Đề án tốt nghiệp Luật Kinh tế: Pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

7
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài "Pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng" là phân tích làm sáng tỏ thực trạng trong việc áp dụng quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện DADL, trên cơ sở đó đề xuất, kiến nghị về những phương hướng và giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện DADL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề án tốt nghiệp Luật Kinh tế: Pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------- LƯƠNG THỊ XUÂN THƯ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH - THỰC TIỄN TẠI TỈNH LÂM ĐỒNG ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------- LƯƠNG THỊ XUÂN THƯ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH - THỰC TIỄN TẠI TỈNH LÂM ĐỒNG ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NGỌC ANH ĐÀO Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
i LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan Đề án đề tài: “Pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng” là kết quả tâm huyết và nghiêm túc của tác giả, tôi đã vận dụng kiến thức đã học và với sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn TS. Nguyễn Ngọc Anh Đào. Ngoài ra không có bất cứ sự sao chép của người khác, các dữ liệu và thông tin nghiên cứu mang tính trung thực, được trích dẫn đầy đủ đảm bảo tính liêm chính trong học thuật. Tác giả (Ký, ghi rõ họ tên) Lương Thị Xuân Thư
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện được để tài “Pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng”, tôi xin được cảm ơn tới các tập thể và đồng nghiệp đã giúp đỡ và đồng hành cùng tôi thời gian qua. Trước hết, tôi xin gửi lời tri ân chân thành nhất tới giảng viên hướng dẫn TS. Nguyễn Ngọc Anh Đào. Cô đã tận tình hướng dẫn tôi từ khi nhận đề tài đến khi kết thúc đề án tốt nghiệp. Đặc biệt, tôi cũng rất biết ơn đến đội ngũ cán bộ, giảng viên Ngành Luật Kinh tế, Khoa sau đại học và các phòng, ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề án. Tiếp đến, tôi gửi lời cảm ơn tới cơ quan mà tôi đang công tác đã tạo điều điều kiện về thời gian, công việc trong quá trình tôi tham gia chương trình cao học tại Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn! Tác giả (Ký, ghi rõ họ tên) Lương Thị Xuân Thư
iii TÓM TẮT ĐỀ ÁN Đầu tư Dự án bất động sản nói chung, dự án du lịch (DADL) nói riêng là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động đầu tư và kinh doanh DADL có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, mỗi tỉnh. Tại tỉnh Lâm Đồng, thị trường bất động sản đã có những khởi sắc và biến chuyển khá đáng kể từ sau khi kiểm soát được đại dịch COVID-19, đặc biệt là hoạt động góp vốn đầu tư DADL diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Đề án được triển khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, từ đó, nhằm đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật về đầu tư dự án tại tỉnh Lâm Đồng trong thời gian tới. Tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, so sánh pháp luật để làm rõ cơ sở lý luận; phương pháp thống kê, tổng hợp để đánh giá thực tiễn, từ đó đưa ra kết luận. Ngoài ra, tác giả còn đề cập đến ý nghĩa của hoạt động góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL ở cả ba góc độ: người góp vốn (thành viên góp vốn), Chủ đầu tư dự án và sự phát triển kinh tế của tỉnh Lâm Đồng. Đề án nêu rõ số liệu, ví dụ chứng minh thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, gồm: quyền và nghĩa vụ của người góp vốn (thành viên góp vốn) bằng QSDĐ; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư nhận góp vốn bằng QSDĐ; điều kiện góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL. Qua đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL. Từ khóa: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dự án du lịch, kinh doanh, tỉnh Lâm Đồng.
