intTypePromotion=1
ADSENSE

Khóa luận tốt nghiệp: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh sở giao dịch 2

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

26
lượt xem
6
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Báo cáo sẽ tập trung phân tích tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CN SGD 2. Đồng thời đề xuất một số giải pháp cũng như kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động định giá tại ngân hàng, để hoạt động định giá phát huy được vai trò của mình. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh sở giao dịch 2

  1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2 SVTH: Nguyễn Viết Hải MSSV: 0954032163 NGÀNH: Tài chính ngân hàng GVHD: Ths Vũ Thị Lệ Giang Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013
  2. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, những người đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích cho tôi, đó là những hành trang quý giá để tôi bước vào sự nghiệp trong tương lai. Tôi xin cảm ơn chương trình Đào tạo Đặc biệt, trường ĐH Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực tập và thực hiện báo cáo. Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Giáo viên hướng dẫn là Cô Vũ Thị Lệ Giang đã tận tình, quan tâm, giúp đỡ tôi trong thời gian qua không những về kiến thức chuyên môn mà còn về kinh nghiệm thực tế của cô. Tôi xin cảm ơn đến ban lãnh đạo cũng như các anh chị trong phòng QHKH Doanh nghiệp 3, Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam – CN Sở giao dịch 2 đã dành thời gian chỉ bảo, hướng dẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi có thể tìm hiểu và thu thập thông tin cũng như những kinh nghiệm thực tế rất đáng quý để tôi có thể hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này. Sinh viên thực hiện Nguyễn Viết Hải SVTH: Nguyễn Viết Hải i
  3. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................... SVTH: Nguyễn Viết Hải ii
  4. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA CỦA TỪ BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam CN Chi nhánh NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước QHKH Quan hệ khách hàng QLRR Quản lý rủi ro SGD Sở Giao dịch TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm SVTH: Nguyễn Viết Hải iii
  5. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang MỤC LỤC CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ...................................................................................................... 1  1.1. Tổng quan và lý do chọn đề tài ..................................................................................... 1  1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................................... 2  1.3. Phạm vi và thời gian phân tích ..................................................................................... 2  1.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 2  1.5. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp ........................................................................................ 2  CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ......................................................................................................................................... 2  2.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp...................................................... 3  2.1.1. Bất động sản .............................................................................................................. 3  2.1.2. Bất động sản thế chấp................................................................................................ 5  2.2. Định giá bất động sản .................................................................................................... 6  2.2.1. Khái niệm .................................................................................................................. 6  2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản ....................................................................... 7  2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản ......................................................... 8  2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản ................................................................. 10  CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD2 ........................................................................................................... 18  3.1. Giới thiệu chung về BIDV – CNSGD2 ....................................................................... 18  3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV ......................................................... 18  3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV – CN SGD 2 .................................... 19  3.1.3. Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2 ........................................................... 20  3.1.4. Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2 .................................................................. 20  3.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2............................................ 23  3.2. Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2 ............ 25  3.3. Quy định chung trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2............................................................................................................................... 25  3.3.1. Thành lập tổ định giá ............................................................................................... 25  3.3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm ................................................................................... 26  SVTH: Nguyễn Viết Hải iv
  6. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 3.3.3. Hồ sơ thẩm định bất động sản ................................................................................. 27  3.4. Nội dung thẩm định bất động sản .............................................................................. 28  3.4.1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản .................................................... 28  3.4.2. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc .................................................. 28  3.4.3. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản .......................................... 28  3.4.4. Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản ......................................... 28  3.4.5. Định giá bất động sản .............................................................................................. 29  3.4.6. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2 .......................... 30  3.5. Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2 ................... 31  3.6. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV- CNSGD2 ............................ 38  3.6.1. Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2 .................................................................................... 38  3.6.2. Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại.................................................... 41  CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 2 ............................................................. 44  4.1. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp trong bối cảnh hiện nay ...................... 44  4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2............................................................................................................................... 45  4.2.1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá ................................................. 45  4.2.2. Quy cách xác định giá trị công trình gắn liền với đất ............................................. 45  4.2.3. Xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin cho các cuộc định giá ............................. 45  4.2.4. Nâng cao năng lực, kinh nghiệm của cán bộ định giá............................................. 46  4.3. Kiến nghị ....................................................................................................................... 47  4.3.1. Kiến nghị với Hội sở BIDV .................................................................................... 47  4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước........................................................................ 47  4.3.3. Kiến nghị với Nhà nước. ......................................................................................... 47  PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................................. 50  SVTH: Nguyễn Viết Hải v
  7. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2 Bảng 3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm Bảng 3.3. Xếp hạng khách hàng và chính sách cấp tín dụng tại BIDV –CN SGD2 Bảng 3.4. Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ của BIDV –CN SGD 2 Bảng 3.5. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV – CN SGD 2 SVTH: Nguyễn Viết Hải vi
  8. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức BIDV – CN SGD 2 Hình 3.2. Huy động vốn 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2 Hình 3.3. Dư nợ tín dụng 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2 Hình 3.4. Lợi nhuận trước thuế 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2 Hình 3.5. Quy trình định giá bất động sản thế châp tại BIDV – CNSGD2 SVTH: Nguyễn Viết Hải vii
  9. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1. TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Ngân hàng hiện nay có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Nó được coi là hệ tuần hoàn vốn của nền kinh tế từng quốc gia và toàn cầu. Chính vì thế mà ngân hàng ngày càng trở nên thiết yếu, nó vừa nắm cán cân, vừa quyết định sự thành bại của nền kinh tế của một quốc gia nói riêng và sự phát triển kinh tế toàn cầu nói chung. Trong điều kiện kinh tế như hiện nay, ngân hàng gặp không ít những khó khăn trong vấn đề huy động vốn khi mà lãi suất liên tục giảm mạnh trong thời gian vừa qua. Việc không cung ứng đủ nguồn vốn cho thị trường sẽ tác động mạnh đến nền kinh tế quốc gia. Trong thời gian gần đây, nợ xấu đang là vấn đề đang được quan tâm . Từ năm 2010 đến nay, nợ xấu của các TCTD không ngừng tăng nhanh. Theo số liệu báo cáo của các TCTD, nợ xấu cuối năm 2010 là 2,5%, cuối năm 2011 là 3,2% và tính đến tháng 6/2012, nợ xấu toàn hệ thống là 117.723 tỷ đồng, chiếm khoảng 4,47% tổng dư nợ. Tuy nhiên con số này lại bị không ít chuyên gia và tổ chức nghi ngờ là quá nhỏ so với thực tế. Trước sức ép đó, vào ngày 13/07/2012, NHNN chính thức công bố con số nợ xấu vào thời điểm 31/03/2012 theo tính toán là 8,6% tương đương 202 nghìn tỷ đồng. Trong đó thì nợ nhóm 5, nhóm nợ có khả năng mất nhất vẫn chiếm hơn 40% nợ xấu. Thực tế thì với tình trạng nợ xấu ngày càng gia tăng và chiếm tỷ trọng lớn như hiện nay thì rất đáng lo ngại. Đối với một khoản vay, ngoài câu hỏi “ Nó sẽ sinh lời bao nhiêu?” thì câu hỏi “ Có thu hồi lại được không?” cũng quan trọng không kém. Một trong những tiêu chí để xác định khả năng thu hồi nợ đó chính là TSBĐ. Tình hình nợ xấu hiện tại ở Việt Nam khá phức tạp. Hiện có 16% nợ xấu không có TSBĐ, 84% số nợ xấu có TSBĐ có giá trị bằng 135% so với nợ xấu. Có nhiều loại tài sản có thể trở thành tài sản bảo đảm từ quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị cho đến các giấy tờ có giá… Việc xác định giá trị các tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Nó quyết định số tiền khách hàng có thể vay đồng thời cũng quyết định những rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay dựa trên giá trị tài sản được xác định. Có thể thấy tuy đã có TSBĐ nhưng không ít các khoản nợ cũng bị xếp vào nợ xấu và chủ yếu rơi vào các lĩnh vực về sản xuất và công nghiệp xây dựng. Vì đây là lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn do việc đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản. Cụ thể về BĐS, tỷ lệ giá trị TSBĐ trên nợ xấu lên đến 180%. Nếu các ngân hàng không áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS phù hợp và hiệu quả thì sẽ gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động tín dụng của ngân hàng, nhất là đối với vấn đề thu hồi vốn. Có nhiều các phương pháp thẩm định giá TSBĐ, nhưng việc sử dụng các phương pháp đó trong từng trường hợp như thế nào là tốt nhất thì không dễ dàng, đối với TSBĐ là BĐS thì sẽ còn khó khăn hơn. Bên cạnh đó, mỗi Ngân hàng có một quy trình thẩm định riêng, điều này sẽ dẫn tới việc một TSBĐ được định giá ở các Ngân hàng là khác nhau, và vào các thời điểm cũng khác nhau. SVTH: Nguyễn Viết Hải 1
  10. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Nhằm mục đích nghiên cứu về vấn đề định giá BĐS thế chấp và góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện công tác này tại Sở giao dịch nên tôi đã chọn đề tài “Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2” làm khóa luận tốt nghiệp. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Báo cáo sẽ tập trung phân tích tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CN SGD 2. Đồng thời đề xuất một số giải pháp cũng như kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động định giá tại ngân hàng, để hoạt động định giá phát huy được vai trò của mình. 1.3. PHẠM VI VÀ THỜI GIAN PHÂN TÍCH Báo cáo sẽ đi sâu phân tích về thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CN SGD2, dựa trên cơ sở dữ liệu trong thời gian ba năm gần đây, từ năm 2010 đến năm 2012. 1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Báo cáo sử dụng nguồn số liệu được cung cấp bởi Phòng Kế hoạch tổng hợp tại BIDV –CNSGD2 đồng thời trực tiếp trao đổi với các nhân viên tại CN Sở Giao dịch 2 để thu thập thông tin. Các phương pháp được sử dụng: Phương pháp phân tích theo chiều ngang: phân tích sự thay đổi của các khoản mục qua từng năm để đưa ra xu hướng cũng như mức độ biến động của các khoản mục Phương pháp phân tích theo chiều dọc: phân tích tỷ trọng của từng loại TSBĐ trong tổng TSBĐ nhằm đánh giá cơ cấu TSBĐ của ngân hàng. Sử dụng công cụ excel để vẽ các biểu đồ minh họa cho vấn đề đưa ra. 1.5. KẾT CẤU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Kết cấu của khóa luận bao gồm 4 chương, nội dung cụ thể từng chương như sau: Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP SVTH: Nguyễn Viết Hải 2
  11. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 2.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2.1.1. Bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai. Mỗi nước lại có các quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái khỏi cây là BĐS, còn nếu hái khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Ở nước ta, theo Ðiều 174 Luật Dân sự năm 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: a) Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2.1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS  Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả và lợi ích của BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương.  Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, kết cấu, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS. Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. SVTH: Nguyễn Viết Hải 3
  12. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang  Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.  Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là trường tồn.  Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ BĐS hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối. 2.1.1.3. Đặc trưng của bất động sản Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS  Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:  Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.  Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.  Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.  Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.  Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi SVTH: Nguyễn Viết Hải 4
  13. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.  Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS. 2.1.2. Bất động sản thế chấp 2.1.2.1. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc một bên (KHV, bên thứ ba) dùng BĐS thuộc sở hữu và hoặc quyền sử dụng của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển giao tài sản cho bên cho vay quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. 2.1.2.2. Các loại bất động sản thế chấp Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai. Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau: Thế chấp bằng BĐS là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh. Giá trị của tài sản thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền khác có được từ BĐS đó. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể trên thì chỉ có các nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng 2.1.2.3. Quy định về bất động sản thế chấp Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm: để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay cần phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đối với đất). Đối với các tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng thì doanh nghiệp đó phải chứng minh được quyền thế chấp BĐS đó. Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch có thể được hiểu là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng (bao gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn SVTH: Nguyễn Viết Hải 5
