Đề án Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:73

Thêm vào BST

Báo xấu

2
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài "Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu" được nghiên cứu nhằm đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Xác định các nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề án Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ----o0o----- LÊ THÀNH KHANG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI, QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU ĐỀ ÁN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. PGS.TS. VŨ THỊ DUYÊN THUỶ 2. TS. NGUYỄN SƠN HÀ THỪA THIÊN HUẾ - năm 2024
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Vũ Thị Duyên Thủy và TS. Nguyễn Sơn Hà. Các nội dung nghiên cứu, kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất cứ hình thức nào trước đây. Các nhận xét, số liệu đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc cụ thể. Thừa Thiên Huế, ngày tháng 8 năm 2024 Học viên Lê Thành Khang
LỜI CẢM ƠN Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Trường Đại học Luật, Đại học Huế đã tận tình chỉ dạy và trang bị cho tôi những kiến thức cần thiết cho tôi có thể hoàn thành được bài đề án tốt nghiệp này. Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Vũ Thị Duyên Thủy và TS. Nguyễn Sơn Hà đã tận tình giúp đỡ, định hướng cách tư duy và cách làm việc khoa học là hành trang tiếp bước cho tôi trong quá trình học tập và lập nghiệp sau này. Và cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, tập thể lớp Cao học Luật Kinh tế, những người luôn sẵn sàng sẻ chia và giúp đỡ trong học tập và cuộc sống. Đề án chắc chắn sẽ có những kiến thức thiếu sót cả về nội dung và hình thức, tôi rất mong nhận được sự góp ý của Thầy Cô để đề án được hoàn thiện hơn. Thừa Thiên Huế, ngày tháng 8 năm 2024 Học viên Lê Thành Khang
MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viêt tắt PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề án .................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề án .................................................. 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề án .................................................... 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 5 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề án ................................. 5 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề án ........................................ 6 7. Kết cấu của đề án ....................................................................................... 7 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ............ 8 1.1. Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài .. 8 1.1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ....... 8 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ......................................................................................... 10 1.1.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................................... 12 1.1.4. Vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .. 14 1.2. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .................................................................. 17
1.2.1. Sự hoàn thiện các quy định luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................................... 17 1.2.2. Chủ thể thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ................................................................................................... 17 1.2.3. Tổ chức thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ................................................................................................... 18 1.2.4. Hiệu quả của hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .................................................................................................. 19 Tiểu kết Chương 1........................................................................................ 21 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG LUẬN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU ........ 22 2.1. Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .................................................................................................. 22 2.1.1. Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 22 2.1.2. Đánh giá pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ... 36 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ................................................ 41 2.2.1. Kết quả đạt được trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu........................... 41 2.2.2. Vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu........................... 46 2.3. Nguyên nhân của bất cập, hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ... 50 Tiểu kết Chương 2........................................................................................ 52
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU .... 53 3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ....................................................................................... 53 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .......... 55 3.2.1. Giải pháp chung.................................................................................. 55 3.2.2. Giải pháp đối với cơ quan chức năng để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ................................................................. 56 3.2.3. Giải pháp đối với chính quyền địa phương và các chủ đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ................................................................. 57 Tiểu kết Chương 3........................................................................................ 61 KẾT LUẬN ................................................................................................. 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 63