iv ABSTRACT Investment in real estate projects in general, and tourism projects in particular, is a business activity with specific characteristics. The investment and business operations of tourism projects significantly impact the socio-economic development of all regions in Vietnam. In Lam Dong Province, the real estate market has transformed since the COVID-19 pandemic was controlled, particularly with the growing activities of capital contributions for tourism project investments. The research aims to analyze and clarify the practical application of legal regulations on capital contribution using Land use rights for tourism projects in Lam Dong province. Offering recommendations for improving the legal framework on capital contribution through Land use rights for tourism projects, thus enhancing the efficiency of management, administration, and legal compliance in project investment in the coming period. The project primarily employs analysis and comparison methods to clarify the theoretical basis, and at the same time uses statistical and synthesis methods to evaluate practical application, leading to comprehensive conclusions. Additionally, the author discusses the significance of capital contribution through Land use rights for tourism projects from three perspectives: the contributor (shareholders /members), the project investor, and the economic development of Lam Dong Province. The study outlines specific data and examples to demonstrate the practical application of legal provisions on capital contribution through Land use rights for implementing tourism projects, including the rights and obligations of the contributor (shareholders/ members) through Land use rights; the rights and obligations of the project investor receiving capital contributions through Land use rights; and the conditions for capital contribution through Land use rights for investing in tourism projects. Consequently, the author provides several recommendations for improving the legal framework and enhancing the efficiency of capital contribution through Land use rights for investing in tourism projects. Keywords: Capital contribution through Land use rights, tourism projects, business, Lam Dong Province.
v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự CĐT Chủ đầu tư CQNN Cơ quan nhà nước CQQL Cơ quan quản lý CSH Chủ sở hữu CTXD Công trình xây dựng DADL Dự án du lịch DAĐT Dự án đầu tư ĐTXD Đầu tư xây dựng GPĐT Giấy phép đầu tư GVBQSDĐ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai MĐSD Mục đích sử dụng NĐT Nhà đầu tư NSDĐ Người sử dụng đất QĐPL Quy định pháp luật QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TSGV Tài sản góp vốn UBND Ủy ban nhân dân
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii TÓM TẮT ĐỀ ÁN ....................................................................................................... iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................v MỤC LỤC .....................................................................................................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... viii PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài .........................................................................................................1 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ..................................................................................3 3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài...................................................................4 3.1. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................................4 3.1.1 Mục tiêu chung .......................................................................................................4 3.1.2 Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................5 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ...............................................................................5 4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ............................................................5 4.1. Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................................5 4.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................5 5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể .....................................6 5.1. Phương pháp luận nghiên cứu ..................................................................................6 5.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể ...............................................................................6 6. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài .....................................................................................7 7. Kết cấu của đề án .........................................................................................................7 CHƯƠNG 1. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH ...................8 1.1 Khái quát về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch. ......8 1.1.1 Khái niệm về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch….......8 1.1.2 Đặc điểm của pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch.. ................................................................................................................14 1.1.3 Phân biệt giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện Dự án du lịch so với Dự án có sử dụng đất đai thông thường ........................................................................16 1.2 Nội dung của pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch ..................................................................................................................22 1.2.1 Hình thức góp vốn bằng quyền sử đụng đất để thực hiện dự án du lịch…..……24
vii 1.2.2 Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch….………25 1.2.3 Điều kiện quyền sử dụng đất góp vốn để thực hiện dự án du lịch…..………….26 1.2.4 Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch…..……30 1.2.5 Trình tự và thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án du lịch ..................................................................................................36 1.2.6. Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn để thực hiện dự án du lịch…...38 1.2.7 Các yếu tố tác động đến pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch ..................................................................................................................39 Kết luận Chương 1.........................................................................................................41 CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LÂM ĐỒNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH ......................43 2.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng ............................................................................43 2.1.1. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất bằng hình thức hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án du lịch ..........................................................................................................55 2.1.2. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp đã thành lập để thực hiện dự án du lịch .......................................................................................................................56 2.2. Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng .........................................................61 2.2.1.Ưu điểm về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng ......................................................................................................................61 2.2.2. Một số bất cập trong thực hiện đầu tư dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng…….….62 2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam và nâng cao hiệu quả về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng ...............................................................................................................65 2.3.1.Về hoàn thiện pháp luật Việt Nam để góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án du lịch ..........................................................................................................65 2.3.2.Về nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng...................................68 Kết luận Chương 2.........................................................................................................71 KẾT LUẬN ..................................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................. I
viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Nội dung Trang Phân biệt góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực 1 15 hiện dự án du lịch so với dự án có sử dụng đất đai thông thường Danh mục dự án thuộc lĩnh vực du lịch được kêu gọi đầu tư trên 2 36 địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2021 - 2025
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, quyền sử dụng đất được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực và là nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế chính trị sâu sắc. Đất đai tại Việt Nam thuộc QSH của toàn dân và Nhà nước là đại diện CSH, quản lý một cách thống nhất. Tuy nhiên, Nhà nước không sử dụng đất trực tiếp mà phân quyền thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho các chủ thể khác. Mặc dù NSDĐ không có QSH đất đai, họ vẫn có quyền sử dụng đất. Quyền này có giá trị bằng tiền và có thể được chuyển nhượng trong các giao dịch. NSDĐ cũng có một số quyền nhất định và xu hướng ngày càng mở rộng quyền, trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác, sản xuất kinh doanh. Góp vốn bằng QSDĐ đã được ghi nhận khá sớm từ năm 1977 trong Điều lệ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh cũng đã được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 500), Luật doanh nghiệp năm 2020 (khoản 18 Điều 4 và Điều 34), Luật đất đai năm 2013 (khoản 10 Điều 3), Luật đất đai năm 2024 (khoản 12, khoản 22 và khoản 26 Điều 3), Luật đầu tư năm 2020 (Điều 41), Luật Hợp tác xã năm 2012 (Điều 42), Luật Hợp tác xã năm 2023 (khoản 6, khoản 12 Điều 4 và Điều 73). Góp vốn bằng QSDĐ là nhằm khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, làm tiền đề phát triển các ngành nông nghiệp, du lịch, bất động sản. Ngoài ra, góp vốn vào Hợp tác xã để góp phần phát triển kinh tế - xã hội, xoá đói giảm nghèo cho nông dân một cách bền vững. Góp vốn bằng QSDĐ vào các dự án đầu tư góp phần hạn chế các xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư với người bị thu hồi đất, hoặc nâng cao thu nhập của người sử dụng đất, tối ưu hóa lợi ích khai thác, sử dụng đất đai, gián tiếp tạo nguồn thu ngân sách từ đất đai cho cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, quyền năng này chưa được các chủ sử dụng đất khai thác một cách thường xuyên và hiệu quả. Vì thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp trong nước chọn cách GVBQSDĐ khi các NĐT nước ngoài vào Việt Nam (hình thức liên doanh và liên kết chiếm đa số). Đây là cách thu hút vốn thường diễn ra và quan trọng trong điều kiện hạn chế về vốn tại Việt Nam. Các DADL chủ yếu diễn ra tại thành phố Hồ Chí Minh và
