22 1.5. Thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh .........................................26 Kết luận Chương 1 ..................................................................................................31 CHƢƠNG 2: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ..........................................................................................................33 2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai....................................................................33 2.1.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...............................................33 2.1.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở
viii thương mại hình thành trong tương lai....................................................................34 2.1.3. Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...............................................35 2.1.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ......................................................36 2.1.5. Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai....................................................................37 2.1.6. Một số kiến nghị khác ...................................................................................38 2.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh ..39 2.2.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...............................................39 2.2.2. Xây dựng cơ chế thanh tra, kiểm tra và cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ....................................................................................... 40 2.2.3. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Tòa án ......................................................................40 2.2.4. Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................42 Kết luận Chương 2 ..................................................................................................43 PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................ 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... I PHỤ LỤC 1 ........................................................................................................... IV PHỤ LỤC 2 ..........................................................................................................XII PHỤ LỤC 3 ....................................................................................................... XXV
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 1.1: Tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai giai đoạn 2019 10 - 2023. DANH MỤC BIỂU ĐỒ Tên biểu đồ Trang Hình 1.1: Biểu đồ tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số 11 lượng giao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Hình 1.2: Thống kê tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở tại Thành 27 phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 - 2023.
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong thời gian gần đây, thị trường BĐS đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra mạnh mẽ. Do đó, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn. Các quy định về pháp luật KDBĐS chủ yếu quy định quyền chủ đầu tư, điều kiện về chủ thể KDBĐS một cách chung chung, chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra thực tiễn một cách chi tiết và cụ thể, nên khi xảy ra tranh chấp, các cấp Tòa án có thẩm quyền vẫn chưa thống nhất hướng xử lý. Hơn nữa, quyền lợi của khách hàng vẫn còn thiệt thòi khi áp dụng pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (HTTTL) để giao dịch sản phẩm với nhà đầu tư. Bên cạnh đó, vẫn có trường hợp chủ đầu tư (CĐT) lợi dụng nhận thức pháp luật của khách hàng về pháp luật còn hạn chế nên sử dụng các phương thức vi phạm một cách tinh vi, khó phát hiện nhằm mục đích thu lợi nhuận cho mình. Ngoài ra, hệ thống văn bản pháp luật liên quan KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL vẫn còn nhiều bất cập, chưa thống nhất, chưa rõ ràng khi nhiều CĐT cố tình áp dụng sai luật để thực hiện các giao dịch,... Có thể nói, so với các lĩnh vực khác, pháp luật về KDBĐS được hình thành tương đối muộn, có thể nói đây là lĩnh vực pháp luật còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện. Để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn định vững chắc giúp các chủ thể tham gia vào thị trường một cách an toàn. Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nói chung, KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL nói riêng sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho khách hàng, giúp CĐT tuân thủ pháp luật. Mặt khác, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại các thành phố lớn trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được như sự cung
2 ứng với số lượng sản phẩm BĐS là nhà ở thương mại HTTTL với số lượng lớn cho khách hàng có nhu cầu thì thực trạng CĐT bàn giao BĐS là nhà ở thương mại HTTTL chậm tiến độ, không đúng chất lượng cam kết, không thực hiện được các thủ tục pháp lý cần thiết, ... Thực trạng này cần phải có những giải pháp về cả về mặt hoàn thiện pháp luật về cả mặt thực thi thì quyền lợi của cả CĐT, của khách hàng mới được bảo đảm. Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cần thiết phải có những nghiên cứu một cách toàn diện từ cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật và Thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đến những kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực thi pháp luật. Do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu đề án tốt nghiệp chương trình thạc sỹ Luật kinh tế của mình. 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Tác giả tập trung nghiên cứu và làm rõ những nội dung sau: - Làm rõ cơ sở lý luận pháp lý về kinh doanh KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL; những quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL. - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 - 2023. - Đề xuất những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL và những giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
