Đề án tốt nghiệp Luật kinh tế: Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:65

Thêm vào BST

Báo xấu

9
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề án "Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng" được hoàn thành với mục tiêu nhằm nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng để đưa ra các giải pháp khi áp dụng thực tế tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng như đề ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề án tốt nghiệp Luật kinh tế: Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH ------------------------------------------- NGUYỄN NHẬT SOL PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VAY THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH -------------------------------------------- NGUYỄN NHẬT SOL PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VAY THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THỊ BÍCH NGA Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024
i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Các số liệu và thông tin được sử dụng trong Đề án này đều có nguồn gốc rõ ràng, đã được công bố theo quy định, trung thực và được trích dẫn đầy đủ. Toàn bộ nội dung của Đề án không sao chép từ bất kỳ nguồn nào mà mọi thông tin đều được trích dẫn rõ ràng, cụ thể, có xác nhận từ doanh nghiệp và cơ quan chủ quản của doanh nghiệp. Đề án này là kết quả của quá trình nghiên cứu và thực tập của tôi tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam Chi nhánh Phú Mỹ Hưng và được hướng dẫn bởi TS. Trần Thị Bích Nga. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 05 năm 2024 Tác giả Nguyễn Nhật Sol
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các Quý Thầy Cô giáo Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh đã giúp tôi trang bị kiến thức, tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề án này. Với lòng kính trọng và biết ơn, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn tới TS. Trần Thị Bích Nga, đã khuyến khích, chỉ dẫn tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề án nghiên cứu này. Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến gia đình đặc biệt là vợ tôi đã luôn luôn động viên, hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành đề án này. Xin chân thành cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 05 năm 2024 Tác giả Nguyễn Nhật Sol
iii TÓM TẮT ĐỀ ÁN Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế Việt Nam chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Điều này dẫn đến việc pháp luật về thế chấp và hợp đồng không ngừng được hoàn thiện để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản vẫn còn nhiều bất cập. Những bất cập này bao gồm hình thức văn bản giao dịch, quản lý Giấy chứng nhận BĐS, xác định chủ sử dụng tài sản thế chấp chưa chặt chẽ, và xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS thường kéo dài. Điều này gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng thế chấp BĐS. Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. Từ đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS. Cụ thể, nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm: đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng; đưa ra các giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản trong quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng tại ngân hàng này; và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản. Chương 1 bắt đầu bằng việc mô tả thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS ở Việt Nam hiện nay. Pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp BĐS qua các văn bản như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, và các quy định khác. Một trong những vấn đề nổi bật là việc xác định chủ thể và đối tượng của hợp đồng thế chấp. Các hộ gia đình và cá nhân có cơ hội sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức quy định hoặc bằng cách nộp tiền sử dụng đất. Họ cũng có quyền lựa chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS của hộ gia đình và cá nhân còn gặp nhiều khó khăn do quy định chưa rõ ràng và thiếu thực tế.
iv Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cho thấy có nhiều thành tựu, nhưng cũng không ít hạn chế. Những thành tựu đạt được bao gồm việc áp dụng pháp luật một cách hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế như việc xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS kéo dài và khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu thực sự của tài sản thế chấp. Nguyên nhân của những hạn chế này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, như quy định pháp luật chưa rõ ràng, thiếu sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật, và thiếu hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng. Chương 2 của đề án tập trung vào việc đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. Các kiến nghị bao gồm việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản dựa trên quan điểm đường lối của Đảng, đáp ứng yêu cầu của xu thế hội nhập và sự phát triển của thị trường tín dụng. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế chấp BĐS tại ngân hàng bao gồm việc cải thiện quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng. Đồng thời, đề án cũng đề xuất các giải pháp từ phía ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng như tăng cường công tác đào tạo, nâng cao năng lực của nhân viên, và cải tiến quy trình làm việc. Kết luận của đề án nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS để bảo đảm quyền lợi của các bên và nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng trong thực tiễn. Việc cải thiện quy trình và nâng cao năng lực thực thi pháp luật không chỉ giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn mà còn góp phần tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và ổn định, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài chính và bất động sản tại Việt Nam.
v DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự BLDS năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2005 BLDS năm 2015 Bộ luật Dân sự năm 2015 DN Doanh nghiệp HĐTCQSDĐ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật về đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân PCC Phòng công chứng
vi MỤC LỤC MỞ ĐẦU......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ...................................................................... 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 2 2.1. Mục đích nghiên cứu.......................................................................................... 2 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................................... 2 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ......................................... 2 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 4 4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 4 4.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 4 5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 4 6. Kết cấu đề án ............................................................................................................ 5 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................... 6 1.1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng ............................................................ 6 1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. ........................................ 6 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. ................... 8 1.2. Pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng. .................................................................................14 1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. .............15 1.2.2. Đối tượng của thế chấp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng. ........................................................19 1.2.3. Hình thức thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng. ...............................................................................26 1.2.4.Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. ..............................................................................................................28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ............................................................................................31
vii CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN. .......................................................................................................32 2.1. Thực trạng thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam Chi nhánh Phú Mỹ Hưng. ....................................32 2.2. Mối quan hệ giữa hợp đồng vay tín dụng và hợp đồng thế chấp. ..................35 2.3. Xác lập giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tục liên quan ......................................................................................................................36 2.4. Những bất cập và hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Public Bank .......................................................................................................................39 2.5. Một số kiện nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay. ..........................................................45 2.5.1. Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD . ......................................................................................................................45 2.5.2. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các TCTD. .............47 2.5.3. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động vay vốn có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng. ...............................48 2.5.4. Kiến nghị đối với quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Public Bank Việt Nam. ........49 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................................51 KẾT LUẬN ..................................................................................................................52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... I
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Theo đó, pháp luật về đất đai, pháp luật về hợp đồng cũng không ngừng được hoàn thiện. Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Để cụ thể hóa Hiếp pháp, các luật được ban hành và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Văn bản hợp nhất số 07/2018 Luật Công chứng và các văn bản dưới luật hướng dẫn. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về pháp luật đất đai nói dung, hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS) nói riêng trong các giao dịch thương mại, dân sự trong thời gian qua còn nhiều bất cập, nhiều quy định không rõ ràng, thiếu thực tế. Cụ thể đó là: (i) Hình thức văn bản giao dịch và các quy định về công chứng, chứng thực; (ii) Việc xác định chủ sử dụng của tài sản thế chấp quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ; (iii) Việc quản lý Giấy chứng nhận BĐS chưa chặt chẽ (Bên thế chấp dùng tài sản là BĐS để thế chấp ở nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế không hiếm gặp); (iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS thường kéo dài do thời hạn thế chấp thậm chí đến 20 năm. Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan. Các quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản đang có sự không so khớp, thống nhất, đôi khi chồng chéo và mâu thuẫn giữa luật chung và luật riêng. Nhiều tình huống phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều chỉnh. Điều đó đã gây khó khăn cho việc giải
2 quyết tranh chấp giữa các bên và chưa đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của bên bị vi phạm. Do vậy, tôi quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng” để nghiên cứu các quy định về hợp đồng thế chấp BĐS nhằm đưa ra một số giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp BĐS trong thực tế soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp BĐS tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng như đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện hơn các quy định pháp luật. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng để đưa ra các giải pháp khi áp dụng thực tế tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng như đề ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng . - Đưa ra những giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản trong quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng . - Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản. 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài “Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giới hạn quyền của người sử dụng đất trong mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho thấy, việc
3 khai thác, sử dụng BĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhu: - Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại của Nguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của nguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai, từ đó đua ra định huớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của nguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai. - Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của nguời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của nguời sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nuớc phải chăm lo cho nguời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với nguời Việt Nam định cu ở nuớc ngoài, tổ chức, cá nhân ở nuớc ngoài. - Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và huớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị truờng vốn, thị truờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay. - Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn Quang Tuyến, đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ, như là: Đối tuợng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đua ra những kiến nghị khắc phục.
4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất). - Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng . 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. Bất động sản bao gồm nhiều loại nhưng phạm vi nghiên cứu là quyền sử dụng đất (QSDĐ). + Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp Bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng . + Về không gian nghiên cứu: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) của pháp luật Việt Nam và tình hình áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng . + Quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong nghiên cứu này là quyền tài sản theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai. + Thời gian nghiên cứu: Khi phân tích số liệu liên quan đến công tác thực hiện hợp đồng, đề án chỉ giới hạn trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến năm 2023 và kiến nghị giải pháp hoàn thiện công tác thực hiện hợp đồng. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận: Đề án vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới. Ngoài ra,
5 đề án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Phương pháp nghiên cứu cụ thể: các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng như: tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v... để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra. 6. Kết cấu đề án CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
6 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng 1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định trong pháp luật Việt Nam. Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)." Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm quan trọng trong các giao dịch dân sự, thương mại và tín dụng. Nó giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp trong việc sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà không phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá trị, và quyền tài sản. Tài sản có thể là bất động sản hoặc động sản, cũng như tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Những tài sản này được dùng để đảm bảo cho các nghĩa vụ và được gọi là tài sản bảo đảm. Cả bốn loại tài sản đều có thể được sử dụng trong biện pháp thế chấp. Điểm khác biệt chính giữa các Bộ luật Dân sự: theo Bộ luật Dân sự năm 2005 và 2015, thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, trong khi theo Bộ luật Dân sự năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản. Hơn nữa, một đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp1. Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp. Các quy định trong Hiến pháp chính là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc 1 Khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2015.
7 QSDĐ và cụ thể là thế chấp QSDĐ được tham gia trong nền kinh tế thị trường. Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”2. Các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng, giao hoặc cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau. Điều này là cơ sở để xác định các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của họ trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy nhiên, những quyền này luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu đất. QSDĐ thể hiện tính phụ thuộc vào Nhà nước, nhưng cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất.Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất3. Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 2 Điếu 18 Hiến pháp năm 1992. 3 Giáo trình Luật dân sự 2015 Tập 1,2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư Pháp, tr. 82 – 83.
