Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:62

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ; đánh giá thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đưa ra những giải pháp cụ thể cho những trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THÀNH TRUNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TẤT THẮNG, HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý tài nguyên và môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019 Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THÀNH TRUNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TẤT THẮNG, HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý tài nguyên và môi trường Lớp : K47-QLTN&MT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Hà Văn Tuyển Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là khâu quan trọng của mỗi sinh viên trước khi kết thúc khóa học, giúp sinh viên hệ thống hóa lại những kiến thức đã học trong thời gian học tập tại trường, kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích lũy thêm vốn kiến thức thực tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên môn cũng như làm quen với công tác quản lý Nhà nước về đất đai sau này. Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên và đặc biệt là sự hướng dẫn chỉ đạo tận tình của thầy giáo Ths.Hà Văn Tuyển. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Tài Nguyên & Môi trường biển đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình. Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu nhưng do thời gian có hạn, kiến thức còn hạn chế nên không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong nhận được những đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để khoá luận của em được hoàn thiện hơn nữa. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Sinh viên Nguyễn Thành Trung
ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân
iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018 ............................................................. 35 Bảng 4.2. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ........ 38 tại xã Tất Thắng năm 2018.................................................................................. 38 Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân không đủ điều ................................ 41 kiện cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018. .............................................. 41 Bảng 4.4. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ..... 46
iv DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................... 23 Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu diện tích các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018 ............................................................. 36 Hình 4.2 : Biểu đồ cơ cấu diện tích các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018 ............................................................. 39 Hình 4.3 : Biểu đồ cơ cấu diện tích các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018....................................................... 42 Hình 4.4: Biểu đồ cơ cấu tỷ lệ diện tích đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ...………………………...………………………...... 45 Hình 4.5 : Biểu đồ cơ cấu diện tích cấp GCNQSDĐ xã Tất Thắng ................... 45
v MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. ii DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................................iii DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................... iv MỤC LỤC........................................................................................................................... v PHẦN 1.MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu thực hiện ................................................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài. ................................................................................................. 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .............................................. 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ...................................................................................... 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 4 2.1.1. Đăng kí đất đai. ................................................................................................... 4 2.1.2. Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .................................... 6 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................................................. 6 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................... 7 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................... 8 2.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................... 10 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ................... 10 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ............................................... 11 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ..................................................... 12 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ........................................................................................... 12
vi 2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................. 13 2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................. 13 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................. 15 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .............................................................. 19 2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................. 20 2.4.7. Mẫu GCN .......................................................................................................... 22 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......... 24 3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện............................................................................. 24 3.1.1. Đối tượng:.......................................................................................................... 24 3.1.2. Phạm vi thực hiện: ............................................................................................ 24 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 24 3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 24 3.3.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ............................................................................................ 24 3.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................................................................................ 24 3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018 ...................................................................................................... 24 3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng .............................................................................. 24 3.3.5. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................ Error! Bookmark not defined. 3.4. Phương pháp nghiên cứu. ................................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp. ............................................ 24
vii 3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 25 3.4.3. Phương pháp phân tích, đánh giá trình bày kết quả. .................................... 25 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................ 26 4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tất Thắng .............. 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 28 4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ........................................................................................................................ 29 4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.................................. 29 4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng năm 2018. .... 33 4.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ .................. 47 4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................................ 47 4.4.2. Khó khăn............................................................................................................ 48 4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Tất Thắng .... 49 4.5.1. Giải pháp chung ................................................................................................ 49 4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................................ 50 PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 51 5.1.Kết luận .................................................................................................................. 51 5.2. Kiến nghị............................................................................................................... 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................... 53
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Luật đất đai năm 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.” Hiện nay, khi xã hội ngày càng phát triển, đất đai càng trở thành một nguồn lực quan trọng của mỗi quốc gia, nó giữ vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên có hạn. Quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá kèm theo đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị hiện nay kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng đã đặt ra vấn đề sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý như là một nhu cầu cấp thiết hàng đầu. Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường đang phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện
2 nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương. Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths.Hà Văn Tuyển. Em tiến hành thực hiện đề tài "Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018". 1.2. Mục tiêu thực hiện - Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ. - Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đưa ra những giải pháp cụ thể cho những trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Tất Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ. 1.3. Ý nghĩa của đề tài. 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm
3 và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 2.1.1. Đăng kí đất đai. * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. [7] * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. [7] * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. [7] * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và
5 bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. [7] * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: [7] - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 2.1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định
6 rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Khái niệm. Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [10] * Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận. - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến
7 từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. [10] - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. [10] - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN. 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: [10] - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua
8 việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. [10] 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết: * Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời: Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005. Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
9 Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa. Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước. - Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
10 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau. - Tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. - Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN là bìa vàng.
11 Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước. Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn, đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động lực cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta. Thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến 2018, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp : [4] Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%. Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp và không có