Luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị: Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

Chia sẻ: SuSan Weddy | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:114

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng của hoạt động dịch vụ thẩm định giá, luận văn đưa ra những giải pháp nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị: Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ **************** TRẦN THỊ THANH VINH PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ HÀ NỘI – 2007
MỤC LỤC Mục lục ............................................................................................... ..i Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt........................................................iv Danh mục các bảng, phụ lục...................................................................v LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... ..1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ....................5 1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá .................................. ..5 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá ................................................. ..5 1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá.......................................................................5 1.1.1.2. Đặc điểm của thẩm định giá..................................................................8 1.1.1.3. Phân biệt thẩm định giá và định giá ................... .................................9 1.1.2. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường........................ .14 1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả.......................................................................................................................16 1.1.2.2. Thẩm định giá là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà nước...................................................................................................................17 1.1.2.3. Thẩm định giá đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của doanh nghiệp và của công dân.....................................................................................................19 1.1.3. Những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá...............20 1.1.3.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá ...................................................................20 1.1.3.2. Cơ sở thẩm định giá............................................................................21 1.1.3.3. Quy trình thẩm định giá.......................................................................23 1.1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá..............................................................................................................24 1.1.4. Quản lý nhà nước về thẩm định giá.........................................................26 i
1.2. Hoạt động thẩm định giá ở một số nước và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ...................................................................................................... ..27 1.2.1. Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá của một số nước trên thế giới.....................................................................................................................27 1.2.2. Quản lý nhà nước và các tổ chức thẩm định giá ở một số nước trên thế giới ............................................................................................................... ..29 1.2.3. Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam từ nghiên cứu hoạt động thẩm định giá nước ngoài .................................................................................................... ..35 Chương 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM.............38 2.1. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của dịch vụ thẩm định giá Việt Nam ...................................................................................................... ..38 2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm qua ................................................................ ..44 2.2.1. Sự hình thành hành lang pháp lý cho hoạt động dịch vụ thẩm định giá......................................................................................................................44 2.2.2. Sự hình thành, phát triển các tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá...48 2.2.3. Đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá ........................61 2.3. Đánh giá chung về dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay...........68 2.3.1. Những kết quả đạt được...........................................................................68 2.3.2. Những hạn chế .................................................................................... ..70 2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam..................................... .......................................................................... ..75 ii
Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM ............................................................................................. ..76 3.1. Bối cảnh mới và tác động của nó đến dịch vụ thẩm định giá Việt Nam.......76 3.2. Những quan điểm chủ yếu trong phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam..................................................................................................................77 3.2.1. Phát triển dịch vụ thẩm định giá phải trên cơ sở các nguyên tắc của cơ chế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế......................................................77 3.2.2. Xây dựng nghề thẩm định giá mang tính chuyên nghiệp cao...................78 3.2.3. Phát triển dịch vụ thẩm định giá phải dựa vào sức mạnh của cơ cấu kinh tế nhiều thành phần............................................................................................80 3.3. Một số giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam. ....... ...80 3.3.1. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước về thẩm định giá .................... ....80 3.3.2. Chuyển đổi của các trung tâm thẩm định giá sang mô hình doanh nghiệp.................................................................................................................86 3.3.3. Tăng cường các điều kiện về trang thiết bị cơ sở vật chất kỹ thuật, kỹ năng chuyên ngành và hệ thống thông tin thị trường tài sản......................................................................................................................87 3.3.4. Phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ thẩm định giá ...................... ....87 3.3.5. Mở rộng hợp tác quốc tế về thẩm định giá..............................................91 KẾT LUẬN ......................................................................................................... ...94 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. ...95 PHỤ LỤC ......................................................................................................... ....97 iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Tiếng Việt: BTC Bộ Tài chính DNNN Doanh nghiệp nhà nước TCTDGVN Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa Tiếng Anh: IAAO International Association of Assessing Officers – Valuation for Tax purposes (Hiệp hội các nhà thẩm định giá quốc tế vì mục đích tính thuế) AFMRA Association of Farm Managers & Rural Appraisers (Hiệp hội các thẩm định viên nông thôn và chủ trang trại) ASA American Society of Appraisers (Hiệp hội các nhà thẩm định giá Mỹ) ASEAN Association of South-East Asian Nations (Hiệp hội các nước Đông Nam á) AVA Asian Valuation Association (Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN) AVO Australia Valuation Office (Văn phòng thẩm định giá úc) INSPEN Institut Penilaian Negara – National Institute of Valuation (Học viện thẩm định giá Malaysia) iv
IVSC International Valuation Standards Committee (Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế) PVB Property Valuation Bureau (Văn phòng thẩm định giá Thái Lan) SIVC Southern Information & Valuation Center (Trung tâm Thông tin & Thẩm định giá Miền Nam – Bộ Tài chính) VVC Vietnam Valuation Center (Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính) WAVO World Association of Valuation (Hiệp hội thẩm định giá Thế giới) WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới) DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Giá trị tài sản đã thẩm định từ năm 2003 – 2006 của 56 Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính Bảng 2.2 Cơ cấu loại hình tài sản thẩm định giá năm 2006 của 57 Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính Bảng 2.3 Mức độ tăng trưởng về doanh thu củaTrung tâm Thẩm 57 định giá - Bộ Tài chính Bảng 2.4 Giá trị tài sản đã thẩm định qua các năm của Trung tâm 58 thông tin và thẩm định giá Miền nam - Bộ Tài chính Bảng 2.5 Mức độ tăng trưởngvề số hợp đồng thẩm định giá của 59 Trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền nam - Bộ Tài chính PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1 Danh sách các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Sở tài 97 chính các tỉnh v
Phụ lục 2 Quy trình thẩm định giá của Trung tâm Thẩm định giá - 99 Bộ Tài chính Phụ lục 3 Mẫu báo cáo thẩm định giá 103 vi
LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nước ta đã chuyển từ cơ chế quản lý giá kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Vì thế, về cơ bản chủ thể định giá đã thay đổi. Nhà nước không còn quy định giá trực tiếp hầu hết hàng hoá - dịch vụ trong xã hội. Quyền định gía thuộc về thị trường. Giá cả của hầu hết hàng hoá dịch vụ hiện nay chủ yếu do người mua người bán thoả thuận trên cơ sở những tín hiệu khách quan của thị trường. Nhà nước chỉ định giá một số hàng hoá, dịch vụ trong lĩnh vực độc quyền. Trên thực tế các hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng gía trị thực do nhiều yếu tố chi phối: liên minh độc quyền bán, độc quyền mua, móc ngoặc đầu cơ, gian lận thương mại... Vì thế khi thực hiện hành vi mua, bán, đầu tư... cả hai phía người mua, người bán đều muốn nắm được giá trị thị trường của hàng hoá, dịch vụ (hay còn gọi giá trị thị trường của tài sản). Như vậy, do khuyết tật của cơ chế thị trường, thẩm định giá trở thành nhu cầu thực sự và có cầu tất phải có cung. Muốn xác định giá cả hàng hoá và dịch vụ đặc biệt cần có các doanh nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá phải có đủ năng lực để đưa mức giá biểu hiện tương đối sát đúng giá trị của tài sản trên thị trường. Thẩm định giá còn cần thiết cho hoạt động quản lý nhà nước về kinh tế. Chẳng hạn, nhà nước cần thẩm định giá các doanh nghiệp chuẩn bị cổ phần hoá; thẩm định giá trong đầu tư xây dựng cơ bản... nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội; hạn chế thất thoát tiêu cực... Trong những năm gần đây cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế Việt nam, dịch vụ thẩm định giá đã bắt đầu phát triển và đang ngày càng trở thành một dịch vụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường. Cũng như kiểm toán, thẩm định giá đã và đang trở thành một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp, cần thiết cho cả nhà nước, doanh nghiệp và công dân. 1
Trên thế giới nghề thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ khá lâu. Ở Việt Nam, thẩm định giá là một nghề mới được hình thành từ vài năm trở lại đây và việc nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về mặt lý thuyết. Do vậy, những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam cũng như những vấn đề pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá vẫn đang trong quá trình hình thành và hoàn thiện. Ngay cả một số khái niệm, định nghĩa hay những tiêu chuẩn thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá ban hành sao cho phù hợp với đặc thù riêng của nước ta cũng còn rất nhiều ý kiến khác nhau. Công tác đào tạo, nghiệp vụ, giáo trình, tài liệu tham khảo, tổ chức thi và cấp thẻ thẩm định viên về giá... cũng như việc ra đời các tổ chức có chức năng thẩm định giá đều đang ở những bước đi đầu tiên. Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần thúc đẩy dịch vụ thẩm định giá phát triển đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế thị trường, tác giả chọn đề tài cho luận văn thạc sĩ của mình là: “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam“. 2. Tình hình nghiên cứu Nếu như giá cả nói chung và giá các loại hàng hóa, dịch vụ nói riêng đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu cũng như đề cập đến thì thẩm định giá, với tư cách là một loại hình dịch vụ còn rất mới ở nước ta, có rất ít tài liệu đề cập. Hiện nay, cũng có một số tài liệu hay bài viết về thẩm định giá nhưng mới chỉ là các bài viết rời rạc xoay quanh các phương pháp thẩm định giá của các nước trên thế giới hay về các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được dịch từ các tài liệu nước ngoài. Một vài tài liệu nghiên cứu bước đầu về việc xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực và phương pháp thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực. Một số nghiên cứu tiêu biểu ở Việt Nam về thẩm định giá như:  Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Cơ sở khoa học và phát triển Thẩm định giá của các nƣớc, Hà Nội  Ban Vật giá Chính phủ (2001), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hà Nội. 2