8 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”4 Cơ sở pháp lý đánh dấu bằng sự ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 về các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”5. Theo như Luật Đất Đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: “quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ”. 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất - Tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp phải là quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tài sản thế chấp là một trong những hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt khi liên quan đến các hợp đồng vay vốn ngân hàng. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia 4 Điều 5, Luật Đất đai năm 2013. 5 Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.
9 thành hai loại chính là bất động sản và động sản, trong đó bất động sản là loại tài sản không di dời được và có giá trị lớn, được pháp luật quy định chặt chẽ về quyền sở hữu và các giao dịch liên quan. Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đất đai là loại bất động sản cơ bản và quan trọng nhất, vì đất đai thường là nền tảng cho các loại bất động sản khác như nhà ở hay công trình xây dựng, và quyền sử dụng đất là một quyền tài sản quan trọng. Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cũng là những tài sản có giá trị cao, thường được sử dụng làm tài sản thế chấp nhờ vào tính cố định và giá trị tăng thêm khi gắn liền với đất. Ngoài ra, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như các thiết bị, máy móc, tiện ích cố định cũng làm tăng thêm giá trị của bất động sản khi được thế chấp. Để tài sản được dùng làm tài sản thế chấp, nó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, và không bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án, hay bị cấm chuyển nhượng hoặc cấm thế chấp theo quy định pháp luật. Việc quy định chi tiết về các loại bất động sản có thể thế chấp và yêu cầu về quyền sở hữu hợp pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên nhận thế chấp, đảm bảo tài sản có giá trị pháp lý rõ ràng và có thể được sử dụng để thanh toán nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ. Điều này giúp tăng cường sự minh bạch và an toàn trong các giao dịch tài chính, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tín dụng tại Việt Nam. Quyền sở hữu và sử dụng: Bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất thế chấp. Bên nhận thế chấp không có quyền sở hữu hay sử dụng quyền sử dụng đất này trong thời gian thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp, quyền sở hữu và sử dụng của bên thế chấp đối với quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng cần được phân tích và hiểu rõ. Theo quy định của pháp luật, khi một tài sản là bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất, được đem đi thế chấp, bên thế chấp vẫn giữ nguyên quyền sở hữu và
10 quyền sử dụng đối với tài sản đó. Điều này có nghĩa là dù tài sản đã được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất theo cách mà họ thấy phù hợp, ví dụ như sinh sống trong nhà ở đã thế chấp hoặc sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Bên nhận thế chấp, thường là các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, không có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất này trong thời gian tài sản còn bị thế chấp. Điều này đảm bảo rằng bên thế chấp không bị tước mất quyền lợi chính đáng của mình đối với tài sản trong suốt thời gian thực hiện nghĩa vụ thế chấp. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận khác nhau về quyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp. Chẳng hạn, nếu có thỏa thuận cụ thể giữa hai bên, bên nhận thế chấp có thể được phép sử dụng tài sản trong một số trường hợp đặc biệt, nhưng điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng thế chấp. Việc duy trì quyền sở hữu và sử dụng tài sản của bên thế chấp thể hiện sự cân bằng quyền lợi giữa các bên trong giao dịch thế chấp, tạo điều kiện cho bên thế chấp có thể tiếp tục sử dụng tài sản để phát triển kinh tế, sinh hoạt, hoặc các hoạt động khác trong khi vẫn đảm bảo nghĩa vụ tài chính với bên nhận thế chấp. Đồng thời, quy định này cũng giúp hạn chế rủi ro cho bên thế chấp trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, khi mà quyền sở hữu và sử dụng tài sản vẫn được pháp luật bảo vệ, trừ khi có thỏa thuận khác đã được các bên thống nhất. Hợp đồng thế chấp: Thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Hợp đồng thế chấp tài sản là một trong những công cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên, đặc biệt trong các giao dịch vay vốn. Theo quy định của pháp luật, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định để đảm bảo tính pháp lý và độ tin cậy của giao dịch. Việc lập hợp đồng thế chấp dưới hình thức văn bản không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn
11 là cơ sở để các bên xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai. Hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, điều này được quy định rõ ràng tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015. Việc đăng ký này không chỉ nhằm mục đích ghi nhận giao dịch thế chấp mà còn có vai trò quan trọng trong việc phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Nói cách khác, chỉ khi hợp đồng thế chấp đã được đăng ký, quyền lợi của bên nhận thế chấp mới được bảo vệ trước các yêu cầu hoặc tranh chấp từ những bên thứ ba khác có liên quan đến tài sản thế chấp. Việc công chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng thế chấp không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong giao dịch. Nó giúp xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng, và quyền yêu cầu của các bên liên quan, đồng thời tạo ra một cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp trước những rủi ro pháp lý từ bên thứ ba. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản và tín dụng ngày càng phức tạp, nơi mà việc đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch là yếu tố không thể thiếu. - Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015. Bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và không được chuyển nhượng, tặng cho, thay thế hoặc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm. Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận về các điều kiện, nội dung và hình thức chuyển giao QSDĐ của các bên theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, trong đó bên có QSDĐ dùng quyền này để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các quy định pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể phải thực hiện khi xảy ra quan hệ thế chấp. Sự điều chỉnh này tạo ra một hành lang pháp lý hướng dẫn quy trình, cũng