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nội dung diễn giải 1 NĐT Nhà đầu tư 2 BĐS Bất động sản 3 KDBĐS Kinh doanh bất động sản 4 BLDS Bộ Luật dân sự 5 QSDĐ Quyền sử dụng đất 6 UBND Ủy ban nhân dân 7 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề án Sự phát triển của nền kinh tế - xã hội kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến kinh doanh bất động sản trở thành một trong những ngành kinh doanh rất được quuan tâm và phát triển. Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, nên nhiều NĐT, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư vào thị trường bất động sản ngày một tăng cao. Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi và điều chỉnh nhiều qua các giai đoạn, nhiều thời kỳ khác nhau để thích ứng với sự phát triển nhanh và mạnh mẽ của thị trường. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản đã có cơ chế pháp lý chung để gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ đối với thị trường bất động sản với rất nhiều tính đặc thù, đặc biệt là sự đầu tư của NĐT nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam thì quy định vẫn còn những hạn chế, thiếu sót. Thực tế thời gian qua cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài nói riêng đã gây ra những rào cản, khó khăn trong việc thực hiện pháp luật về lĩnh vực này. Bà Rịa - Vũng Tàu là tỉnh đang phát triển mạnh mẽ của khu vực Đông Nam Bộ, vị trí giao thông thuận lợi, sở hữu những ưu thế cả về cảnh quan thiên nhiên cũng như tiềm năng kinh tế. Quỹ đất của tỉnh còn khá nhiều và giá tương 1
đối rẻ, trở thành thị trường bất động sản thu hút NĐT vì có hạ tầng giao thông kết nối vùng hầu hết là các tuyến đường huyết mạch của khu vực. Nhờ vậy, thị trường bất động sản của tỉnh cũng có tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm qua, thậm chí ngay cả khi có dịch Covid-19 vẫn có những tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, bên cạnh những tích cực mang lại, vấn đề kinh doanh bất động sản đang gặp những khó khăn, hạn chế đặc biệt là với các chủ đầu tư nước ngoài về đầu tư tại địa bàn tỉnh. Trước những yêu cầu về hoàn thiện quy định pháp luật, cũng như với mong muốn nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại địa bàn, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” làm đề án tốt nghiệp thạc sĩ Luật Kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề án Qua quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có một số công trình đã công bố liên quan đến đề tài đề án của tác giả, cụ thể như sau: - Bùi Quang Trung (2022), Pháp luật về phân lô, tách thửa bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Luận văn thạc sĩ thực hiện tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2022. Luận văn đã làm rõ các vấn đề lý luận về phân lô, tách thửa, các quy định pháp luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan đến vấn đề phân lô, tách thửa. Đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật từ thực tiễn hoạt động phân lô tách thửa thời gian qua trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Trên cơ sở đó, đề tài đã đưa ra những giải pháp đề hoàn thiện pháp luật về phân lô, tách thửa trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu. - Nguyễn Thị Nga và Hoàng Việt Trung (2020)“Pháp luật kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế”, bài viết công bố trong Sách chuyên khảo Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời 2
kỳ đổi mới, NXB Chính trị Quốc gia Sự thật. Bài viết đã điểm lại quá trình phát triển của pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế từ khi pháp luật kinh doanh BĐS ở thời kỳ điều chỉnh riêng lẻ các mảng thị trường bất động sản (từ năm 1986 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003) đến pháp luật kinh doanh bất động sản ở thời kỳ điều chỉnh trong khung khổ pháp luật thống nhất đối với tất cả các loại hình kinh doanh BĐS trên thị trường (từ năm 2003 đến nay). - Nguyễn Quang Thành - Nguyễn Thị Mai Anh (2023), Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai: Thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Công Thương, Số 23 tháng 10 năm 2023. Bài viết hệ thống hóa, phân tích các quy định hiện hành về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và những vấn đề thực tiễn đặt ra; qua đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong tương lai, đặc biệt là những quy định trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm tạo nên một thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn. - Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm mới và thách thức trong thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 4(308) - tháng 2/2016. Bài viết đã đề cập đến những điểm mới cơ bản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cùng với đó, bài viết đã chỉ ra những thách thức đặt ra cho việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, và đưa ra những gợi mở hoàn thiện cho pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Nguyễn Văn Kiệt (2020), Bàn về kinh doanh bất động sản đối với NĐT nước ngoài tại Việt Nam, Tạp chí Công Thương, Số 20, tháng 8 năm 2020. Thực tiễn cho thấy, quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nội dung quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Bài viết tập trung làm rõ những vấn đề ảnh hưởng đến kinh doanh 3
bất động sản của NĐT nước ngoài tại Việt Nam và xác định những định hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản phù hợp với bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Qua việc nghiên cứu tình hình các công trình liên quan đến đề án, có thể thấy các công trình đã nghiên cứu liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài dưới những góc độ khác nhau. Các công trình này sẽ là nguồn tài liệu tham khảo phong phú cho tác giả kế thừa trong nội dung về lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài. Tuy nhiên, để có sự đánh giá sâu hơn, cụ thể hơn, tác giả sẽ đi nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, để đưa ra những đóng góp mới về mặt khoa học cũng như thực tiễn liên quan đến lĩnh vực này. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề án 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề án nhằm đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, đề án tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau: Một là, hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài . Hai là, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài Ba là, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Xác định các nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp 4
luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Bốn là, đề xuất được giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài - Nghiên cứu quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài - Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Đề án nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Phạm vi không gian: Đề án nghiên cứu tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Phạm vi về thời gian: Các số liệu, vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 6 năm 2024. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề án 5.1. Phương pháp luận Đề án nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. 5.1. Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích, đề án sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau cụ thể như: Phương pháp phân tích, tổng hợp; Phương pháp thống kê; Phương 5
pháp hệ thống hóa; Phương pháp nghiên cứu điển hình; Phương pháp tra cứu văn bản; phương pháp so sánh. Tất cả các phương pháp nghiên cứu này sẽ là cách thức được sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật liên quan đến đề án, cụ thể được vận dụng qua các chương của đề án như sau: - Phương pháp phân tích, đánh giá: Đây là phương pháp được sử dụng để phân tích, bình luận, đánh giá các quan điểm của các tác giả liên quan đến các nội dung của đề án và các quy định của pháp luật có liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài. Phương pháp này là phương pháp cơ bản được sử dụng trong suốt quá trình nghiên cứu đề án. - Phương pháp tra cứu và phân tích tính logic của các quy phạm pháp luật: Phương pháp này được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét tính thống nhất, tính đồng bộ nhằm phát hiện hạn chế trong nội dung quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài, qua đó đề xuất kiến nghị giải pháp hoàn thiện. - Phương pháp thống kê, tổng hợp được tác giả sử dụng để phân tích tình hình thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tại Chương 2 của đề án, từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện trong chương 3 của đề án. 6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề án 6.1. Ý nghĩa khoa học của đề án: Đề án sẽ bổ sung và góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài; đề án bổ sung thêm cho hệ thống khoa học pháp lý công trình nghiên cứu chuyên sâu liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài. 6.2.Ý nghĩa thực tiễn của đề án: Kết quả nghiên cứu thực tiễn của đề án có giá trị tham khảo cho các cơ quan, tổ chức liên quan đến thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, 6
đồng thời cơ quan lập pháp có thể tham khảo kết quả nghiên cứu của đề án để đưa ra hướng xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật. Ngoài ra, đề án là tài liệu tham khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo về pháp luật. 7. Kết cấu của đề án Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì Đề án có kết cấu thành 3 chương như sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 7
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1. Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài 1.1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản bao gồm toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai. Theo điều 107 Bộ luật dân sự 2015 bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản. Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho 8
thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải đảm bảo những nguyên tắc cơ bản như: (1) Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước pháp luật; các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp luật. (2) Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.(3) Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.(4) Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền1. Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 về nhà đầu tư nước ngoài: Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài, thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh theo pháp luật Việt Nam. Như vậy, đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam là việc các nhà đầu tư ở nước ngoài (doanh nghiệp hoặc cá nhân) bỏ tài sản hoặc vốn đầu tư vào Việt Nam theo những hình thức mà pháp luật đề ra. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực rất được các chủ đầu tư trong và ngoài nước quan tâm, bởi đây là ngành nghề có thể mang lại nguồn lợi nhuận lớn. Đối với các NĐT nước ngoài, khi đáp ứng đủ các điều kiện KDBĐS theo pháp luật Việt Nam thì họ sẽ tham gia vào hoạt động đầu tư KDBĐS như các tổ chức, cá nhân của Việt Nam để thu về lợi nhuận cho mình. Có thể hiểu, kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài là quá trình đầu tư vốn của các NĐT nước ngoài để thực hiện hoạt động xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ 1 Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 9
môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi tại Việt Nam. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 1.1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Do đó, các hoạt động liên quan đến bất động sản luôn chịu sự điều chỉnh của pháp luật. Pháp luật là một hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước đặt ra (hoặc thừa nhận) có tính quy phạm phổ biến, tính xác định chặt chẽ về mặt hình thức và tính bặt buộc chung thể hiện ý chí của giai cấp nắm quyền lực Nhà nước và được Nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp luật tạo lập cơ sở pháp lý vững chắc cho sự tồn tại của Nhà nước, bởi lẽ bất cứ một chính quyền nào được tạo nên đều phải đảm bảo tính hợp pháp, trong khi đó pháp luật chính là công cụ để đảm bảo sự hợp pháp đó. Pháp luật là công cụ để Nhà nước quản lý mọi mặt của đời sống xã hội. Theo đó, với những đặc điểm của mình như tính quy phạm phổ biến, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế… pháp luật có khả năng được triển khai phổ biến, nhanh chóng, đồng bộ, có hiệu quả và rộng khắp trong phạm vi cả nước thông qua các chính sách phổ biển pháp luật. Qua đó, nhà nước đưa ra các chính sách đối nội, đối ngoại phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa… của đất nước. Tóm lại, Nhà nước sử dụng pháp luật như một công cụ hữu hiệu để điều chỉnh các quan hệ xã hội theo một trật tự nhất định trong đó có các quan hệ phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy có thể hiểu, pháp luật về kinh doanh 10
bất động sản của NĐT nước ngoài là một hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản do NĐT nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. 1.1.2.2. Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài bên cạnh việc mang những đặc điểm chung của pháp luật thì có những đăc điểm đặc trưng sau: - Pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài là một bộ phận của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành thì các chủ thể trong và ngoài nước khi đáp ứng các điều kiện thì được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Vì vậy, thì các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản của Việt Nam - Pháp luật về kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài có mối liên hệ chặt chẽ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Hoạt động kinh doanh bất động sản gắn chặt với tài sản là Đất đai và Nhà ở. Vì vậy, khi tiếp cận pháp luật kinh doanh bất động sản phải gắn kết với các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà - Là hệ thống quy phạm điều chỉnh mối quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động KDBĐS có người nước ngoài tham gia. Do tính chất hàng hóa BĐS liên quan đến người nước ngoài mà việc quản lý và hạn chế việc tự do kinh doanh là hết sức cần thiết, yếu tố hạn chế ở đây được hiểu là những quy định pháp lý nhằm tạo môi trường kinh doanh cũng như những hoạt động này phải có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, điều thứ hai là tính chất quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế quốc dân như an sinh xã hội đã đặt điều kiện đối với lĩnh vực kinh doanh này. Ngoài ra, pháp luật KDBĐS của người nước ngoài 11
chỉ điều chỉnh các giao dịch trong hoạt động kinh doanh mà có chủ thể một trong hai bên tham gia bắt buộc là người nước ngoài nên có những quy định tính đặc thù riêng. 1.1.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Một là, nhóm quy định về các loại BĐS đưa vào kinh doanh. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định… Tkhi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về dự án, nhà ở, công trình và quyền sử dụng đất trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn; khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư. Để có cơ sở kinh doanh đúng loại hình BĐS, pháp luật KSBĐS đã quy định cụ thể vấn đề này. Hai là, nhóm quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của người nước ngoài. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; 12
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Pháp luật Việt Nam có quy định cụ thể về điều kiện KDBĐS đối với người Việt Nam và người nước ngoài khi tham gia vào hoạt động này. Nhằm đảm bảo các yêu cầu cơ bản khi tham gia vào hoạt động KDBĐS tại thị trường Việt Nam. Ba là, nhóm quy định về hình thức kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài ở Việt Nam. Hình thức KDBĐS là các loại hình mà các NĐT trong đó có người nước ngoài lựa chọn khi tham gia vào hoạt động KDBĐS tại Việt Nam. Các hình thức này được pháp luật quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo sự thống nhất khi lựa chọn hình thức đầu tư của các chủ đầu tư. Các hình thức này bao gồm: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua….được quy định trong Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tư. Bốn là, nhóm quy định về quản lý nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Nó đặc biệt ở những đặc điểm sau. Thứ nhất, tính cố định, không thể di dời được, do đó, công tác quy hoạch đòi hỏi phải cực kỳ chuẩn xác, khoa học. Thứ hai, giá cả của bất động sản là giả cả đặc biệt, nó phụ thuộc vào thị trường và mục đích sử dụng. Thứ ba, tính khan hiếm của bất động sản, vì đất đai là có hạn, khả năng cung ứng của hàng hóa bất động sản là có hạn. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu phải quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai có hiệu quả. Kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh hấp dẫn mang lại lợi nhuận cao. Song loại hình kinh doanh này cũng tiềm ẩn nhiều yếu tố phức tạp, nhạy cảm, rủi ro. Để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả minh bạch, nhà nước đã ban hành rất nhiều các quy định về thẩm quyền quản lí cũng như nội dung quản lý. Nhà 13