Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:82

Thêm vào BST

Báo xấu

41
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài góp phần nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, cán bộ và nhân dân về lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng và ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng, khiếu nại trong nhân dân; tạo thuận lợi trong quá trình triển khai các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH HUỲNH XUÂN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH HUỲNH XUÂN BÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP Chuyên ngành: Tài chính công Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ QUANG CƯỜNG TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” là công trình nghiên cứu của chính tôi dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Quang Cường. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tác giả Huỳnh Xuân Bình
MỤC LỤC TRANG BÌA TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TÓM TẮT ABSTRACT Chương 1. GIỚI THIỆU.......................................................................................... 1 1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ......................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................2 1.3. Câu hỏi nghiên cứu ..............................................................................................2 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................2 1.4.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................2 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................3 1.5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................3 1.6. Bố cục của luận văn .............................................................................................4 Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............................................................................................................... 5 2.1. Định giá đất ..........................................................................................................5 2.1.1. Đất đai ...............................................................................................................5 2.1.2. Giá trị đất đai .....................................................................................................5 2.1.3. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường ........................6 2.1.4. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước ............................9 2.1.5. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường ...........11 2.1.6. Trình tự xác định giá đất .................................................................................12 2.2. Thu hồi đất .........................................................................................................13
2.2.1. Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất ......................................13 2.2.2. Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất ...................................14 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất .............................................................15 2.2.4. Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường khi thu hồi đất ..............................19 2.3. Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài ....................................................21 2.3.1. Lược khảo các nghiên cứu trước .....................................................................21 2.3.2. Đánh giá tổng quan tài liệu .............................................................................23 Tóm tắt Chương 2 .....................................................................................................23 Chương 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 24 3.1. Quy trình thực hiện ............................................................................................24 3.2. Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam......................................................24 3.3. Thiết kế nghiên cứu ............................................................................................25 3.3.1. Phương pháp khảo sát .....................................................................................25 3.3.2. Phương pháp chuyên gia .................................................................................25 3.4. Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu .........................................................26 3.4.1. Dữ liệu .............................................................................................................26 3.4.2. Phương pháp phân tích số liệu ........................................................................27 Tóm tắt Chương 3 .....................................................................................................27 Chương 4. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP ............................................................................. 28 4.1. Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp ...........................................................28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội ...........................28 4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 ..............31 4.1.3. Hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 ............33 4.2. Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018 ................................................................................................34 4.2.1. Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ......................34
4.2.2. Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất .......................................................38 4.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường ........................39 4.2.4. Kết quả khảo sát về việc xây dựng bảng giá đất và thu hồi đất ......................44 4.2.5. Ưu, nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp .........................................................................................................46 4.3. Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp...............................................................................................49 4.3.1. Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp .................................................................................................................49 4.3.2. Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp ........................................................................................50 Tóm tắt chương 4 ......................................................................................................54 Chương 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH .......................... 55 5.1. Kết luận ..............................................................................................................55 5.2. Khuyến nghị chính sách .....................................................................................55 5.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất ...............................................55 5.2.2. Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá ................................................56 5.2.3. Nhóm giải pháp về tăng cường sự tham gia của người dân và công khai thông tin về giá đất ..............................................................................................................57 5.3. Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo ............................................57 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long GDP Tổng sản phẩm quốc nội NSNN Ngân sách nhà nước TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất ......................................................17 Bảng 4.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp ......30 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 ................31 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 .............33 Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 ........................34 Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ...........................36 Bảng 4.6: Bảng giá đất ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ...........................37 Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp .............39 Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định tại thời điểm năm 2018 ...........................................................................................................................41 Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại thời điểm năm 2018 ..........................................................................................................43 Bảng 4.10: Kết quả khảo sát về Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 .......................44 Bảng 4.11: Kết quả khảo sát về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) .........45 Bảng 4.12: Ưu điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp .................................................................................................................47 Bảng 4.13: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp .........................................................................................................48 Bảng 4.14: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp .........................................................................................................49 Bảng 4.15: Nguyên nhân từ chính sách định giá đất ................................................50 Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất...............51 Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá ........................................52 Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết và tham gia của người dân ............................53
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1: Quy trình thực hiện của đề tài ...................................................................24 Hình 4.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Tháp ..........................................................28 Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 .......32
TÓM TẮT Kết quả nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp được sử dụng làm cơ sở để thu hồi đất có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi giúp phần nào khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thu hồi với giá thị trường nhưng vẫn chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo được sự đồng thuận của người dân. Đề tài khuyến nghị chính sách gồm: Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất; Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá; Nhóm giải pháp về tăng cường sự tham gia của người dân và công khai thông tin về giá đất. Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước.
ABSTRACT The research results show that the land price knot according to the market principle when land acquisition in Dong Thap province is: (1) The land price table issued by the Provincial People's Committee applied in Dong Thap province is used as a basis for land acquisition has a big difference compared to the market price; (2) The application of adjustment coefficient K to determine the price of land acquisition partly helps to overcome the difference between the price of land acquisition and the market price but has not yet been consistent with the market principle and has not yet created the consensus of the people. Conclusions and implications: Policy recommendations include: Group of solutions to complete land price policy; Group of solutions on reforming valuation; Group of solutions to increase people's participation and publicize land price information. Keywords: Gross Domestic Product; National Budget.
1 Chương 1. GIỚI THIỆU 1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu Đất được xem là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này có diện tích giới hạn và vị trí cố định không thể thay đổi được. Trong sử dụng đất, các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác, đồng thời giá đất cũng thay đổi theo mục đích sử dụng. Mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều xem đất là nhu cầu thiết yếu vì đây là nơi để sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, đồng thời để phát triển kinh tế - xã hội thì đất là điều kiện đầu tiên cơ bản nhất. Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, giá trị của đất ngày càng lớn và giá cả đất đai cũng ngày càng cao. Ở Việt Nam, để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước thì chính sách quản lý đất đai cũng thường xuyên được điều chỉnh. Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 thì giá đất do Nhà nước quy định, đồng thời đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường thực tế hiện nay thường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, nhà nước rất chậm điều chỉnh bảng giá đất, gây ra sự chênh lệch rất lớn so với giá đất trên giao dịch trên thị trường. Là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), trong những năm qua, kinh tế của tỉnh Đồng Tháp có sự tăng trưởng khá cao, đạt trung bình trên 9%/năm. Nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương đang được triển khai đã làm tăng nhanh nhu cầu về đất đai. Trong khi đó, giá đất thị trường luôn cao hơn so với giá quy định của Nhà nước, điều này đã gây ra nhiều bức xúc trong công tác đền bù, giải tỏa để thu hồi đất cho phát triển kinh tế -
2 xã hội. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những cơ chế, chính sách để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường khi thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là rất cấp thiết. Đóng vai trò là cán bộ công chức đang làm công tác chuyên môn về quản lý giá đất đai, tác giả quyết định chọn đề tài “Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” để làm luận văn thạc sĩ. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Phân tích tình hình giá đất và định giá khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018. Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp. Từ đó, khuyến nghị đối với chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp. Mục tiêu chung: góp phần nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, cán bộ và nhân dân về lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng và ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng, khiếu nại trong nhân dân; tạo thuận lợi trong quá trình triển khai các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu Việc áp dụng giá đất khi thu hồi trong giai đoạn 2015 – 2018 tại Đồng Tháp như thế nào? Đâu là nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp và nguyên nhân dẫn đến nút thắt này là gì? Cần có những chính sách gì để giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp? 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.4.1. Đối tượng nghiên cứu
3 Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp. Đối tượng phỏng vấn: Đối tượng phỏng vấn là cán bộ công chức và chuyên viên liên quan đến công tác ban hành khung giá đất, tham gia định giá đền bù, thu hồi đất. Các chuyên gia đang công tác tại các cơ quan, ban ngành nhà nước tại tỉnh Đồng Tháp, đang công tác tại các tổ chức định giá để tìm hiểu và xác định nút thắt trong định giá thu hồi đất. 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về chính sách định giá đất đai do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Đồng Tháp thực hiện. Về không gian: Nghiên cứu trong phạm vi tỉnh Đồng Tháp. Về thời gian: Các số liệu thứ cấp phân tích trong nghiên cứu được thu thập trong 4 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2018. Số liệu phỏng vấn được thu thập trong thời gian từ tháng 4/2019 đến tháng 5/2019. 1.5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng kết hợp phương pháp thống kê mô tả, so sánh tổng hợp, phương pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia. Cụ thể: Phương pháp thống kê mô tả, so sánh: được sử dụng để đánh giá thực trạng áp dụng giá đất bị thu hồi đất trong địa bàn tỉnh giai đoạn 2015 - 2018. Phương pháp khảo sát: Tiến hành khảo sát các cán bộ trực tiếp xác định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp để đánh giá về ưu, nhược điểm và nguyên nhân dẫn đến những ưu, nhược điểm của chính sách định giá đất đai hiện đang áp dụng. Phương pháp chuyên gia: Thảo luận nhóm chuyên gia là cán bộ công chức liên quan đến công tác xây dựng chính sách về giá đất, để tìm hiểu nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp. Phương pháp tổng hợp: Đối chiếu kết quả phân tích thực trạng chính sách định
4 giá đất khi thu hồi đất với nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất để khuyến nghị chính sách. 1.6. Bố cục của luận văn Chương 1: Giới thiệu. Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp. Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách.
