Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn phường; tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ; làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM QUANG CHIẾN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LƯƠNG SƠN, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46- ĐCMT N03 Khóa học : 2014 - 2018 THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM QUANG CHIẾN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LƯƠNG SƠN, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46- ĐCMT N03 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Giáo viên hướng dẫn : TS. Trần Thị Phả THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là bước quan trọng của sinh viên cuối khóa, đây là giai đoạn rất quan trọng nhằm cung cấp kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời nâng cao kỹ năng thực hành. Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Ðánh giá công tác chuyển quyền sử dụng Ðất trên Ðịa bàn phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017” Trong thời gian thực tập tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ tại Ủy ban nhân dân và đặc biệt là sự giúp đỡ nhiệt tình của giảng viên TS. Trần Thị Phả. Với trình độ và thời gian có hạn, do đó bản đề tài của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để bản đề tài của tôi được hoàn thiện hơn Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Sinh viên Phạm Quang Chiến
ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT KÍ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 1 Bình quân lao động BQLĐ 2 Bình quân nhân khẩu BQNK 3 Bộ nông nghiệp BNN 4 Bộ Tài Nguyên và Môi Trường BTNVMT 5 Bộ y tế BYT 6 Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CHXHCN 7 Chính phủ CP 8 Đông Nam Á ĐNA 9 Hợp tác xã HTX 10 Nghị định NĐ 11 TS Tiến Sĩ 12 TT Thứ tự 13 Thông tư TT
iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.......................................................................... ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ ....................................................................... 4 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ. ................................................................. 4 2.1.3. Một số qui định chung về QSDĐ. ........................................................... 8 2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 19 2.2.1 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................... 20 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài. ........................................................................ 21 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 22 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 22 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 22 3.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 22 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 22 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
iv 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 22 3.3.2. Thực trạng việc công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên .............................................. 23 3.3.3. Những ảnh hưởng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đến người dân.. 23 3.3.4. Những điểm hạn chế tồn tại và đề xuất giải pháp đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................. 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp........................................................ 23 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp qua phiếu điều tra ............................. 23 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................ 24 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 25 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên............................................................................................. 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 28 4.1.3. Đánh giá chung toàn bộ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên ................................... 30 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí về đất đai của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên ............................................... 31 4.2.1. Thực trạng sử dụng đất tại phường Lương Sơn .................................... 31 4.2.2. Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 32 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 2015-2017 ............................................... 33 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................. 33 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 33
v 4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ................. 34 4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 34 4.3.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quền sử dụng đất ..................................... 36 4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................... 36 4.3.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .................... 37 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra .................................. 38 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất ................................................................... 38 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Lương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 40 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .............................................. 50 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ .... 50 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ........................................ 51 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 52 5.1. Kết luận .................................................................................................... 52 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 54 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 56
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Lương Sơn ................................... 31 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Lương Sơn từ năm 2015 -2017............................................................................................... 33 Bảng 4.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................. 35 Bảng 4.4. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 ............................................................................................... 36 Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 ................................................................................ 37 Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất ....................................................... 39 Bảng 4.7. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về chuyển đổi quyền sử dụng đất ......................................................................... 40 Bảng 4.8. Sự hiểu biết của của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ............................................................... 41 Bảng 4.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .......................................................................................... 43 Bảng 4.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức tặng cho QSDĐ ....................................................................................................... 45 Bảng 4.11. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ ............................................................................................ 46 Bảng 4.12. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ .................................................................................. 48 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ........................................................................................... 49
1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ta có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng khi mà đất đai không thể sinh ra thêm cả về chất lẫn về lượng. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Từ khi Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong giai đoạn này chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Khi đưa vào áp dụng luật còn nhiều điểm hạn chế mặc dù đã được sửa đổi bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001. Để giải quyết những vấn đề trên thì trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 2003 vẫn bộc lộ những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành luật. Để khắc phục những tồn tại, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai thì đến năm 2013 Luật Đất Đai 2013 ra đời được sửa đổi bổ sung dựa trên nguyên tắc tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập nhất định của Luật Đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo 2 lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2 Phường Lương Sơn trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Giảng viên TS Trần Thị Phả, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2017”. 1.2. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn phường - Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ. - Làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. - Phân tích rõ những nguyên nhân xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện chuyển QSDĐ. Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hoàn 3 thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất.
3 1.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai từ Trung ương đến địa phương - Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những hạn chế trong việc chuyển QSDĐ, đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ. - Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao. - Đánh giá mức độ quan tâm và hiểu biết của cán bộ địa chính huyện và người dân về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn 1.4. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương. Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác chuyển QSDĐ trong thực tế. Ý nghĩa trong thực tế: Học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật. 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ. Theo Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo qui định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013). 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
5 người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [8] như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất
6 có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng qui hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) 2.1.2.4. Quyền thừa kế QSDĐ - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật. - Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. - Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng.
7 Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) 2.1.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) 2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
8 Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.3. Một số qui định chung về QSDĐ. 2.1.3.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ. Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện sau:
9 Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai 2013). 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định của pháp luật như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) 2.1.3.3. Một số qui định về nhận QSDĐ Người nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
10 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
11 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai 2013) 2.1.3.4. Những qui định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
12 Qui định về hồ sơ. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp phường). Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường). Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường). Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp phường). Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường) . Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường). Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp phường).