Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý kinh doanh bất động sản của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:128

Thêm vào BST

Báo xấu

62
lượt xem 23
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn được nghiên cứu với mục tiêu nhằm phân tích thực trạng quản lý kinh doanh BĐS trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá những kết quả đạt được, tồn tại hạn chế và nguyên nhân của thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý kinh doanh bất động sản của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI PHẠM MINH THÉP QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI PHẠM MINH THÉP QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành : Quản lý kinh tế Mã số : 8.34.04.10 Luận văn thạc sĩ kinh tế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Quỳnh HÀ NỘI, NĂM 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Minh Thép
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô giáo Trường Đại học Thương Mại, đặc biệt là TS. Nguyễn Thu Quỳnh - Người hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các Phòng, Ban của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi được tiếp cận, nghiên cứu số liệu và thực trạng về quản lý kinh doanh bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh để tôi có cơ sở thực hiện đề tài. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, những người bạn và đồng nghiệp đã chia sẻ, động viên tôi trong quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn này. Xin trân trọng cám ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Minh Thép
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................... vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài .................................................................... 2 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................. 5 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 6 5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 7 6. Đóng góp mới của đề tài ............................................................................... 8 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƢƠNG ....................................... 10 1.1. Khái quát về quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương ................ 10 1.1.1. Khái quát về bất động sản ................................................................................10 1.1.2. Khái quát về quản lý kinh doanh bất động sản ..............................................13 1.2. Nội dung quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương ..................... 21 1.2.1.Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản..................................................................................................................................21 1.2.2. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương.....................................................22 1.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại địa phương ..............................24 1.2.4. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.........................................26
iv 1.2.5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản ................27 1.2.6. Xây dựng, hoàn thiện bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại địa phương............................................................................34 1.2.7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản ........................................................................................................................36 1.3. Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản ở một số địa phương trên cả nước và bài học kinh nghiệm cho thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ................ 37 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý kinh doanh bất động sản nhìn từ một số địa phương 37 1.3.2. Bài học rút ra cho chính quyền thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh về quản lý quản lý kinh doanh bất động sản ............................................................................44 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH .. 46 2.1. Khái quát về thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ................................... 46 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh .........................46 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh..............48 2.2. Quá trình phát triển và thực trạng kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ............................................................... 51 2.2.1. Tổng quan về quá trình phát triển kinh doanh bất động sản ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................................................51 2.2.2. Thực trạng kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh...................................................................................................................57 2.3. Phân tích thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh (2017-2019)........................................................ 61 2.3.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ...............................................................61
v 2.3.2. Hệ thống cơ quan và cán bộ làm công tác quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh .....................................................66 2.3.3. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản ...............................................................................72 2.3.4. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ...............................................................................................................................75 2.3.5. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.........................................76 2.3.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản ................79 2.3.7. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian qua ................................................................81 2.3.8. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản ........................................................................................................................83 2.4. Đánh giá chung về thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ......................................................... 84 2.4.1. Một số kết quả đạt được ....................................................................................84 2.4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân .....................................................................85 CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH............................................................................................... 89 3.1. Quan điểm, định hướng về quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2025 ........................................ 89 3.1.1. Quan điểm về phát triển kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................................................89
vi 3.1.2. Định hướng hoàn thiện quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn tới ....................92 3.2. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ..................................... 93 3.2.1. Giải pháp về tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ...................................93 3.2.2. Giải pháp về xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.......................................................95 3.2.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý kinh doanh bất động sản, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản..............................................................................................97 3.2.4. Giải pháp xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại địa phương .............100 3.2.5. Tăng cường quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn ...............102 3.2.6. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản......................................................................105 3.2.7. Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.....106 3.2.8. Giải pháp về giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản ....................................................................................................108 3.2.9. Tiếp tục củng cố, kiện toàn đội ngũ cán bộ, công chức ...............................110 3.3. Một số kiến nghị..................................................................................... 112 3.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ...........................................................................112 3.3.2. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh .................................112 3.3.3. Kiến nghị với Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên.......................................113 KẾT LUẬN .................................................................................................. 115 TÀI LIỆU THAM KHẢO
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CQĐP : Chính quyền địa phương KHCN : Khoa học công nghệ TTBĐS : Thị trường bất động sản QLNN : Quản lý nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa
viii DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Hình 2.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên ......................................................... 46 Hình 2.2: Bản đồ Quy hoạch chung thị xã Quảng Yên đến năm 2030 ........... 51 Hình 2.3: Khung cảnh Quảng Yên dưới góc máy flycam. ............................. 55 Hình 2.4: Bản đồ quy hoạch chung thị xã Quảng Yên ................................... 56
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bởi vì nó liên quan đến một khối lượng lớn tài sản. Tài sản của BĐS thường chiếm 45 - 75% sự giàu có của các nước đang phát triển và bằng ít nhất 20% GDP của các nước này. Việc quản lý kinh doanh BĐS có tác động tăng cường và phát triển nền kinh tế của quốc gia và các địa phương trên cả nước. Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại hình kinh doanh đã hình thành và phát triển, đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, cho đến nay, kinh doanh BĐS ở nước ta nói chung và tại thị xã Quảng Yên nói riêng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động kinh doanh lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính thức, hoạt động của thị trường phi chính thức đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường kinh doanh phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường quản lý nhà nước để hạn chế các tiêu cực, đưa kinh doanh bất động sản phát triển đúng hướng như là một đòi hỏi bức thiết. Thị xã Quảng Yên nằm giữa tam giác 3 thành phố Hạ Long, Uông Bí, Hải Phòng. Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, thị xã Quảng Yên được xác định là một cực tăng trưởng của tỉnh Quảng Ninh, có vai trò kết nối thành phố Hạ Long và các địa phương của tỉnh Quảng Ninh với các tỉnh, thành phố, các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm Phía Bắc của nước ta, có vị trí quan trọng về an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông của tỉnh, quốc gia, quốc tế. Với định