5 Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1. Định giá đất 2.1.1. Đất đai Theo Từ điển Tiếng Việt thì “đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sinh sống của con người” (Nguyễn Như Ý, 1999). Theo Luật Đất đai, 1993 thì “Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng đồng thời đất đai cũng được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt”. Có hai thuộc tính của đất đai đó là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội nhằm đáp ứng cho nhu cầu kinh tế - xã hội của con người. Những yếu tố thuộc về thuộc tính tự nhiên như: diện tích bề mặt của đất, hình thể đất, các số đo về chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc của đất. Ngoài ra, còn có các đặc điểm về địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các đặc tính sinh lý hóa của đất. Riêng về tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế của đất đai. Vị thế được xác định thông qua chất lượng, số lượng, cường độ quan hệ xã hội. Tùy thuộc vào khả năng đem đến các mối quan hệ cho người sử dụng đất đai với hàng xóm xung quanh, với nhà cung cấp dịch vụ ở đô thị, với các đối tác khác,… mà đất đai được xác định là có vị thế cao hay thấp. 2.1.2. Giá trị đất đai Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, theo quan điểm cổ điển thì giá trị đất đai là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Giá trị đất đai được tính bằng chi phí lao động để cải tạo đất cộng với giá trị của sản phẩm nông nghiệp và các chi phí vật chất khác đầu tư vào đất đai. Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc trong quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước để
6 thực hiện chính sách về đất đai như khi nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện chính sách bồi thường hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính (Ngô Thị Phương Thảo, 2011). “Quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường, khi một hàng hóa mang lại nhiều lợi ích và thu nhập cao thì nó mới được xem là có giá trị cao. Như vậy, căn cứ vào số thu nhập mà đất đai mang lại cho người sở hữu và sử dụng để xác định giá trị của mảnh đất đó. Do đó, cần phải xác định được những yếu tố tạo nên luồng nhập của đất đai khi định giá đất và đánh giá trong tương lai những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá trị đất, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011). Quan điểm giá trị trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị vô hình và giá trị hữu hình xem xét để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm. Chất lượng vật lý của sản phẩm ứng với giá trị hữu hình, còn vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người ứng với giá trị vô hình (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai gồm: (i) Giá trị hữu hình của đất đai là các yếu tố đặc điểm tự nhiên như diện tích, độ phì,... cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất. Và (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội, đến từ tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung. Tùy thuộc vào vị thế xã hội của đất đai mà hình thành giá trị trao đổi của nó do đó sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai sẽ gắn liền với sự thay đổi của giá trị trao đổi. Trong trường hợp vị thế đất đai giống nhau thì giá trị trao đổi của nó phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Căn cứ các luận điểm trên, tác giả nêu nhận định về giá trị đất đai như sau: giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được
7 biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất. 2.1.3. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường Sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản được gọi là định giá (Luật Giá, 2013). Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quổc tế hoặc quốc gia được xem là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của đất đai (Tô Công Thành, 2012). Như vậy, có thể hiểu việc xác định giá trị của đất đai cho một mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm cụ thể chính là định giá đất đai. Theo Ngô Thị Phương Thảo, 2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể: “Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân đất đai: Đây là một trong những yếu tố tạo nên giá trị đất đai. Giá trị đất đai bị ảnh hưởng mởi các chi phí kết tinh khác nhau sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau. Các yếu tố như đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý của đất đai gọi là yếu tố tự thân của đất. Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụng đất đai. Đất đai ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị đất đai tăng cao. Do quá trình khai thác đất đai và một phần do tâm lý của người sử dụng mà các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của đất đai sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của đất đai một phần, từ đó ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Những mảnh đất có giá trị cao hầu hết đều có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn. Đất đai là tài sản chịu sự quản lý đặc biệt, chặt chẽ của pháp luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ quy định tính chất hợp pháp của đất đai đang sử dụng. Do đó giá trị đất đai cũng chịu ảnh hưởng lớn từ nhân tố này. Tính chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các qui định của Nhà nước về sở hữu và sử dụng đất.” “Nhà nước sử dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật về đất để can
8 thiệp vào giá đất nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể, gây ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc; Quy hoạch đô thị; Chính sách thuế. Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất” (Đinh Trọng Huy, 2018). Địa tô và lợi thế về vị trí của đất đai: Do đặc điểm vị trí cố định của đất đai nên tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định. Do đó, giá trị đất đai sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối là hai khía cạnh được sử dụng để phân tích vị trí của mảnh đất, trong đó quan trọng nhất là vị trí tương đối, thể hiện khoảng cách từ mảnh đất đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí. Ngoài ra, cũng do cố định về vị trí và gắn liền với từng vị trí nhất định mà yếu tố vùng và khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai rất rõ rệt. Đó là các yếu tố gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể như: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường. Như vậy ở mỗi vùng và khu vực lại hình thành một mức giá trị đất đai khác nhau gắn liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng có những yếu tố vùng sẽ làm ảnh hưởng giá trị đất đai khi nó thay đổi (Đinh Trọng Huy, 2018). “Một trong những nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị đất đai đó là mức sinh lợi hiện tại và triển vọng kinh tế phát triển, đặc biệt là triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng đất. Luồng thu nhập hiện tại của đất đai phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, khi kinh tế phát triển nhanh thì mức sinh lợi sẽ tăng nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản, tức là tăng cầu về đất đai. Do đó, đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường đất đai và làm cho giá trị đất đai tăng cao. Bởi vậy khi định giá đất đai trong những điều kiện và thời điểm khác nhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá trị đất đai cũng sẽ bị ảnh hưởng theo”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011). Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng
9 cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnh tranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa đó trên thị trường. Khi có bất kỳ sự mất cân bằng cung cầu về hàng hóa bất động sản tại một thời điểm nào đó sẽ làm cho giá cả bất động sản biến động mạnh. Xu hướng mất cân đối cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản thường diễn ra ở những vùng, khu vực đang phát triển hoặc có khả năng để phát triển. Bởi vậy, giá đất đai ở những khu vực này sẽ chịu tác động mạnh mẽ của quy luật cung cầu và thường cách xa so với giá trị thực của nó. Một trong những đặc điểm của thị trường bất động sản đó là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, do sự khan hiếm, cá biệt về hàng hóa và sự mất cân xứng về thông tin. Điều này dẫn đến giá cả của đất đai ngày càng tăng cao và có xu hướng biến động mạnh (Ngô Thị Phương Thảo, 2011). “Yếu tố nhân khẩu cũng có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất. Do ảnh hưởng của đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình và sự nảy sinh của nhiều gia đình tế bào sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng” (Đinh Trọng Huy, 2018). Ngoài ra, yếu tố quốc tế cũng làm ảnh hưởng đến giá đất đai. Yếu tố kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài chịu ảnh hưởng trực tiếp từ tình hình kinh tế, chính trị quốc tế (Đinh Trọng Huy, 2018). 2.1.4. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác định giá đất theo Luật Đất đai (2013) gồm: phương pháp hệ số điều chỉnh hệ số giá đất, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá dựa trên các tiêu chí về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý về quyền sử dụng đất, khả năng sinh lợi, (gọi là thửa đất so sánh). Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp để định giá đất khi có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng