Đề tài " SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN"

Chia sẻ: Nguyen Nhi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:64

Thêm vào BST

Báo xấu

274
lượt xem 107
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài " SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN"

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẠI HỌC LẬT HÀ NỘI – NĂM 2009
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC” ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI – NĂM 2009 Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh Giới tính: Nữ Dân tộc: Kinh Lớp: Dân sự K32B Năm thứ: 2/ Số năm đào tạo: 4 năm Khoa: Pháp luật Dân sự Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch. Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát. Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và ổn định. 3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển ổn định. 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước. 5. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang web, tạp chí, báo chí… 6. Tình hình nghiên cứu Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch BĐS một vấn đề khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực hiện đề tài này. 7. Đóng góp của đề tài Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này. 8. Kết cấu của đề tài Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và phát triển sàn giao dịch bất động sản
Chương I Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản. 1.1 Một số khái niệm cơ bản 1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản 1.1.1.1 Bất động sản Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay. Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam, theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản… 1.1.1.2 Vai trò của bất động sản BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể: BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người. "BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2] 1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình. Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của BĐS. Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác. Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lí. 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển. Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường. Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần
chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."[13.3] 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản * Đặc điểm của hàng hoá bất động sản BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí. * Đặc điểm của TT BĐS Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc điểm sau: Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước. Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS. Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc. Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường. Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời
gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả. Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS). Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay. Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật. 1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái. Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính sách về BĐS. 1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng. Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường. 1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng. Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua. Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS. 1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐS cũng như những thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường. Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng: công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và
kém. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với những tồn tại của nó đã được phân tích ở trên. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể. Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan chức năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS. Tuy nhiên, bởi các giao dịch BĐS trên thị trường phổ biến là các giao dịch ngầm nên các cơ quan quản lí không thể nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị trường. 1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Khái niệm Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản". Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước. 1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công khai. 1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.3.1 Chức năng SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi giới. * Chức năng giao dịch Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD. Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. * Chức năng môi giới Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới, với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình. 1.2.3.2 Vai trò * Cung cấp thông tin Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời [11.2]. Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau: - Đối với nhà nước: Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội" [11.2]. HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2]. Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ: Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn. Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. - Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng. * Cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà. Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường. Chương II Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay 2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…). Còn đối với SGD BĐS thì có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn… 2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế
hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định. Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực. 2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS. 2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD. - SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp. - SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung. Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. 2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn - Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS - Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS - Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch - Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS. 2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm: - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. - Môi giới bất động sản. - Định giá bất động sản - Tư vấn bất động sản. - Quảng cáo bất động sản. - Đấu giá bất động sản. - Quản lí bất động sản. 2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn. 2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau: - Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật . - Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. - Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. - Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản. - Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau: - Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. - Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp. - Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản. - Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật. 2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn 2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản được thể hiện như sau: - Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản - Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản. - Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra. - Các quyền khác theo qui định của pháp luật 2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật. 2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản. Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh. * Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung. Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí. 2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay 2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai 1993 cho đến nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước. Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia TT BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn: Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm 1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 1995 tác động; Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị trường do những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" của TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra một nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao.
Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi thấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước tăng trưởng và phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; nhất là ở những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa hội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính chuyên môn hoá và có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưa nhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp. Hơn nữa, có nhiều loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HH vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá; cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá. Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên thì nguồn cung sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của WTO. Thị trường nhà đất đang diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt. Bởi, mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn "sốt nóng", giá nhà đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là: Việt Nam là một nước nghèo, có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng tại sao giá HH BĐS lại cao nhất, nhì thế giới? Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn. 2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch 2.3.1 Sự ra đời và phát triển 2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này.
Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn. 2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai. Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera… Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển. 2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ). Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực hiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế. 2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn. Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu. Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:
* Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có: - Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu? - Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt thự)? - Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình và các tài sản gắn liền với đất. - Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS. - Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS. - Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS. - Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS. - Tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS. - Lịch sử phát triển của BĐS. * Thông tin về môi trường xung quanh BĐS - Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường trạm, công viên. - Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS. - Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS. - Bản đồ của khu vực có BĐS. - Phong thuỷ của khu vực có BĐS. * Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các chính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính sách pháp luật có liên quan khác. 2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD.
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài, người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập được những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt động của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau: 2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay. Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1) Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS. Từ 2009 đến nay: