Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:71

Thêm vào BST

Báo xấu

7
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá được việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018. Đồng thời chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------- TRẦN VĂN DƯỠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận văn nào khác. Tôi cũng xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên Trần Văn Dưỡng
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của mình, tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, cùng gia đình, bạn bè và đồng nghiệp; của các cơ quan, cá nhân tại địa phương huyện Cô Tô. Có được kết quả như ngày hôm nay, trước hết tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và cảm ơn chân thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô giáo; đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin cảm ơn Văn phòng UBND huyện, Phòng Tài nguyên - Môi trường và Nông nghiệp huyện, UBND các xã, thị trấn, các cá nhân trong huyện Cô Tô đã trả lời bộ câu hỏi điều tra, đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi tận tình trong quá trình thực hiện luận văn và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn. Tuy nhiên, kinh nghiệm và tầm nhìn còn hạn chế nên bài luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong được sự góp ý chân thành của giáo viên hướng dẫn và các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên để tôi khắc phục hạn chế, đúc kết thêm kinh nghiêm trong học tập, và công tác. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 8 năm 2020 Học viên Trần Văn Dưỡng
iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa của đề tài 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất 4 1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đất 6 1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền quyền sử dụng đất 7 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 9 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13 1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 16 1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và ở trong cả nước 20 1.3.1. Những nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 20 1.3.2. Những nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 23 1.3.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh 24 1.4. Nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu nghiên cứu 25 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 26 2.3. Nội dung nghiên cứu 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1. Khái quát công tác quản lý đất đai tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 30 3.1.1. Giới thiệu về huyện Cô Tô 30 3.1.2. Thực trạng bộ máy làm công tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô 34
iv 3.1.3. Thực trạng công tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô 35 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Cô Tô 41 3.2. Đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2018 43 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo hình thức chuyển quyền 43 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo thời gian 45 3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo không gian 45 3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo loại đất 46 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh thông qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn 47 3.3.1. Đánh giá sự biểu biết đối với các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 48 3.3.2. Đánh giá sự biểu biết đối với các quy định về tài chính trong chuyển quyền sử dụng đất 49 3.3.3. Đánh giá sự biểu biết về chuyên môn và thái độ phục vụ của cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 51 3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất 53 3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất 53 3.4.2. Xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất 54 3.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp trong chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 56 3.5.1. Khó khăn, tồn tại trong chuyểnn quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 56 3.5.2. Giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại trong chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60 1. Kết luận 60 2. Kiến nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC 63
v DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lí đất đai tại huyện Cô Tô 34 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Cô Tô năm 2019 41 Bảng 3.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015- 2018 theo hình thức chuyển quyền 44 Bảng 3.4. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015- 2018 theo thời gian 45 Bảng 3.5. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015- 2018 theo không gian 46 Bảng 3.6. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015- 2018 theo loại đất 47 Bảng 3.7. Sự hiểu biết đối với các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 48 Bảng 3.8. Sự hiểu biết đối với các quy định về tài chính trong chuyển quyền sử dụng đất 49 Bảng 3.9. Mức độ hiểu biết của cán bộ chuyên môn về chuyển quyền sử dụng đất 51 Bảng 3.10. Thái độ, tác phong, tư tưởng trục lợi của cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất 52 Bảng 3.11. Kết quả điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất đã liệt kê trong phiếu điều tra 53 Bảng 3.12. Kết quả khảo sát số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất ngoài phiếu điều tra 54 Bảng 3.13. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất 55
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi địa phương, đất đai có vai trò vừa là nguồn lực và là thế mạnh có ý nghĩa to lớn trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đối với các tổ chức, cá nhân đất đai vừa là nguồn lực vừa là tài sản có giá trị cao nên việc quản lý và sử dụng đất đảm bảo được lợi ích, công bằng và hiệu quả là mục tiêu hướng tới của đất nước, của xã hội cũng như của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do tầm quan trọng của đất đai và các chính sách hội nhập quốc tế đã nảy sinh mâu thuẫn và tranh chấp liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Những năm gần đây tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại một số bất cập và vướng mắc như: các quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng, người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đính quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế ... còn nhiều bất cập. Đồng thời do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của mỗi đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đồi với người sử dụng đất còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về kinh tế - xã hội; tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai còn nhiều, gây bức xúc trong nhân dân; việc thất thu tiền sử dụng đất, phí và lệ phí, thuế sử dụng đất ... làm giảm nguồn lực cũng như sự phát triển của các địa phương, của đất nước.
2 Huyện Cô Tô là một huyện đảo nằm ở phía Đồng Bắc của tỉnh Quảng Ninh, với tọa độ địa lý: Từ 20055’ đến 21015’7” vĩ độ Bắc. Từ 107035’ đến 108020’ kinh độ Đông. Huyện Cô Tô cách đất liền 100 km về phía đông bắc Vịnh Bắc Bộ, có tổng chiều dài biên giới biển tiếp giáp với Trung Quốc gần 200 km từ khơi đảo Trần đến ngoài phía đông đảo Bạch Long Vĩ của Hải Phòng. Đơn vị hành chính của huyện gồm 1 thị trấn và 02 xã với tổng diện tích tự nhiên là 5.004,95 ha. Bên cạnh những thế mạnh trong phát triển kinh tế, Cô Tô còn có vị trí chiến lược quan trọng và có ý nghĩa to lớn về quốc phòng, an ninh không chỉ đối với tỉnh Quảng Ninh mà còn đối với toàn quốc. Trong những năm gần đây, do được đầu tư xây dựng đồng bộ, bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại nên giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô tăng mạnh và diễn biến phức tạp; cùng với đó, việc thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất chưa được đảm bảo và còn nhiều bất cập. Do nhu cầu sử dụng quyền sử dụng đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về chuyển quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ hơn về công chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô nói riêng, cùng với sự giúp đỡ giáo viên hướng dẫn tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018”. 2. Mục tiêu của nghiên cứu - Đánh giá được việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018 - Đánh giá được việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý.
3 - Chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng và xếp thứ tự ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô. - Chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô. 3. Ý nghĩa của nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Nắm được hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; hiểu rõ hơn quy trình, trình tự chuyển quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Chỉ ra được các kết quả đã đạt được, nêu ra được các mặt hạn chế cũng như tồn đọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô; từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc chuyển quyền sử dụng đất; là tài liệu tham khảo cho các nơi khác về chuyển quyền sử dụng đất.
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Khoản 10, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại khoản 20, Điều 3 của Luật Đất đai quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thu tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thức hiện chuyển quyền sử dụng đất. Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 có quy đinh: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất; Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013”. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
6 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất: như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đất Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đai hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu hướng phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động; Vì vậy, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất, cũng như của toàn xã hội. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp rất nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cấp nhật các Nghị định, Thông tư mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bặt kịp với những thay đổi của những chính sách, hiểu biết về pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn hạn chế; nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa thấy được tầm quan trọng của pháp lý đối với đất đai mà họ đang quản lý, sử dụng. Một bộ phận người dân vẫn còn tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quan lý nhà nước về đất đai gặp rất nhiều khó khăn.
7 Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, rồi đến Luật Đất đai năm 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Cô Tô cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện Cô Tô nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của huyện Cô Tô trong thời gian tới. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Các văn bản của Nhà nước trung ương - Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; - Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; - Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thuế thu nhập cá nhân ngày 22 tháng 11 năm 2012; - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Bộ Luật dân sự 2015; - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 vê xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
8 - Nghị định 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về Quản lý, sử dụng đất trồng lúa - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2015 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân - Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. - Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.1.1.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh.
9 - Thông tư 18/2016/TT-BTC ngày 21 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 về Quản lý, sử dụng đất trồng lúa. - Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT ngày 27 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn chi tiết Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về Quản lý sử dụng đất trồng lúa. - Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. - Quyết định số 1179/2011/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định 5 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất. 1.2.1.1. Chuyển đổi quyến sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức này là phương thức đơn giản
10 nhất của chuyển quyền sử dụng đất. Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất. Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng theo chủ trương của Nhà nước. Vì vậy, được thực hiện đồng loạt ở những địa phương đồng bằng. Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất là là dồn điền, đổi thửa. Thực tế, các địa phương rất ít làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt theo chủ trương của chính quyền địa phương). Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi. Có thể nói, quy định này của pháp luật đất đai hiện hành là chưa phù hợp với thực tiễn. 1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:
11 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 1.2.1.3. Thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc thừa kế; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;
12 - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hang trước thì người đứng ở hang sau mới được hưởng: + Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. + Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột. 1.2.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện. Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. 1.2.1.5. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng
13 hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Tuy nhiên, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khi mà sau khi góp vốn phải hình thành pháp nhân mới. Nếu sau khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì việc góp vốn này không được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực chất trong trường hợp này quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể sử dụng khác. Trường hợp tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn mới được coi là chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn. Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện các quyền chuyển quyền là: 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Đất không có tranh chấp; 3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; 4. Trong thời hạn sử dụng đất. 1.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Điều 168, Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người
14 sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại