Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

44
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 theo chức năng, nhiệm vụ được giao. Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THẾ HÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THẾ HÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, năm 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Hà Thế Hùng
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thanh Hải người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh huyện Đại Từ, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên, các phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn của huyện Đại Từ đã tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,…, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả Hà Thế Hùng
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài........................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 4 1.1.1. Đất đai và đăng ký đất đai ....................................................................... 4 1.1.2. Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam .................................................. 12 1.2. Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo một cấp ...................... 16 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai .............................................................................................................. 16 1.2.2. Vị trí, chức năng, vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của văn phòng Đăng ký đất đai .................................................................................... 16 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 24 1.3.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ............ 24 1.3.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ....... 27 1.3.3. Sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan có liên quan. 31 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 33 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 33 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ ......... 33
iv 2.2.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh huyện Đại Từ . 34 2.2.3. Tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ ............................................................................................................. 34 2.2.5. Ý kiến đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ ....................................................................................... 34 2.2.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ trong thời gian tới ............................... 34 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ..................................... 35 2.3.2. Phương pháp thống kê tổng hợp ........................................................... 36 2.3.3. Phương pháp phân tích so sánh ............................................................. 37 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 37 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên .................................................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 41 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ .............. 45 3.2. Tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên ...................................................................................... 49 3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ và tổ chức bộ máy của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ......................................................................................................... 49 3.2.2. Đội ngũ công chức, viên chức, người lao động .................................... 51 3.2.3. Trang thiết bị, trụ sở làm việc, kho lưu trữ ........................................... 52 3.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 ................................ 52 3.3.1. Kết quả Đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân ............... 52 3.3.2. Đăng ký biến động đất đai .................................................................... 53 3.3.3. Cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất .............................................................. 54 3.3.4. Công tác trích lục trích đo địa chính ..................................................... 55 3.3.5. Lập và quản lý hồ sơ địa chính ............................................................. 56
v 3.3.6. Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính ....................................... 59 3.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất . 59 3.3.8. Đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất ....................... 59 3.4. Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân ............................ 60 3.4.1. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ qua ý kiến cán bộ quản lý ........................................................ 60 3.4.2. Đánh giá mức độ hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ qua ý kiến người dân ................................................................ 61 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên ............................... 65 3.5.1. Những mặt đã đạt được và tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 65 3.5.2. Nguyên nhân hạn chế đến kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ ........................................................................ 67 3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ............................................................................................ 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 70 1. Kết luận ....................................................................................................... 70 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp các loại đất chính của huyện Đại Từ .............................. 41 Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Đại Từ qua các năm ......... 41 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2019 .............. Error! Bookmark not defined. Bảng 3.4. Nguồn nhân lực của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai .......... 51 Bảng 3.5. Kết quả đăng ký, cấp GCNQSDĐ so với kế hoạch trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2016 - 2019 ......................................................................... 52 Bảng 3.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu giai đoạn từ năm 2016 - 2019.... 53 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện giải quyết đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) .............................................................................. 54 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất ........................... 54 Bảng 3.9. Kết quả thực hiện trích đo, trích lục, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất .................................................... 55 Bảng 3.10. Tổng hợp Hồ sơ địa chính lưu trữ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ ............................................................................................................. 56 Bảng 3.11. Tổng hợp bản đồ địa chính lưu trữ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ ....... 57 huyện Đại Từ ................................................................................................... 57 Bảng 3.12. Tổng hợp số lượng hồ sơ thế chấp, xóa thế chấp ......................... 59 Bảng 3.13. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai qua ý kiến cán bộ quản lý .......................................................................... 60 Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................... 62 Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ ................................................. 63 Bảng 3.16. Đánh giá thái độ phục vụ và mức độ nhiệt tình............................ 64
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Bộ TNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường CHX CNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phòng TNMT: Phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở TNMT: Sở Tài nguyên và Môi trường; VPĐKĐĐ: Văn phòng Đăng ký đất đai; SDĐ: Sử dụng đất VPĐKQSDĐ: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với mỗi quốc gia, là lãnh thổ của một đất nước, nơi cư trú của người dân đất nước đó vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý nhất là một nhiệm vụ quan trọng mà quốc gia nào cũng quan tâm. Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai, tài nguyên nước khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý“. Trong giai đoạn hiện nay của nước ta, với sức ép về dân số và tốc độ công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng mà quỹ đất thì có hạn thì vấn đề sử dụng đất như thế nào cho hợp lý đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất chúng ta cần phải khai thác và sử dụng một cách hợp lý, thông minh, sáng tạo, sử dụng đất tiết kiệm mang lại hiệu quả kinh tế cao đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng nhanh của xã hội đồng thời vẫn bảovệ được đất đai, bảo vệ được môi trường, ổn định chế độ chính trị và giữ vững được an ninh, quốc phòng. Từ đó một trong những vấn đề được Nhà nước quan tâm hiện nay là việc thực hiện giải quyết các thủ tục hành chính được nhanh gọn, thông suốt đáp ứng các nhu cầu của người dân và các tổ chức doanh nghiệp. Đặc biệt trong đó nội dung thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai rất được quan tâm, bao gồm các thủ tục như: Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn; đăng ký biến động về đất đai; chuyển mục đích sử dụng đất...
2 Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên đã có nhiều chuyển biến tích cực. Các thủ tục được rà soát, cải cách theo hướng đơn giản hóa, giảm thời gian và nhiều loại giấy tờ cho người dân, đặc biệt là việc thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ hoạt động từ tháng 4 năm 2016. Đây là đầu mối tiếp nhận và trả kết quả giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, giúp các tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch không phải qua nhiều “cửa”, nhiều bước như trước đây. Việc thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ giúp đẩy nhanh quá trình cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp, cắt giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, trong đó có Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ cũng gặp không ít khó khăn, hạn chế về cơ sở vật chất, nhân lực, công tác phối hợp với các cơ quan liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính về đất đai dẫn đến nhiều khó khăn và mất thời gian khi giải quyết các thủ tục. Từ những thực trạng trên cùng với mục tiêu xây dựng và có hướng giải pháp hoàn thiện, nâng cao chất lượng hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ góp phần vào việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai được dễ dàng và nhanh gọn hơn nữa, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019“.
3 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 theo chức năng, nhiệm vụ được giao. - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Có một cái nhìn sâu hơn về việc thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của Văn phòng Đăng ký đất đai cũng như giải quyết các vấn đề tồn tại, vướng mắc tại địa phương để từ đó làm căn cứ báo cáo, đóng góp vào các quy định pháp luật ngày một hoàn thiện hơn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Từ việc đánh giá các nội dung hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trên địa bàn rộng lớn hơn góp phần vào việc hoàn thành nhiệm chung của địa phương.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1. Đất đai và đăng ký đất đai 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Liên Hiệp Quốc, 1994). 1.1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản a. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các tổ chức (bao gồm các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước; các tổ chức chính trị, xã hội, các tổ chức ngoại giao, tổ chức phi chính phủ) hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Theo Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở
5 hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng b. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất Căn cứ theo Điều 5 của Luật Đất đai 2013 thì đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất (người sử dụng đất) gồm có 7 đối tượng: - Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
6 - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. c. Các trường hợp đăng ký đất đai Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”. * Đăng ký đất đai lần đầu Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất (SDĐ), người sở hữu tài sản trên đất. Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu được quy định rõ ràng tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 gồm 2 trường hợp: - Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; - Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng; Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu cũng được quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 nhưng bổ sung thêm 2 trường hợp nữa là:
7 - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. * Đăng ký biến động đất đai (đăng ký biến động quyền sử dụng đất) Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai cũng được quy định tại Khoản 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 như sau: - Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; - Nhà nước thu hồi đất. Khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực thì các trường hợp đăng ký biến động có sự thay đổi, được quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cụ thể hơn và bổ sung trường hợp sau: - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định.
8 - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Luật Đất đai, 2013). d. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người sử dụng. Theo quy định tại Điều 2 và Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt
9 động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình. - Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó. - Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân được xác định là người sử dụng đất. - Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự (Nghị định 181/2004/NĐ-CP). - Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai cũng được quy định rõ ràng tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 (Luật Đất đai, 2013). 1.1.1.3. Chức năng, vai trò và nhiệm vụ của hoạt động đăng ký đất đai a. Đăng ký Nhà nước về đất đai - Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
10 - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). b. Đặc điểm của đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện. Đăng ký biến động đất đai thực hiện sau khi đã hoàn thành đăng ký đất đai lần đầu hoặc đã đăng ký mà có thay đổi cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. - Đăng ký đất đai là bắt buộc được quy định tại khoản 1 điều 95 Luật Đất đai năm 2013. - Đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất đai - Đăng ký đất đai được thực hiện theo phạm vi địa giới hành chính. c. Vai trò của việc đăng ký nhà nước về đất đai Phục vụ quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: - Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu nhập từ hoạt động bất động sản. - Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai giao đất, thu hồi đất. - Giám sát các giao dịch về đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
11 - Cung cấp hồ sơ địa chính, các tư liệu về đất đai phục vụ các chương trình cải cách đất đai, điều tra định giá đất. - Đảm bảo an ninh xã hội, kinh tế chính trị. - Tăng cường an toàn về chủ quyền bất động sản, khuyến khích đầu tư. - Thành lập hệ thống Hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý về đất đai. d. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản bao gồm các tài liệu liên quan đến ranh giới, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, chủ sử dụng đất và các nội dung có liên quan phục vụ quản lý nhà nước về đất đai được lưu trữ tại cơ quan có chức năng, nhiệm vụ lưu trữ hồ sơ địa chính. Giúp cho nhà nước quản lý việc sử dụng đất cũng như có những biện pháp bảo đảm cho người sử dụng đất về quyền lợi và nghĩa vụ của họ. Người sử dụng đất khi đã được đảm bảo về các quyền có thể thực hiện các giao dịch về đất đai theo quy định của pháp một cách dễ dàng và thuận tiện. e. Nguyên tắc đăng ký đất đai bất động sản Quyền chủ thể được tôn trọng và được đảm bảo và thực hiện các quyền đó thì phải được pháp luật công nhận. như vậy để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất và nhằm phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng. Pháp luật nước ta đã quy định rất cụ thể các vấn đề về đăng ký đất đai và bất động sản. Nguyên tắc chính trong việc đăng ký đất đai, bất động sản đó là: hồ sơ phải đầy đủ; công khai, có sự đồng thuận và chuyên biệt hóa. Giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, chính xác về thông tin, tính pháp lý đảm bảo dựa trên sự bảo vệ của pháp luật. 1.1.1.4. Đăng ký pháp lý đất đai a. Đăng ký văn tự giao dịch Giao dịch đất đai, bất động sản là phương thức thực hiện giữa các chủ thể liên quan đến quyền và lợi ích của đất đai, bất động sản tiến hành thộng qua