Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá được kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HOÀNG VĂN MINH ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020 Người cam đoan Hoàng Văn Minh
ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến TS. Xuân Thị Thu Thảo người đã hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo của Trường Đại học Lâm nghiệp, Thầy giáo, Cô giáo Viện Quản lý đất đai và PTNT đã giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình học tập cũng như nghiên cứu hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin dành lời cảm ơn chân thành tới gia đình, đồng nghiệp, bạn bè đã giúp đỡ tôi rất nhiều về vật chất và tinh thần để tôi hoàn thành chương trình học tập cũng như luận văn tốt nghiệp của mình. Trong quá trình thực hiện đề tài còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô, bạn bè để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020 Học viên Hoàng Văn Minh
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................4 1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất.............................................................4 1.1.1. Quyền sở hữu .............................................................................................4 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai .............................................................................5 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ...............................................................................7 1.1.4. Thị trường bất động sản ...........................................................................11 1.2. Các văn bản pháp luật lıên quan đến về quyền sử dụng đất ...........................12 1.2.1. Các văn bản của Trung ương ...................................................................12 1.2.2. Các văn bản của thành phố Hà Nội .........................................................13 1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tạı một số nước trên thế gıới ..............15 1.3.1. Tại Mỹ ......................................................................................................15 1.3.2. Thụy Điển .................................................................................................15 1.3.3. Malaixia ...................................................................................................16 1.3.4. Hàn Quốc .................................................................................................17 1.3.5. Ôxtrâylia ..................................................................................................18 1.3.6. Trung Quốc ..............................................................................................19 1.4. Cơ sở thực tıễn thực hıện các quyền của ngườı sử dụng đất ở Vıệt Nam............20 1.4.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Vıệt Nam qua các thời kỳ ...................................................................................................20 1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Vıệt Nam ............25 1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của thành phố Hà Nội .............30
iv Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................32 2.1. Đốı tượng nghıên cứu .....................................................................................32 2.2. Nộı dung nghiên cứu ......................................................................................32 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quốc Oai ...............32 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai .............32 2.2.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ............................................................................................................32 2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai..................................................................................................32 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ..............................................................32 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................33 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .....................................................33 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .......................................................33 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .................................................34 2.3.4. Phương pháp phân tích số liệu ................................................................34 2.3.5. Phương pháp chuyên gia..........................................................................34 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .............................................................35 3.1. Điều kıện tự nhiên, kinh tế - xã hộı tại huyện Quốc oai .................................35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .........................................................................38 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội............................41 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai ....................43 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ....................................................43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2019 ................................47 3.3. Kết quả thực hıện quyền sử dụng đất của hộ gıa đình, cá nhân tại huyện Quốc Oai..........................................................................................................................50 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................50 3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................53 3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ......................55 3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ......................57
v 3.4. Ý kiến đánh giá về việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ................................................................................................60 3.4.1. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất ....................................................60 3.4.2. Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý .........................................................67 3.4.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ............................................................................................................69 3.5. Đề xuất một số gıải pháp góp phần nâng cao hıệu quả vıệc thực hiện các quyền của ngườı sử dụng đất tạı huyện Quốc Oai.................................................70 3.5.1. Giải pháp về chính sách ...........................................................................71 3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật .........................................71 3.5.3. Giải pháp về thủ tục hành chính ..............................................................72 3.5.4. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ..72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt CNTT Công nghệ thông tin CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GPMB Giải phóng mặt bằng GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân KHKT Khoa học kỹ thuật KT Kinh tế NTM Nông thôn mới QSDĐ Quyền sử dụng đất TDTT Thể dục thể thao TM- DV Thương mại - Dịch vụ TN&MT Tài nguyên và Môi trường TƯ Trung ương UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích và cơ cấu đất đai huyện Quốc Oai năm 2019 ........................... 47 Bảng 3.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại huyện Quốc Oai......................................................................................................... 50 Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ................................................................................................................... 51 Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai . 53 Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ............................... 55 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất................................ 58 Bảng 3.7. Thông tin chung về các hộ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ....... 60 Bảng 3.8. Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ......... 61 Bảng 3.9. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất .. 62 Bảng 3.10. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế/tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................................................................................... 64 Bảng 3.11. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............... 65 Bảng 3.12. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ .............. 66 Bảng 3.13. Đánh giá của cán bộ quản lý về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai ..................................................................................... 67
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Biểu đồ cơ cấu lao động phân theo các ngành ..........................................41 Hình 3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019 ...............................................................................52 Hình 3.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................55 Hình 3.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................57 Hình 3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................59
1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Có thể thấy, Vıệt Nam là một trong những nước tăng trưởng kinh tế so với các nước trê thế giới. Hiện nay, Vıệt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH - HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Đây là một trong những nguyên nhân gây nên sức ép cho đất đai, làm tăng giá trị đất đai. Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Vıệt Nam. Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước (Quốc Hội, 2013). Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: Giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993) đến 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và
2 góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) và 8 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH đất nước. Quốc Oai nằm trên các tuyến Đại lộ Thăng Long, quốc lộ 21A và đường Hồ Chí Minh, kết nối trung tâm Hà Nội với chuỗi đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa Lạc - Sơn Tây và các địa phương khác. Quốc Oai nằm trên trục không gian và cảnh quan có ý nghĩa quan trọng về mặt phân bố dân cư, kinh tế và quốc phòng, tạo động lực phát triển vùng Thủ đô Hà Nội. Do đó, Quốc Oai là huyện có nhiều thuận lợi trong thu hút vốn đầu tư, tiếp thu khoa học kỹ thuật, giao lưu hàng hóa để phát triển kinh tế xã hội một cách toàn diện với tốc độ cao theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện. Nhu cầu về QSDĐ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, đó có những mặt thuận lợi và khó khăn. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. - Đánh giá được thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. - Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 1.3. Phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Phạm vi không gian Đề tài nghiên cứu tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 1.3.2. Phạm vi thời gian Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai giai đoạn 2017 - 2019.
3 Số liệu thứ cấp tập trung nghiên cứu tại thời điểm năm 2019 (Phỏng vấn người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 2019). 1.3.3. Phạm vi nội dung Do thời gian nghiên cứu có hạn nên trong 8 quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 đề tài chỉ tập trung vào việc nghiên cứu 4 quyền của người sử dụng đất thiết thực nhất trong cuộc sống thực tiễn xã hội mà người sử dụng đất thường xuyên gặp phải đó là các quyền sau: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Thế chấp quyền sử dụng đất; - Tặng cho quyền sử dụng đất; - Thừa kế quyền sử dụng đất. 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài chỉ rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài là căn cứ khoa học cho địa phương trong việc nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất giúp hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là căn cứ để tham khảo cho học viên cao học và sinh viên ngành quản lý đất đai khi nghiên cứu về vấn đề thực hiện quyền sử dụng đất.
4 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…). Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật Dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006);
5 - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006); - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Có thể thấy, Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy, quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc Hội, 2013). Quyền sở hữu toàn dân về đất đai tại Vıệt Nam được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp.
6 Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý
7 nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về Quyền sử dụng đất: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai Quyền sử dụng đất đai Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Vıệt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
8 được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003). Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng do Luật đất đai quy định định: Quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Sỹ Dũng, 2003). Theo điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất có các quyền chung sau: 1/ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2/ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3/ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4/ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5/ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6/ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013; 7/ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Theo điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất là cá nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất
9 đai 2003, 2013). Các quyền riêng của người sử dụng đất liên quan đến giao dịch đất đai bao gồm: - Quyền chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; - Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp; - Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ; - Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ;
10 - Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật; - Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản; - Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình; - Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn. Đây là 8 quyền riêng của người sử dụng đất liên quan đến giao dịch đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2013. So với Luật đất đai năm 2003 đã bỏ 1 quyền là quyền bảo lãnh.
11 1.1.4. Thị trường bất động sản Việc thực hiện các quyền sử dụng đất đã tạo nên một thị trường và thị trường đó gọi là thị trường đất đai. Có nhiêu quan điểm khác nhau của các Nhà khoa học đưa ra khái niệm về thị trường đất đai bao gồm: Thị trường ra đời gắn liền với nền sản xuất hàng hóa, nó là môi trường để tiến hành các hoạt động giao dịch mang tính chất thương mại của mọi doanh nghiệp công nghiệp. Trong một xã hội phát triển, thị trường không nhất thiết chỉ là địa điểm cụ thể gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán mà doanh nghiệp và khách hàng có thể chỉ giao dịch, thỏa thuận với nhau thông qua các phương tiện thông tin viễn thông hiện đại. Trên cơ sở đó là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hóa BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện. Theo điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2015 bất động sản bao gồm: đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, cá tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản do pháp luật quy định. Do đó trong thị trường bất động sản có thị trường đất đai. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước. - Giai đoạn đầu: Bước 1: Chiếm giữ đất đai: Đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu; Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: Từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu.