Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Nhumbien999 Nhumbien999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:116

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ cơ sở lý luận của KDBĐS và thể chế QLNN đối với KDBĐS. Phân tích nội dung, trách nhiệm của QLNN đối với KDBĐS. Làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về KDBĐS nói chung và đối với KDBĐS tại Hà Nội nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

` BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ...…/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA PHẠM THỊ THƢƠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ CÔNG HÀ NỘI – NĂM 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ...…/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA PHẠM THỊ THƢƠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60 34 04 03 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. VŨ ĐỨC ĐÁN HÀ NỘI – NĂM 2017
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa từng đƣợc sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc ghi rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thị Thương i
LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám đốc Học viện Hành chính Quốc gia, các thầy cô giáo Khoa Sau đại học, đã nhiệt tình giảng dạy và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS. TS. Vũ Đức Đán đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn. Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn một số ban ngành quản lý Kinh doanh bất động sản, công ty môi giới BĐS tại thành phố Hà Nội đã đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và ngƣời thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thị Thương ii
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ ....................................................................... vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................... 8 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản, kinh doanh bất động sản ............................................................................................ 8 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản .......................................................... 8 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trƣờng bất động sản............................. 12 1.1.3. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản .............................. 17 1.2. Những vấn đề chung của thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản........................................................................................................... 20 1.2.1. Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản........ 20 1.2.2. Nội dung thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ......... 22 1.2.3. Vai trò của thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản....... 26 1.2.4. Hệ thống bộ máy quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ......... 28 1.2.5. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản .......................................................................................... 34 1.3. Các yếu tố tác động đến thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ............................................................................................................... 35 1.4. Thể chế quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm ......................................................... 37 1.4.1. Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản của một số nƣớc trên thế giới ..................................................................................................... 37 iii
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ................................................ 41 Kết luận chƣơng 1 ........................................................................................... 43 Chƣơng 2. THỰC TRẠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......................................................................... 44 2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ........... 44 2.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Nội ............................................. 44 2.1.2. Sản xuất công nghiệp ............................................................................ 46 2.1.3. Vốn đầu tƣ ............................................................................................. 47 2.1.4. Tín dụng ngân hàng ............................................................................... 48 2.2.Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 49 2.2.1. Thực trạng hệ thống các cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội .................................................................. 49 2.2.2. Thực trạng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 52 2.2.3. Thực trạng các quy định về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 60 2.3. Kết quả Quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội ............................................................................................................... 70 2.4. Đánh giá chung về Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thành phố Hà Nội ......................................................................... 78 2.5. Quan điểm, giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản..................................................................................................... 85 iv
2.5.1. Quan điểm hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ............................................................................................................... 85 2.5.2. Giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ............................................................................................................... 85 Kết luận chƣơng 2 ........................................................................................... 94 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 97 PHỤ LỤC ...................................................................................................... 100 v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BQ Bình quân BĐS Bất động sản CC Cơ cấu CNXH Chủ nghĩa Xã hội DT Diện tích DN Doanh nghiệp ĐVT Đơn vị tính HTX Hợp tác xã GĐ Giai đoạn GPMB Giải phóng mặt bằng GT Giá trị KD Kinh doanh KDBĐS KDBĐS NĐ Nghị định QLNN Quản lý nhà nƣớc TB Trung bình TM-DV Thƣơng mại-Dịch vụ TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố TTCP Thanh tra chính phủ TT Thị trƣờng TTBĐS Thị trƣờng Bất động sản UBND Uỷ ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Quy mô dân số và diện tích 30 quận, huyện của Hà Nội ............... 45 Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu kinh tế xã hội tháng 8/2017 ................................... 47 Bảng 2.3: Tổng hợp chỉ số giao dịch bất động sản căn hộ chung cƣ trên địa bàn một số quận trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................. 66 Bảng 2.4: Danh mục các dự án có dấu hiệu đầu tƣ không hiệu quả ............... 74 Bảng 2.5: Một dự án điển hình trong phân đoạn thị trƣờng bất động sản tại Hà Nội ................................................................................................................... 76 DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ Sơ đồ 1.1: Bộ máy quản lý nhà nƣớc về KD BĐS ........................................ 30 Đồ thị 2.1: Tổng cung căn hộ đã bán tại Thành phố Hà Nội .......................... 78 vii
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nƣớc ta bƣớc vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trƣờng đã hình thành và phát triển, trong đó có thị trƣờng bất động sản (TTBĐS). Tuy mới hình thành nhƣng sự phát triển của TTBĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trƣởng của nền kinh tế, với giá trị tài sản của thị trƣờng chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia [31]. Và TTBĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế, chính trị, đời sống văn hoá, xã hội của ngƣời dân, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nƣớc, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Đồng thời, thị trƣờng BĐS cũng là thị trƣờng đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa dịch vụ. Bên cạnh những mặt tích cực, TTBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế nhƣ: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trƣờng thiếu minh bạch, thị trƣờng có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mô thị trƣờng vẫn còn khá khiêm tốn trong tƣơng quan với các nƣớc. TTBĐS vẫn phụ thuộc kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp do chƣa hình thành đƣợc hệ thống chỉ số đo lƣờng và phản ánh biến động thị trƣờng; Ngoài ra, đầu tƣ kinh doanh bất động sản (KDBĐS) còn mang yếu tố tâm lý, đám đông và phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai... thiếu công khai và phân tán. Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản chƣa hoàn thiện, hệ thống thông tin đất đai không rõ ràng và minh bạch ảnh hƣởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị trƣờng, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tƣ và phát triển BĐS. Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách TTBĐS còn thấp, trong khi các chính 1
sách lại thay đổi nhanh, đôi khi các văn bản hƣớng dẫn giữa các luật còn chồng chéo nhau. BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chƣa đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tƣợng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân. TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chƣa đƣợc đáp ứng đầy đủ. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho TTBĐS thất thƣờng, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không đƣợc đảm bảo, còn có hiện tƣợng lừa đảo trong KDBĐS và dịch vụ môi giới BĐS... Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận hành TTBĐS nhƣ dịch vụ môi giới BĐS, tƣ vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS... chƣa thực sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thƣờng. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và TTBĐS còn nhiều hạn chế cả về số lƣợng và nghiệp vụ, chƣa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển. Để khắc phục đƣợc những điểm yếu của TTBĐS và tăng cƣờng công tác quản lý của Nhà nƣớc đối thị trƣờng này, Nhà nƣớc đã thi hành rất nhiều chính sách về đất đai và KDBĐS nhƣ: Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013, Luật KDBĐS 2006, 2014. Nhƣng trong quá trình triển khai các văn bản pháp luật này để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều bất cập, hệ thống các quy định chƣa thực sự đầy đủ và thống nhất. QLNN đối với TTBĐS còn nhiều hạn chế, hiệu quả chƣa cao, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của thực tế, đặc biệt là đối với 2
thành phố Hà Nội, nơi tập trung đông dân cƣ và là một trong những nơi TTBĐS diễn ra sôi động và thu hút một nguồn vốn đầu tƣ cho BĐS cực lớn nhƣng cũng đầy rủi ro và mạo hiểm. Với nhận thức và những lý do nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội”. 2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm đọc các tài liệu, cũng nhƣ hiểu biết thực tế tôi nhận thấy rằng: Để việc KDBĐS có hiệu quả, cần phải có thể chế chính sách phù hợp, minh bạch, cũng nhƣ công tác quản lý của cơ quan nhà nƣớc đƣợc thực hiện đúng vai trò, chức năng. Đối với KDBĐS cả nƣớc nói chung, cũng nhƣ KDBĐS Hà Nội nói riêng thì để đạt đƣợc mục tiêu, tiêu chí ban đầu cần phải tuân thủ quy định chính sách về KDBĐS cũng nhƣ Nhà Nƣớc phải quản lý tốt hoạt động KD này. Việt Nam là một nƣớc đang phát triển, có rất nhiều dự án BĐS đang đƣợc đầu tƣ vào, nhất là nhà ở phân khúc thấp và trung cấp. Thực tế đã có nhiều công trình nghiên cứu về thể chế KDBĐS nhƣ luận án LA 12.0766.3 “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tác giả Vũ Anh, nơi bảo vệ Học viện Khoa học xã hội, ngày bảo vệ 06/6/2012 [2]. Trong luận văn này, tác giả đã trình bày những vấn đề lý luận về Pháp luật KDBĐS ở Việt Nam. Nghiên cứu thực trạng, định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam. Năm 2007, tác giả Trần Quốc Hùng đề cập đến đề tài “Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”. Đề tài này tập trung vào tìm hiểu các hoạt động KDBĐS hiện nay từ đó đƣa ra một đánh giá tổng quan về các hình thức kinh doanh này. Tháng 5/2008, Viện Kinh tế Xây dựng phối hợp với Cty CB Richard Ellis Việt Nam tổ chức hội thảo “Kinh nghiệm quản lý TTBĐS và các phƣơng pháp định giá BĐS” với sự tham dự của các cơ quan QLNN về BĐS và các DN KDBĐS. Tại Hội thảo các chuyên gia đã trình bày những nhận định, đánh 3
giá tổng quan về sự phát triển của TTBĐS ở Việt Nam hiện nay; giới thiệu một số phƣơng pháp định giá BĐS, phân tích tính ƣu việt cũng nhƣ những hạn chế khi vận dụng các phƣơng pháp này trong thực tiễn. Hội thảo đã đánh giá, đề xuất việc vận dụng một số kinh nghiệm quản lý TTBĐS của nƣớc ngoài phù hợp với điều kiện Việt Nam; những khuyến nghị liên quan đến chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam nhƣ: minh bạch hóa hoạt động KDBĐS, các chính sách về thuế, tổ chức các sàn giao dịch BĐS… Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trong quá trình CNH, HĐH qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội” ( 2008) của tác giả Nguyễn Mạnh Lam [9]. Luận văn phân tích tình hình thực hiện chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách đất đai… các chính sách liên quan đến TTBĐS TTBĐS quận Thanh trƣờng BĐS. Luận văn thạc sỹ “Phát triển TTBĐS ở Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế” (Hà Nội – 2009), của tác giả Bùi Quỳnh [14] TTBĐS Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế. Nghiên cứu cũng đƣa ra đánh giá hiện trạng phát triển của TTBĐS đánh giá đối với sự phát triển của TTBĐS Hà Nội. Trên cơ sở những nghiên cứu đó phần phát triển TTBĐS quốc tế. Ngoài ra còn có nhi QLNN về KDBĐS KDBĐS. Do đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh 4
doanh Bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” để nghiên cứu một cách hệ thống về thể chế chính sách nhà nƣớc về KDBĐS. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn - Mục tiêu: Từ nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận của KDBĐS và thể chế QLNN đối với KDBĐS. Phân tích nội dung, trách nhiệm của QLNN đối với KDBĐS. Làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về KDBĐS nói chung và đối với KDBĐS tại Hà Nội nói riêng. - Nhiệm vụ: Hệ thống hoá cơ sở lý luận của thể chế QLNN về KDBĐS. Nghiên cứu thực trạng thể chế QLNN đối với KDBĐS ở nƣớc ta hiện nay, tìm hiểu những tồn tại những hạn chế, những đổi mới, những mặt tích cực và tiêu cực của vấn đề từ thực tiễn Hà Nội. Đƣa ra đƣa ra một số giải pháp hoàn thiện thể chế QLNN đối với KDBĐS. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về công tác quản lý, các công cụ điều tiết KDBĐS của nhà nƣớc, các tài liệu nghiên cứu, đánh giá, tổng kết của các đơn vị liên quan về KDBĐS, TTBĐS. Những tác động của nó lên sự vận động của TTBĐS ở nƣớc ta hiện nay. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Mục đính của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS 2006, 2014 và đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện. Vì KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có nhiều lĩnh vực hoạt động nhƣ môi giới giao dịch BĐS, tƣ vấn, bán, cho thuê, mua, cho thuê 5
lại...và BĐS là khái niệm rộng. Hoạt động KDBĐS đƣợc quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong nhiều giai đoạn của nƣớc ta. Vì vậy, nội dung nghiên cứu tập trung chủ yếu một số hoạt động KDBĐS nhƣ: Sàn giao dịch, môi giới KDBĐS... theo luật KDBĐS 2006, 2014 và công tác các nội dung QLNN với các hoạt động KDBĐS nhƣ: Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng, ban hành chiến lƣợc phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án BĐS. Phổ biến, giáo dục pháp luật về KDBĐS. Về không gian: Trên địa bàn thành phố Hà Nội; Về thời gian: Thời gian thực hiện nghiên cứu từ tháng 6 năm 2017 đến tháng 11 năm 2017. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn - Phƣơng pháp luận: Để thực hiện mục đích nghiên cứu, giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu mà luận văn đƣa ra, luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phép biện chứng duy vật, các quan điểm lý luận về nhà nƣớc, pháp luật, từ đó nghiên cứu, xác định nội dung và yêu cầu điều chỉnh pháp luật về KDBĐS. - Phƣơng pháp nghiên cứu: + Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: tác giả đi sâu nghiên cứu, phân các chế định pháp luật về KDBĐS trên cơ sở lý luận về pháp luật qua đó xây dựng các quy định, tiêu chí, các yếu tố ảnh hƣởng đến pháp luật về KDBĐS. Phƣơng pháp so sánh đƣợc tác giả sử dụng trong việc đánh giá, phân tích những quy định pháp luật về KDBĐS. Ngoài ra phân tích các tài liệu, lý luận khác nhau về KDBĐS bằng cách phân chia chúng thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tƣợng. Tổng hợp là liên kết từng mặt, từng bộ phận thông 6
tin đã đƣợc phân tích tạo ra một hệ thông lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về KDBĐS và quản lý KDBĐS. + Phƣơng pháp logic: Là phƣơng pháp nghiên cứu tổng quát các sự kiện, hiện tƣợng lịch sử về KDBĐS, loại bỏ các yếu tố ngẫu nhiên, không cơ bản để làm bộc lộ bản chất, tính tất yếu và quy luật vận động và phát triển khách quan của sự kiện, hiện tƣợng lịch sử đang “ẩn mình” trong các yếu tố tất nhiên lẫn ngẫu nhiên phức tạp ấy. + Phƣơng pháp biện chứng lịch sử: Là phƣơng pháp tái hiện trung thực bức tranh quá khứ của sự vật, hiện tƣợng liên quan đến KDBĐS theo đúng trình tự thời gian và không gian nhƣ nó đã từng diễn ra. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Chỉ ra đƣợc những tồn tại, lỗ hổng trong chính sách, cơ chế QLNN đối với KDBĐS, đồng thời đề xuất các giải pháp để tăng cƣờng quản lý và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của KDBĐS trong thời gian tới. TTBĐS nƣớc ta hiện nay đang trong quá trình hình thành và phát triển cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nƣớc đối với TTBĐS nói chung, KDBĐS nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng. Đánh giá chung về thể chế QLNN về KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội từ đó đƣa ra các giải pháp để hoàn thiện thể chế QLNN đối với KDBĐS ở thành phố Hà Nội. 7. Kết cấu của luận văn Gồm 2 phần: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận của thể chế quản lý nhà nƣớc về Kinh doanh bất động sản. Chƣơng 2: Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc về Kinh doanh bất động sản và giải pháp hoàn thiện Thể chế quản lý nhà nƣớc về Kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội 7
Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản, kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 của Bộ Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản” [17, tr 409] . Trong khi đó, Điều 100 Bộ Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [18, tr 205]. Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đƣợc coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích 8
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đƣa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” [19, tr 46]. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Nhƣ vậy, BĐS trƣớc hết là tài sản nhƣng khác với các tài sản khác là nó không di dời đƣợc. Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất. Theo Bách khoa toàn thƣ mở Wikipedia, BĐS có thể phân thành 3 loại: Thứ nhất, BĐS có đầu tƣ xây dựng, gồm những BĐS chính nhƣ sau: BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai); BĐS nhà xƣởng và công trình thƣơng mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc, v..v..; Nhóm BĐS nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS của một nƣớc. Thứ hai, BĐS không đầu tƣ xây dựng: Đất nông nghiệp; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất hiếm; Đất chƣa sử dụng 9
Thứ ba, BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia; Di sản văn hóa vật thể; Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; Nghĩa trang, v..v… Ngoài ra BĐS có những thuộc tính nhƣ: bất động, không đồng nhất, khan hiếm và bền vững. Một BĐS khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con ngƣời. 1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên TTBĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v. Thứ hai, tính bền lâu: Do đất đai là loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. 10
Trong trƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý. Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Thứ ba, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến. Thứ tư tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-KD và các hoạt động khác. Thứ năm, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng. Thứ sáu, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại 11