2 hướng phát triển đó, thị xã Quảng Yên đang đứng trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho kinh doanh BĐS từng bước được hình thành và phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của kinh doanh bất động sản còn yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành thị xã Quảng Yên còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển kinh doanh BĐS, từ đó tạo điều kiện cho kinh doanh BĐS cũng như kinh tế thị xã Quảng Yên phát triển bền vững; do đó đi sâu vào nghiên cứu vấn đề chính để trả lời cho câu hỏi: Làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đối với kinh doanh BĐS trên địa bàn thị xã Quảng Yên? Với những lý do đó và để trả lời cho câu hỏi nêu trên, tôi chọn đề tài: “Quản lý kinh doanh bất động sản của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh” để làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Lĩnh vực đất đai, BĐS ở nước ta đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu. Một số công trình nghiên cứu có giá trị khoa học cao xung quanh vấn đề BĐS và thị trường BĐS, cụ thể như sau: - Sách chuyên khảo: “Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS.Thái Bá Cần và ThS.Trần Nguyên Nam, Nhà xuất bản Tài chính (2008) đã tập trung đi sâu phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn của thị trường BĐS và những hoạt động của thị trường BĐS tại Việt Nam. Bên cạnh đó, công trình cũng đã đề cập đến các khái niệm liên
3 quan về BĐS theo quy định của Nhà nước Việt Nam và phát triển thị trường BĐS ở nước ta. - Sách tham khảo: "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của ThS.Bùi Thị Tuyết Mai, NXB Lao động - Xã hội (2009). Cuốn sách đã cung cấp lý luận về quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam như: Bản chất, sự tồn tại khách quan, đặc trưng, vai trò đặc biệt quan trọng của thị trường này trong việc xây dựng nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường ở Việt Nam. - Bài viết: Quản lý bất động sản-sân chơi mới của các công ty kinh doanh bất động sản trong nước của tác giả Nguyễn Thế Phán đăng trên tạp chí Kinh tế và phát triển, số 4, năm 2010, tr. 8-10 đã phân tích và làm rõ lý thuyết về hoạt động quản lý BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS trong nước. - Sách tham khảo: “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” của Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, NXB Chính trị quốc gia (2011). Đã phân tích và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường BĐS và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; Thực trạng phát triển thị trường BĐS và quá trình đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam; Một số giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam. Ngoài ra, cũng đã có nhiều ý kiến tham gia với Nhà nước nhằm bình ổn giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta, như: Các nghiên cứu của TS.Phạm Sỹ Liêm (Hội xây dựng Việt Nam); GS.TSKH Lê ĐìnhThắng (ĐH Kinh tế Quốc dân); PGS.TS Nguyễn Đình Kháng (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh)... - Ở góc độ các luận văn, luận án có các công trình nghiên cứu: Luận án tiến sỹ luật học "Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,
4 thương mại về đất đai" của Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội (2003) đã nghiên cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người SDĐ, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS và hoàn thiện pháp luật đất đai. - Luận án tiến sỹ “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Văn Điển, Học viện Chính trị- Hành chính Quốc gia Hồ Chí Minh (2011) đã nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản nói chung cũng như đánh giá thực trạng về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và đưa ra hệ thống những giải pháp nhằm tăng cường sự quản lý của nhà nước về thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh. - Luận văn thạc sĩ “Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An” của Phạm Thanh Hải, Đại học Quốc gia Hà Nội (2015) đã nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới. - Luận văn thạc sĩ “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 – 2014” của Nguyễn Trọng Quảng, Đại học Thái Nguyên (2016), luận văn đã thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2014. - Luận văn thạc sĩ “Hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị” của Tạ Văn Phương, Đại học Thương mại (2017) đã nghiên cứu giải pháp hoàn thiện quản trị kinh doanh BĐS tại Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, với việc nghiên cứu
5 một cách hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về quản trị kinh doanh BĐS của doanh nghiệp. Từ việc khảo sát tình hình nghiên cứu chung hiện nay như trên, chúng ta có thể nêu ra một số kết luận như sau: Một là, nhìn chung các công trình trên đã và chỉ tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá, khái quát các khái niệm cơ bản, sự hình thành và phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trên tầm vĩ mô của các nước và Việt Nam; chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với hoạt động kinh doanh BĐS đặc biệt này. Tuy vậy, đây là hệ thống lý thuyết hoàn toàn có thể kế thừa và bổ sung nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn. Hai là, hướng nghiên cứu của luận văn là không trùng lặp với các vấn đề đã nghiên cứu ở trên. Riêng đối với thị xã Quảng Yên, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về quản lý kinh doanh BĐS. Tóm lại, trước những đòi hỏi phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cuộc sống. Do vậy, việc nghiên cứu quản lý kinh doanh BĐS, để nó vận hành mang lại tính hiệu quả, minh bạch cho xã hội là rất quan trọng; nhất là đối với cấp chính quyền địa phương (CQĐP), có thể coi đây là xu thế tất yếu trong chức năng quản lý nhà nước. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục tiêu Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản lý kinh doanh bất động sản.
6 - Phân tích thực trạng quản lý kinh doanh BĐS trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá những kết quả đạt được, tồn tại hạn chế và nguyên nhân của thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản kinh doanh BĐS tại địa phương nói chung và trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh nói riêng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. - Phạm vi thời gian: Việc phân tích, đánh giá quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS của thị xã Quảng Yên tập trung vào giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2019; từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này trong thời gian tới. Lý do lựa chọn thời gian nghiên cứu bắt đầu từ năm 2012, vì: đây là năm đầu tiên sau khi thị xã Quảng Yên được được thành lập theo Nghị quyết số 100/NQ-CP ngày 25/11/2011 của Chính phủ, từ đó nhu cầu phát triển không gian đô thị, trong đó có việc xây dựng và phát triển các khu dân cư ngày càng được chú trọng hơn. Đó cũng là một trong những điều kiện để kinh doanh BĐS có cơ hội phát triển. Các giải pháp được đề xuất cho giai đoạn từ nay đến năm 2025, tầm nhìn 2030. - Phạm vi nội dung: Nghiên cứu về quản lý kinh doanh BĐS của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; trong đó tập trung vào nghiên cứu hoạt động
7 quản lý kinh doanh BĐS có đầu tư xây dựng, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động đối với kinh doanh BĐS, từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp trừu tượng hoá, khái quát hoá…, dựa trên các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS và TTBĐS để triển khai nghiên cứu đề tài. Trong từng vấn đề cụ thể, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu đặc thù như: Tổng hợp, khái quát từ các công trình đã có, phân tích số liệu thống kê và điều tra; so sánh theo các mô hình... để tham chiếu vào nội dung nghiên cứu nhằm đưa ra nhận xét, đánh giá. Cụ thể: - Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử và phương pháp nghiên cứu hệ thống: Việc nghiên cứu vấn đề quản lý kinh doanh BĐS của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh được thực hiện một cách đồng bộ, gắn với từng giai đoạn đổi mới về quản lý đất đai, công trình kiến trúc của cả nước và của đại phương. Các nội dung, nguyên tắc, phương pháp QLNN được nghiên cứu, xem xét trong mối liên hệ chặt chẽ với nhau cả về không gian, thời gian. Đồng thời được đặt trong bối cảnh chung của toàn bộ của quá trình đổi mới tư duy quản lý, phát huy nguồn lực đất đai, BĐS trong phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay. - Phương pháp thu thập, phân tích số liệu thống kê: Đây là các phương pháp cơ bản được sử dụng hiệu quả trong việc nghiên cứu, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về vai trò của quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS. Cụ thể, phương pháp thu thập, phân tích tài liệu thứ cấp sẵn có được sử dụng để thu thập, khai thác, tổng hợp thông tin từ các nguồn có sẵn có liên quan, bao gồm các văn kiện, tài liệu của Đảng và Nhà nước ở Trung ương và địa phương, các công
8 trình nghiên cứu từ các nhà khoa học, các báo cáo, thống kê, kết quả điều tra… của chính quyền, ban ngành địa phương có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến vấn đề nghiên cứu. - Phương pháp thống kê: Luận văn sử dụng số liệu, tài liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn diện nội dung, nhiệm vụ và hiệu quả hoạt động quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong các giai đoạn khảo sát khác nhau. - Phương pháp phân tích diễn dịch - tổng hợp: Trên cơ sở những đòi hỏi quản lý hiệu quả kinh doanh BĐS, những minh chứng về thực trạng quản lý hiện nay, luận văn đã tổng hợp để đưa ra những yêu cầu, nội dung, phương pháp cụ thể về quản lý kinh doanh BĐS ở các cấp chính quyền thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. - Phương pháp đối sánh: Luận văn đã đối chiếu, so sánh về nội dung, cơ chế QLNN đối với hoạt động kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên với công tác này ở nhiều địa phương khác trong cả nước do nhiều tác giả nghiên cứu; nhằm rút ra phương cách nghiên cứu chủ yếu và những bài học kinh nghiệm quản lý đắt giá cho thị xã Quảng Yên nói riêng và cho Việt Nam nói chung. 6. Đóng góp mới của đề tài - Qua tổng quan các kết quả nghiên cứu đã đạt được về quản lý kinh doanh BĐS, tác giả chỉ ra những khoảng trống về mặt lý thuyết, những vấn đề còn chưa được đồng thuận cần đi sâu nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa quản lý hoạt động kinh doanh BĐS. - Trên cơ sở hệ thống hóa các quan điểm khác nhau của các nhà nghiên cứu về quản lý kinh doanh BĐS, tác giả đưa ra khái niệm quản lý kinh doanh BĐS. - Làm rõ cơ sở lý luận, xây dựng khung phân tích về quản lý kinh doanh BĐS; khái quát, đúc rút kinh nghiệm thực tiễn về quản lý kinh doanh BĐS ở
9 các địa phương có giá trị tham khảo đối với thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. - Luận văn xác định nội dung của quản lý kinh doanh BĐS và các nhân tố ảnh hưởng, bao gồm nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài. - Đánh giá đầy đủ, khách quan thực trạng, chỉ ra kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên giai đoạn 2012 - 2019. - Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu gồm 3 chương như sau: Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương. Chương 2. Thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Chương 3. Giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
10 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƢƠNG 1.1. Khái quát về quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phƣơng 1.1.1. Khái quát về bất động sản - Khái niệm Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Bất động sản là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, mặc dù BĐS là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về nó mới được sử dụng và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. * Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Nguyễn Như Ý thì “Bất động sản (danh từ) là tài sản không chuyển dời đi được như: đất cát, nhà cửa...; (nó có thể) phân biệt với động sản”. Quan niệm này còn chưa đầy đủ khi không đề cập tới những loại đặc biệt mà nhà nước có thể quy định là BĐS ví như cây trái, nông sản đang gắn với đất... * Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 thì “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;