3 3. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL như mua bán, cho thuê, cho thuê mua cũng như việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua của các tổ chức, cá nhân KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL theo pháp luật KDBĐS hiện nay. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, không nghiên cứu là các loại BĐS khác. - Phạm vi không gian nghiên cứu: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về lĩnh vực KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, đề tài chỉ nghiên cứu trên địa bàn TPHCM, không nghiên cứu thực trạng diễn ra trên quy mô cả nước. - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở pháp lý và Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành liên quan KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL giai đoạn 2019 - 2023. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1. Phƣơng pháp luận nghiên cứu - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm làm rõ hơn những quy định của pháp luật về lĩnh vực KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL. - Phương pháp so sánh: So sánh những điểm giống nhau, khác nhau của các quy định pháp luật và thực tiễn về lĩnh vực KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, để đưa ra những kết luận làm rõ vấn đề nghiên cứu. - Phương pháp diễn dịch, tổng hợp: Nhằm triển khai và làm sáng tỏ những luận điểm trình bày. 5. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
4 - Ý nghĩa về mặt khoa học: Đề án hoàn thành sẽ là công trình khoa học góp phần bổ sung lý luận về pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, làm rõ bất cập của pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL. - Ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện điều chỉnh thống nhất chung đối với hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL từ Thực tiễn áp dụng KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại TPHCM. Ngoài ra, đề án sau khi hoàn thành là nguồn tài liệu tham khảo nghiên cứu và học tập tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM cũng như các cơ sở đào tạo luật kinh tế cả nước. 6. Kết cấu của đề án Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo, đề án được bố cục thành hai chương như sau: Chương 1: Thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành Phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 – 2023. Chương 2: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
5 CHƢƠNG 1: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2019 - 2023 1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh Thị trường BĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận không ít những trường hợp CĐT chậm bàn giao nhà ở cho bên mua, thậm chí có nhiều dự án phải “đắp chiếu” vì không thể bàn giao cho bên mua theo thỏa thuận. Theo Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công trong năm 2023 gửi Bộ Khoa học và Đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án đầu tư công chậm tiến độ. Trong đó, có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư đã ngưng thi công gồm: dự án Khu nhà ở cao tầng và khách sạn, thương mại, dịch vụ 1 Bis - 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành - Sao Thủy; 03 dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức của Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh; dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ số 76 đường Tôn Thất Thuyết, Quận 4 của Công ty TNHH đầu tư Sabeco HP; Khu phức hợp cao ốc văn phòng, thương mại, khách sạn và chung cư số 628-630 Võ Văn Kiệt, Quận 5 của Công ty CP đầu tư bất động sản Sài Gòn Vina,…1 Bên cạnh đó, Thành phố Hồ Chí Minh có 56 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa thi công xây dựng gồm: dự án cao ốc thương mại, dịch vụ kết hợp căn hộ chung cư số 104 Nguyễn Văn Cừ, Quận 1 của Tổng Công ty Bến 1 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh.
6 Thành TNHH Một Thành Viên; dự án khu thương mại và nhà cao tầng Golden Gate, Quận 7 của Công ty CP Thương mại và xây dựng Thành Hiếu…2. Hàng nghìn khách hàng mua nhà ở thương mại tại các dự án nêu trên đã phải gửi đơn kêu cứu đến Thanh tra Chính Phủ, Bộ xây dựng vì chủ đầu tư chậm bàn giao nhà nhiều năm khiến gia đình họ gặp muôn vàn khó khăn khi hàng tháng vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán cả tiền gốc và tiền lãi cho ngân hàng và tiền thuê nhà do dự án chưa thể bàn giao. Khách hàng mua nhà đã nhiều lần liên hệ làm việc với phía chủ đầu tư, yêu cầu giải quyết vấn đề, nhưng chủ đầu tư có thái độ trốn tránh không chịu gặp để giải quyết 3. Đối với những vi phạm nêu trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ra nhiều quyết định xử phạt hàng loạt doanh nghiệp bất động sản với các vi phạm như bán nhà sai quy định, để dự án chậm tiến độ, không giao nhà đúng hẹn, không giao đủ quỹ bảo trì cho cư dân. Theo Báo cáo tổng kết của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện kiểm tra 13.978 lượt về tình hình trật tự xây dựng (giảm 9% so với cùng kỳ năm 2022), phát hiện 91 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng (giảm 34,1% so với cùng kỳ năm 2022) và đã ban hành 104 quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Các trường hợp sai phép chiếm 47,3% tổng số vi phạm (43/91 trường hợp), giảm 36,8% so với cùng kỳ. Vi phạm không phép chiếm 23,1% tổng số vi phạm (21/91), giảm 46,2% so với cùng kỳ năm 2022. Vi phạm khác chiếm 29,7% tổng số vi phạm (27/91 trường hợp), giảm 12,9% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu là các công trình không che chắn, rơi vãi vật liệu xây dựng4. Minh chứng tại Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp HĐMB căn hộ. Theo bản án, ông Trần D ký với ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T 07 HĐMB căn hộ dự án cao ốc Căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 tại xã TK, huyện B 2 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh. 3 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Báo cáo tổng kết năm 2022, Thành phố Hồ Chí Minh. 4 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo tổng kết năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh.
7 và đã thanh toán cho ông Võ Thanh T đợt 1 là 90% giá trị của 07 hợp đồng với tổng số tiền là 7.631.681.112 đồng. Tuy nhiên, đến hạn ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T không bàn giao được các căn hộ theo đúng thoả thuận. Qua tìm hiểu, ông Trần D biết dự án cao ốc Căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 hiện đã ngưng xây dựng. Căn cứ các tình tiết, Tòa án nhân dân Quận 1 TPHCM đã đưa ra kết luận: “Ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T đã vi phạm nghĩa vụ do không thực hiện đúng thoả thuận tại các Hợp đồng, chậm bàn giao dự án. Tòa tuyên bố “chấm dứt 07 (bảy) HĐMB căn hộ dự án giữa hai bên, buộc ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ 847.964.568 đồng”5. CĐT trong KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL được quy định tại Điều 54 Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh Bất động sản năm 2020 (VBHN Luật KDBĐS năm 2020). Theo quy định này, CĐT dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (CTXD HTTTL). Đồng thời, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL được thực hiện theo quy định riêng biệt đối với loại hình BĐS là nhà ở thương mại HTTTL và KDBĐS nói chung. Do đó, trước hết trong các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL, các CĐT được thực hiện quyền cũng như phải tuân thủ các nghĩa vụ trong các hoạt động đó của CĐT dự án BĐS như các quyền yêu cầu bên mua thực hiện các nghĩa vụ với bên bán, nghĩa vụ giao nhà, CTXD của bên bán,... Cụ thể như sau: “Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở, CTXD HTTTL được quy định tại Điều 32, 33 VBHN Luật KDBĐS năm 2020. Trước hết về quyền của bên bán nhà ở, CTXD HTTTL bao gồm: Quyền được yêu cầu bên mua nhận BĐS theo đúng thời hạn mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà và CTXD Quyền được yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo các thoả thuận mà hai bên đã ký kết, Quyền yêu cầu sự hợp tác trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý và giao nhận đủ tiền khi giao nhà; Yêu cầu bên mua thực hiện việc bồi thường thiệt hại xảy ra trong quá trình giao 5 Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp HĐMB căn hộ, Địa chỉ: https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truy cập ngày 20/4/2024]
8 dịch nếu lỗi xuất phát từ bên mua. Bên cạnh những quyền nêu trên, CĐT có nghĩa vụ phải bảo quản nhà, CTXD khi chưa bàn giao, thực hiện giao nhà đúng thời gian, chất lượng, thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà, CTXD và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”. Đối với bên cho thuê mua nhà ở, CTXD HTTTL có quyền yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, thanh toán tiền thuế với thời hạn cách thức đã thoả thuận, yêu cầu bên thuê mua thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan, yêu cầu bên thuê mua bồi thường nếu do lỗi của bên thuê mua, được xác lập quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền thuê mua. Bên cạnh những quyền đó, bên cho thuê mua có nghĩa vụ phải bảo trì, sửa chữa nhà, CTXD, giao nhà đúng tiến độ, bảo hành nhà theo quy định, .... Tuy nhiên, trong hoạt động mua bán BĐS là nhà ở thương mại HTTTL còn phải tuân thủ quy định đặc thù đối với loại hình BĐS đặc biệt này tại Điều 58 VBHN Luật KDBĐS năm 2020: “Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình; 2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình”. Qua những phân tích và minh chứng thực tiễn nêu trên, mặc dù được nhà nước hỗ trợ về mặt pháp lý cũng như chủ trương nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định. Điều này tác động rất lớn đến quyền lợi của bên mua cũng như thị trường BĐS của Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, chủ đầu tư KDBĐS là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai khi bàn giao nhà, công trình xây dựng lại không đúng thiết kế, quảng cáo và diện tích, kết
9 cấu. Các chủ đầu tư khi chào bán nhà luôn tìm mọi cách để quảng cáo, truyền thông cho sản phẩm của họ với mục đích chiêu dụ khách hàng. Tuy nhiên, thực tế khi nhận bàn giao, đa số các dự án lại không được như khách hàng mong đợi cũng như cam kết của chủ đầu tư, thậm chí có nhiều dự án, chất lượng nhà ở vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư tự ý thay đổi các hạng mục về vật liệu xây dựng công trình. Nhiều dự án đã đi vào sử dụng một thời gian dài nhưng vẫn chưa thấy các tiện ích cam kết. Bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ được quảng cáo là cao cấp, chất lượng và tiện ích “vượt trội” nhưng khi nhận nhà, khách hàng khóc dở, mếu dở vì chất lượng bình dân, tiện ích không như quảng cáo. 1.1.1. Thuận lợi VBHN Luật KDBĐS năm 2020 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền KDBĐS HTTTL. Theo đó, CĐT dự án BĐS là nhà ở thương mại HTTTL có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn HTTTL. VBHN Luật KDBĐS năm 2020 cũng đã quy định đa dạng chủ thể KDBĐS là cá nhân, hộ gia đình. Đây là quy định được đánh giá cao trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng cũng như góp phần phát triển quyền về nhà ở cho người dân đặc biệt là người dân, người lao động có thu nhập thấp. 1.1.2. Khó khăn Về giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng HTTTL Luật mới chỉ quy định mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ này. Đối với quyền của chủ đầu tư trong KDBĐS HTTTL còn hạn chế chủ thể kinh doanh đối với một số tổ chức trong đó có liên hiệp hợp tác xã. Điều này dẫn đến hạn chế quyền kinh doanh của một số tổ chức có khả năng thực hiện tốt các dự án đầu tư KDBĐS là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
10 1.2. Thực tiễn áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh Với ưu thế là một trong những thành phố phát triển kinh tế thuộc top đầu của cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh luôn chú trọng xây dựng các dự án nhà ở để phục vụ nhu cầu của người dân, người lao động trên địa bàn thành phố. Bảng 1.1: Tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lƣợng giao dịch nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai giai đoạn 2019 - 2023 Tổng cộng Nội dung 9 tháng Tổng 2019 2020 2021 2022 2023 cộng Số dự án huy động vốn 42 31 20 21 13 127 Tổng số nhà ở (căn) 23.04 16.895 14.443 11.600 15.020 80.998 Phân khúc căn hộ cao cấp (Giá trên 40 triệu 15.479 7.114 10.04 9.305 9.969 51.907 đồng/m2) Phân khúc căn hộ trung cấp (Giá từ 25 - 40 triệu 5.208 9.618 3.979 2.295 5.051 26.151 đồng /m2) Phân khúc căn hộ bình dân (Giá dưới 25 triệu 2.359 163 0% 0% 0% 165.359 đồng/m2) Chuyển nhượng dự án 5 0 1 1 0 7 Nguồn: Báo cáo thường niên của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh
11 Hình 1.1: Biểu đồ tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lƣợng giao dịch nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá: “Trong năm 2023 nguồn cung nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, tăng 1,37 lần so với năm 2022), gồm: 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%). Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn, còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp với 5.051 căn và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng như không có thêm nhà ở xã hội”6. Tại Điều 55 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 có quy định về điều kiện của BĐS là nhà ở thương mại HTTTL đưa vào kinh doanh như sau: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; 6 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) (2019-2023), Báo cáo giai đoạn 2019 - 2023, Thành phố Hồ Chí Minh.