2 Hà Nội, như vụ chuyển nhượng vốn góp bằng QSDĐ của Fortuna Hotel, ... đã cho thấy tồn tại nhiều bất cập về mặt pháp lý và kinh tế cần giải quyết. Đặc biệt, GVBQSDĐ để thực hiện DADL còn có bất cập, chồng chéo giữa các quy định của Luật và liên quan đến các khái niệm và bản chất về vốn, góp vốn, TSGV, quyền tài sản, … Bên cạnh đó, quan hệ của các chủ thể tham gia góp vốn đang ở vị trí “yếu thế” khi tham gia thực hiện dự án vì đối tượng góp vốn và sử dụng tài sản góp là QSDĐ thuộc QSH của bên thứ ba (chế độ sở hữu toàn dân về đất đai) khiến tình hình thực tiễn đối mặt với nhiều trở ngại trong quá trình kinh doanh. Vì thế, nếu không xem xét thấu đáo có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây thiệt hại rất lớn cho NĐT và người có QSDĐ đem đi góp vốn. Mặc dù LĐĐ đã được sửa đổi và bổ sung nhiều lần, QSDĐ vẫn chưa trở thành một hàng hóa tự do lưu thông. Nhiều vấn đề vẫn cần được nghiên cứu như sự không thống nhất giữa khái niệm góp vốn bằng QSDĐ trong Luật đất đai năm 2024 với khái niệm góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong Luật doanh nghiệp năm 2020; sự phân định các hình thức góp vốn bằng QSDĐ chưa rõ dẫn đến nhiều lúng túng trong thực tế áp dụng. Nghị quyết số 11- NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, có nội dung: Hoàn thiện pháp luật về đất đai, tài nguyên để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên, ...Tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; hỗ trợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ ở nông thôn và nông nghiệp hàng hoá quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân. Về mặt thực tiễn, từ khi có doanh nghiệp được thành lập từ việc GVBQSDĐ đến nay, vẫn chưa xây dựng được phương án xử lý phù hợp cho việc giải thể hoặc phá sản. Nhiều BĐS rộng lớn, có vị trí đắc địa bị bỏ ngỏ, trong khi nhu cầu sử dụng BĐS phục vụ sinh hoạt và tạo ra thặng dư trong kinh doanh tăng ngày càng cao… Từ kết quả thực tế hoạt động góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp, vào hợp tác xã, vào các dự án trên cả nước cũng như tỉnh Lâm Đồng nói riêng diễn ra không nhiều, chiếm tỉ lệ khiêm tốn so với hoạt động thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ. Doanh nghiệp không lựa chọn hình thức nhận góp vốn của người dân mà chọn hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc bằng hình thức giao đất. Tình hình khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất của người
3 dân trong cả nước và tỉnh Lâm Đồng nói riêng vẫn còn gay gắt, phức tạp. Trong khi đó, với lợi thế sở hữu tiềm năng khai thác du lịch lớn, các dự án du lịch tại đây còn rất nhiều dư địa để đầu tư và phát triển, vì vậy, vấn đề tận dụng lợi thế từ quyền sử dụng đất của người dân địa phương để khai thác dự án du lịch cần được quan tâm và làm rõ. Nhận thức được vai trò quan trọng của góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án du lịch tại địa phương, cũng như xuất phát từ những thực tế nêu trên, tác giả chọn nghiên cứu về đề tài “Pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch - Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng” làm đề án tốt nghiệp thạc sĩ Luật kinh tế của mình. Thông qua ý nghĩa của việc tìm hiểu những quy định của Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ, cũng như thực tiễn áp dụng các quy định này tại tỉnh Lâm Đồng để thực hiện dự án du lịch, với hy vọng đóng góp một phần nhỏ công sức vào việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án du lịch tại Việt Nam nói chung và tại tỉnh Phú Yên nói riêng. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án du lịch giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động này đã được quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị…Trong đó, nổi bật nhất là hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về GVBQSDĐ để thực hiện dự án. Có thể kể tới một số công trình sau đây: - Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất” 1, tác giả Sỹ Hồng Nam đã đề cập đến thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ tại Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về GVBQSDĐ. Tuy nhiên, tác giả mới chỉ đề cập đến góp vốn bằng QSDĐ nói chung mà chưa đi vào chi tiết mục đích góp vốn để thực hiện dự án đầu tư. - Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2012 “Góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sở hữu trí tuệ ở Việt Nam” của tác giả Đoàn Thu Hồng, Khoa Luật, Đại học 1 Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Hà Nội