  14. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Tài sản không có tranh chấp  Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.  Để xác định một tài sản không có tranh chấp thì ngân hàng dựa vào các thông tin sau:  Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.  Cam kết bằng văn bản của Bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc hiện là đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Nội dung này được đưa vào Hợp đồng bảo đảm tiền vay. Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn cầm cố, thế chấp. 2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1. Khái niệm Có nhiều định nghĩa khác nhau về hoạt động định giá BĐS, thông thường người ta hiểu theo hai quan điểm như sau: Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì “Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp”. Tại Việt Nam, theo Luật Kinh doanh BĐS thì “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”. Như vậy, định giá BĐS là một công việc phức tạp, không chỉ mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi cán bộ định giá ngoài kiến thức chuyên môn mà còn phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Đây là một quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để có thể định giá giá trị của BĐS đó. SVTH: Nguyễn Viết Hải 6
  15. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản đó. Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất. Vì vậy, một BĐS đang sử dụng thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó. 2.2.2.2. Nguyên tắc cung cầu. Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu của nó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của BĐS cũng có tác động đến cung và cầu về tài sản đó. Giá trị của BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Như vậy, khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu, đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu của BĐS tại thời điểm định giá. 2.2.2.3. Nguyên tắc thay thế Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một cách sử dụng có thể có nhiều BĐS có thể đáp ứng được. Khi này, hai hay nhiều BĐS có thể thay thế cho nhau trong quá trình sử dụng và BĐS nào chào bán ở mức thấp nhất sẽ bán được trước. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. 2.2.2.4. Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và chính xác, người định giá phải dự kiến những lợi ích và dựa vào các lợi ích đó để tính giá trị tài sản. 2.2.2.5. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó. Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giảm giá trị của BĐS tăng lên hay sẽ giảm đi bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi người định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. SVTH: Nguyễn Viết Hải 7
  16. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 2.2.2.6. Nguyên tắc cạnh tranh Nguyên tắc này cho rằng lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, việc cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, nguyên tắc cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, khi định giá BĐS, người định giá cần xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm và dự báo tình hình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá phù hợp. 2.2.2.7. Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc này cho rằng các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy không. Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất liền kề cũng phải có mức giá tương tự như vậy. 2.2.2.8. Nguyên tắc nhất quán Nguyên tắc này cho rằng việc định giá BĐS chỉ dựa trên một giá trị sử dụng duy nhất đối với tài sản đó. Sự nhất quán đó thể hiện giữa mục đích đầu tư vào BĐS và mục đích sử dụng BĐS đó. Do đó, khi định giá BĐS, người định giá cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng của BĐS đó để định giá chứ không được lẫn lộn với định giá tiềm năng. Tóm lại, để việc định giá trở nên có hiệu quả cao nhất cần phải biết vận dụng, kết hợp các nguyên tắc trên lại với nhau. Đó là điều kiện tiên quyết đến sự thành công hay thất bại của một cuộc định giá. 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản 2.2.3.1. Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch: Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường. Các điều khoản giao dịch: các điều khoản trong hợp đồng khác nhau sẽ dẫn đến việc giá bán khác nhau, do đó cần phải xem xét kỹ các điều khoản để có thể xác định chứng cứ thị trường. Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của BĐS giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường. 2.2.3.2. Nhóm các yếu tố vĩ mô SVTH: Nguyễn Viết Hải 8
  17. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Chính sách của Nhà nước: các chính sách của Nhà nước tác động rất lớn đến giá BĐS thể hiện ở các mặt chủ yếu như sau: Nhà nước ban hành các quy định thay đổi về quyền sở hữu, chuyển nhượng BĐS, thuê đất sử dụng… cùng với nghĩa vụ tài chính có liên quan đến sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) sẽ tác động đến giá BĐS trên thị trường. Nhà nước quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá BĐS trên thị trường. Cung cầu BĐS: cũng như bất cứ hàng hóa dịch vụ giao dịch trên thị trường, giá BĐS trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.  Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:  Sự gia tăng dân số: đây là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế,giáo dục,…và dẫn đến tăng nhu cầu về đất.  Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.  Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số cùng với sự phát triển của không gian đô thị không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.  Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:  Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: nhờ sự phát triển đó mà điều kiện tiếp cận đất đai ở một số khu vực trở nên dễ dàng hơn, thu hút đầu vào kinh doanh BĐS ở các vùng này.  Sự tham gia của Nhà nước: Nhà nước có thể thay đổi cung BĐS bằng cách bán BĐS thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh BĐS của Nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trường. Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép tạo ra điều kiện tăng cung của BĐS. 2.2.3.3. Nhóm các yếu tố vi mô Các yếu tố tâm lý xã hội: các yếu tố này như là phong thủy, tâm linh có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong xã hội Phương Đông. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn. SVTH: Nguyễn Viết Hải 9
  18. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Sự hữu dụng: xét về mặt mục đích sử dụng, một BĐS có thể dùng để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai. Nhìn chung, một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì sẽ thuận lợi hơn trong việc giao bán và sẽ có giá bán cao hơn. Hơn nữa, nếu xét về tính năng hiệu quả thì một BĐS có thể sử dụng được ngay sẽ có giá trị hơn một BĐS phải tốn chi phí để sửa chữa mới có thể sử dụng. Các yếu tố vật chất:  Địa điểm: BĐS có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, trục lộ giao thông quan trọng…) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao. Hơn nữa những BĐS có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp.  Hình dáng lô đất: những BĐS vuông vắn, nở hậu thì sẽ có giá trị hơn những BĐS có hình dạng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm.  Quy mô, kích thước của lô đất: những BĐS có quy mô kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có quy mô kích thước không phù hợp mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.  Địa hình BĐS tọa lạc: những BĐS ở những khu vực thấp, thường bị ngập nước hay triều cường hoặc những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại.  Môi trường: môi trường xung quanh có tác động đến giá cả BĐS. Nếu môi trường tốt sẽ làm cho BĐS có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị BĐS đó. 2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá BĐS mà chủ sở hữu, sử dụng dùng để thế chấp.Công việc này đòi hỏi nhiều kỹ năng của người định giá bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng nằm ở số tiền mà khách hàng có thể vay, hơn nữa là ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong định giá không nên sử dụng một phương pháp duy nhất, tùy từng loại tài sản và mục đích định giá mà tìm ra phương pháp chủ lực, có thể sử dụng các phương pháp khác để hỗ trợ, hoặc dùng để kiểm tra kết quả của phương pháp đã lựa chọn, mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi có những yêu cầu thông tin và quy trình khác nhau. Cho tới nay, thông thường chúng ta sử dụng 4 phương pháp cơ bản để định giá, bao gồm: 2.2.4.1. Phương pháp so sánh SVTH: Nguyễn Viết Hải 10
  19. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS đó. Yêu cầu: Phải có được những thông tin về các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường để so sánh thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thì sẽ không có cơ sở để so sánh với BĐS cần định giá. Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với BĐS mục tiêu. Bên cạnh đó việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những thời gian gần đây. Với thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc lâu hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt. Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà dựa vào các giao dịch trên thị trường để đưa ra giá trị cho BĐS. Vì vậy, chất lượng của các thông tin thị trường phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ. Muốn vậy thì nguồn số liệu phải được thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường, các công ty chuyên doanh BĐS. Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này tỏ ra kém hiệu quả, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt. Các bước thực hiện khi định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh  Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:  Xác định địa điểm của thửa đất sau đó lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch BĐS, tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.  Thời gian thu thập thông tin: những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá cả thửa đất hoặc khu đất cần định giá.  Những thông tin cần thu thập:  Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); SVTH: Nguyễn Viết Hải 11
  20. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang  Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hoá của đất, v.v... và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hoá giáo dục, trật tự và an ninh xã hội , v.v.);  Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm v.v.);  Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;  Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;  Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.  Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.  Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.  Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.  Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3. Ưu điểm của phương pháp: phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp này được sử dụng phổ biến là vì: SVTH: Nguyễn Viết Hải 12
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2