4 Quốc gia Hà Nội, đã đề cập đến việc thành lập doanh nghiệp với tài sản góp vốn là quyền sở hữu trí tuệ. - Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2019 “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, qua thực tiễn thực hiện tại tỉnh Phú Yên” của tác giả Đoàn Ngọc Lâm, trường Đại học Luật, Đại học Huế, đã tìm hiểu những quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ, cũng như thực tiễn áp dụng các quy định này tại tỉnh Phú Yên. - Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2022 “Pháp luật về góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tại Bình Dương” của tác giả Nguyễn Gia Lâm, Trường Đại học Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã nói về việc góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất với thực tế áp dụng tại riêng tỉnh Bình Dương. Ngoài ra còn một số bài viết đăng trên các tạp chí như “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước - Thực trạng và một số kiến nghị hoàn thiện” của đồng tác giả thạc sĩ Huỳnh Minh Phương và thạc sĩ Trần Linh Huân, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 402), tháng 4/2024; bài viết “Hoàn thiện pháp luật về góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” của tác giả Phan Thị Quyên, Hoàng Văn Nhất, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Kỳ 1 (Số 384), tháng 7/2023. Tóm lại, cho đến thời điểm hiện tại, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, khái quát về hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại Việt Nam. Các công trình nghiên cứu trên tập trung vào hoạt động góp vốn thành lập doanh nghiệp nói chung hoặc hoạt động góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng các quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật. Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu trên so với đề tài đề án này là không trùng lặp về mặt nội dung. Đề án đi vào việc nghiên cứu, tổng hợp một số vấn đề mới với hy vọng đóng góp một góc nhìn khái quát hơn cho việc nghiên cứu, xây dựng và ban hành hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch ở Việt Nam. 3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3.1.1 Mục tiêu chung
5 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích làm sáng tỏ thực trạng trong việc áp dụng quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, trên cơ sở đó đề xuất, kiến nghị về những phương hướng và giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng trong thời gian tới. 3.1.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài được xác định như sau: - Phân tích làm rõ các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp để thực hiện DADL. - Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng. - Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp nói chung và trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng nói riêng. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Để hoàn thiện mục tiêu nghiên cứu của đề tài, đề án tập trung các nội dung sau: - Quy định của pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL; nội dung và những yếu tố tác động đến pháp luật GVBQSDĐ; phân biệt giữa GVBQSDĐ để thực hiện DADL so với các dự án có sử dụng đất đai thông thường khác. - Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, qua đó chỉ ra những điểm thuận lợi và những điểm còn vướng mắc, bất cập, từ đó, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng. 4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề án là quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến GVBQSDĐ để thực hiện DADL; thực tiễn thi hành pháp luật về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu
6 - Về mặt nội dung: Đề án nhằm mục đích tìm hiểu các quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về GVBQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) nhằm chỉ ra những hạn chế, bất cập chưa được giải quyết thỏa đáng trong LĐĐ năm 2013, LĐĐ năm 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ 01/8/2024) và các văn bản pháp luật có liên quan, từ đó tìm hiểu thực tiễn của việc thực hiện này nhằm đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật. - Về mặt không gian và thời gian: Đề án nghiên cứu tại địa bàn tỉnh Lâm Đồng trong giai đoạn từ năm 2021 trở lại đây (sau khoảng thời gian đại dịch COVID-19). 5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể 5.1. Phương pháp luận nghiên cứu Đề án sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, so sánh. Trong đó về phương pháp luận, đề án nghiên cứu dựa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về vai trò chủ đạo của các tổ chức kinh tế đối với sự phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, định hướng phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, các nguyên lý chung về GVBQSDĐ để thực hiện DADL cũng được vận dụng để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài. 5.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể Để thực hiện đề án, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm luận giải làm rõ hơn những vấn đề lý luận về quy định của pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL. Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ nội dung Chương 1 và Chương 2 của đề án. - Phương pháp so sánh: thống kê số liệu về các dự án du lịch và so sánh những điểm giống nhau, khác nhau của việc thực thi các QĐPL và thực tiễn thực hiện về GVBQSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng và một số tỉnh thành miền núi, giàu tài nguyên rừng và tiềm năng du lịch, để đưa ra những điểm giống và khác nhau, nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu. Phương pháp này tập trung chủ yếu tại Chương 2 của đề án.
7 6. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài Ý nghĩa về mặt khoa học: Đề án góp phần bổ sung, hoàn thiện những vấn đề pháp lý về góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hình thức hợp đồng BCC, thực tiễn áp dụng tại tỉnh Lâm Đồng, góp phần giúp các nhà lập pháp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các nhà nghiên cứu trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hình thức hợp đồng BCC nói riêng và góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL nói chung. Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề án góp phần nâng cao ứng dụng quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, đồng thời có thể sử dụng làm tài liệu trong quá trình công tác thực tiễn của tác giả. Ngoài ra, có thể làm tài liệu tham khảo cho các học viên, sinh viên ngành Luật Kinh tế trong quá trình học tập, nghiên cứu khi quan tâm đến lĩnh vực của đề án. 7. Kết cấu của đề án Ngoài Phần Mở đầu, Phần Kết luận và Tài liệu tham khảo, đề án được bố cục thành hai Chương như sau: Chương 1: Quy định pháp luật Việt Nam hiện nay về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch. Chương 2: Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lâm Đồng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án du lịch.
8 CHƯƠNG 1. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN DU LỊCH 1.1 Khái quát về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch 1.1.1 Đặc điểm về dự án du lịch Dự án du lịch, giống như các dự án khác, cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và bền vững. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”. Thông qua du lịch, con người được phát triển tốt về thể chất và tinh thần, được tái tạo sức lao động, được nạp thêm nguồn năng lượng để giúp cho cuộc sống có chất lượng hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao kinh doanh du lịch đã và đang trở thành những mục tiêu phát triển kinh tế mũi nhọn của các quốc gia phát triển nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Như trên đã đề cập, nhu cầu về du lịch ngày càng trở nên thiết yếu và không thể thiếu trong đời sống tinh thần của con người. Một trong những chiến lược đầu tư nhằm phúc đáp các nhu cầu về du lịch ngày càng tăng là phát triển thị trường Dự án du lịch. Chiến lược này không chỉ dừng lại ở mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư mà sứ mệnh cao hơn của các nhà đầu tư BĐS là khám phá những vùng đất mới, những miền đất hứa, khơi dậy những khả năng và thế mạnh của mỗi vùng miền, lan tỏa những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc và quan trọng hơn là đánh thức tiềm năng đất đai - một tài sản có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Dự án du lịch là một thuật ngữ mới xuất hiện ở nước ta trong thời gian gần đây với sự ra đời của một số sản phẩm BĐS phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch, đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi và khám phá của khách du lịch như “resort, condotel, shoptel, villa, homestay, farmstay,...”. Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc thị trường Dự án du lịch trong thời gian qua ở một số các tỉnh, thành có lợi thế về kinh tế biển, có tiềm năng du
9 lịch lớn về văn hóa, lịch sử... cho thấy sự phong phú và đa dạng của các loại Dự án du lịch. Sự đa dạng của các sản phẩm Dự án du lịch cho thấy sự cần thiết phải định danh chúng một cách rõ ràng, nhận diện một cách cụ thể những đặc trưng cơ bản của Dự án du lịch làm cơ sở cho sự vận hành của Dự án du lịch trên thị trường. Từ bản chất và đặc tính của BĐS là tính không thể di dời và những tài sản được tạo ra và tồn tại trên đất, gắn liền với đất đều trở thành BĐS đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Với bản chất này của BĐS thì tùy vào mục đích của việc sử dụng BĐS là đất đai và các tài sản được tạo lập trên đất đai đó cho mục đích nào thì chúng được định danh và phân loại thành các BĐS cụ thể. Chẳng hạn, đất đai được xác định cho mục đích để ở, kéo theo nhà ở và các CTXD được xây dựng trên đất phục vụ cho mục đích ở và sinh hoạt của con người thì được định danh là BĐS để ở; CTXD xây dựng trên đất nhằm phục vụ công nghiệp gọi là BĐS công nghiệp; đất đai được xác định cho mục đích nông nghiệp và tài sản được tạo lập trên đất nông nghiệp thì được gọi là BĐS nông nghiệp. Tương tự, các công trình được tạo lập trên nền tảng đất đai nhằm để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng và các mục đích kết hợp khác để phúc đáp các nhu cầu của khách du lịch sẽ được định danh là Dự án du lịch.2 Ngoài các đặc điểm của một dự án đầu tư thông thường, dự án du lịch có một số đặc điểm riêng biệt sau: Một là, về mục đích sử dụng, mục đích chính của dự án du lịch là phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và các nhu cầu giải trí khác của du khách. Dự án du lịch được tạo lập để sử dụng trước tiên và cơ bản là phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, du lịch. Các mục đích sử dụng khác ngoài nghỉ dưỡng, du lịch chỉ là yếu tố kết hợp mang tính linh hoạt trong thời gian du lịch, nghỉ dưỡng. Ví dụ, khách du lịch có thể kết hợp sử dụng các BĐS trong dự án du lịch vừa cho mục đích nghỉ dưỡng, vừa là nơi giải trí, khám phá các văn hóa đa sắc màu. Chính vì đặc điểm này mà địa điểm đầu tư dự án du lịch phải là những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, giàu truyền thống lịch sử, có bản sắc văn hoá đặc sắc và với đầy đủ tính năng và tiện ích nhằm phục vụ cho nhu cầu đa dạng của con người. Điều này cũng lý giải vì sao các sản phẩm dự án du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian gần 2 Đoàn Văn Bình (2022), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr.39-40
10 đây được ra đời và phát triển theo xu hướng đa dạng, cộng hưởng bởi nhiều tính năng sử dụng và với xu hướng ngày càng văn minh, hiện đại. Hai là, về thời gian hoàn vốn dự án, dự án du lịch có thời gian hoàn vốn dự án dài (10 - 15 năm). Theo đó, so với các dự án nhà ở, dự án du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn. Nếu như nhà ở, trung bình sau khi đầu tư kinh doanh trong khoảng 2 - 3 năm, bán hết sản phẩm là Chủ đầu tư có thể thu hồi vốn thì các sản phẩm BĐS thuộc dự án du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn do đặc thù của hoạt động kinh doanh lưu trú mang tính ngắn hạn. Đặc điểm này cần được tính đến khi xây dựng các chính sách đối với dự án du lịch, đặc biệt là chính sách ưu đãi về tài chính, tín dụng. Ba là, về thị trường, dự án du lịch không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách hàng nội địa mà còn hướng tới phục vụ khách hàng quốc tế. Đặc điểm này xuất phát từ chính nhu cầu của du lịch là để con người được tận hưởng, giao lưu, được kết nối và khám phá các vùng đất, các miền đất mới. Theo đó, sẽ không giới hạn bởi không gian, thời gian, bởi khu vực hay quốc gia. Vì vậy, thị trường dự án du lịch phát triển cũng hướng tới mục đích đáp ứng và thỏa mãn cho thị hiếu và nhu cầu đa dạng của du khách mà không có bất kỳ giới hạn nào. Nhu cầu của du khách trong nước và quốc tế ngày càng đa dạng và có xu hướng tận hưởng những giá trị du lịch ngày càng tinh hơn, văn minh và hiện đại hơn, phong phú và đa dạng hơn thì càng kích thích sự phát triển nhanh, mạnh và hiện đại của thị trường dự án du lịch hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao, thị trường dự án du lịch trong thời gian gần đây ở Việt Nam chú trọng tới các phân khúc thị trường BĐS thân thiện với môi trường, đặc biệt chú trọng tới việc tạo ra những sản phẩm BĐS trong dự án du lịch tích hợp và cộng hưởng nhiều tính năng và mục đích du lịch khác nhau như: nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, kết hợp với du lịch khám phá, mạo hiểm. Xu hướng về các sản phẩm BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” phục vụ nghỉ dưỡng và đầu tư ngày càng gia tăng. Bốn là, về vận hành, CĐT chịu trách nhiệm vận hành các dự án du lịch suốt cả vòng đời dự án (thường là 50 - 70 năm). Đây là sự khác biệt giữa dự án du lịch và các loại hình dự án khác như nhà ở. Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ, khách hàng nhận bàn giao và chủ động sử dụng; đối với nhà chung cư, Ban quản trị chịu trách nhiệm tổ chức vận hành toà nhà; phần còn lại trong khu đô thị bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật sẽ được CĐT bàn giao cho cơ quan nhà nước ở địa phương quản lý. Đặc điểm này đòi hỏi CĐT