 Ngô Trí Long (2002), Xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực và phƣơng pháp thẩm định giá trong nền kinh tế Việt Nam phải phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực, Hà nội.  Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định Giá trị Máy móc thiết bị, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.  Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định giá tài sản vô hình, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.  Lê Thị Diệu Thương (2006), Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luận văn thạc sỹ - Khoa Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội. Như vậy trên thực tế, chưa có tài liệu nào, tác giả nào đi sâu nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá nước ta hiện nay để chỉ ra những mặt được, mặt hạn chế, tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp nhằm thúc đẩy dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam phát triển. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng của hoạt động dịch vụ thẩm định giá, luận văn đưa ra những giải pháp nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam. Nhiệm vụ: - Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá. - Nghiên cứu tình hình phát triển dịch vụ thẩm định giá ở một số nước và rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. - Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. - Xây dựng định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu + Đối tƣợng nghiên cứu: 3
Luận văn nghiên cứu dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam dưới góc độ Kinh tế chính trị. + Phạm vi nghiên cứu: Về không gian, luận văn chủ yếu tập trung vào nghiên cứu hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài chính và một số tổ chức có chức năng thẩm định giá khác. Về thời gian, luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động dịch vụ thẩm định giá Việt Nam từ năm 2002 đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; các phương pháp cụ thể là: phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê, so sánh... để nghiên cứu và phân tích. 6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về thẩm định giá. - Làm rõ thực trạng dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam, chỉ ra được những thành công và hạn chế trong hoạt động dịch vụ này. - Đưa ra được các giải pháp nhằm thúc đẩy quá trình phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định giá. Chương 2: Thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. Chương 3: Định hướng và giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam. 4
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập trước những năm 1940; nhưng trên thế giới, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển như là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 1940. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định. 1.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp với tên gọi thẩm định giá vào những năm 40 của thế kỷ 20, đã có khá nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”. Trong ngôn ngữ tiếng anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng từ “Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”; cả 2 từ này đều có cùng một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Nguồn gốc của cả 2 thuật ngữ này là xuất phát từ tiếng Pháp. Thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ Appraisal đã có trước đó, vào thế kỷ 15. Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận: Theo ông Greg Mc.Namara, nguyên chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế, hiện là Chủ tịch của Hiệp hội thẩm định giá Australia (AVO): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp 5
dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” Theo ông Jon Dunckley, Chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá của New Zealand, là thành viên trong Ban giám đốc của Hiệp hội thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá. Theo Giáo sư W. Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thì "Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ". Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore và là chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) : "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường". Đôi khi thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm. Thẩm định giá còn được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem xét các thông tin này để thẩm định giá. 6
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản: thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để xác định giá. Nhà thẩm định giá phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường. Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá cả: đó là công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp thực hiện theo một chuẩn mực nhất định. Theo từ điển Oxford : “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”. Kế thừa kết quả nghiên cứu các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng vào điều kiện của Việt Nam, ngày 10 tháng 5 năm 2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, trong đó có Mục quy định về thẩm định giá (Mục III bao gồm 6 điều) và đưa ra khái niệm về thẩm định giá của Việt Nam. Trong Pháp lệnh Giá, Thẩm định giá được định nghĩa ở điều 4 khoản 3 là: “ Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học. Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người thẩm định giá. Người thẩm định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm định giá và các nhà thẩm định giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là đánh giá, xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ. Trong thời gian qua, tại Việt nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm định giá như là: kiểm định giá, định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định gía trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định 7
giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định gía trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định. Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có khác nhau nhưng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá tài sản đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất nhất, đó là : “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu, sử dụng tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”. 1.1.1.2 Đặc điểm của thẩm định giá Từ khái niệm và bản chất của khái niệm thẩm định giá như trên, chúng ta có thể thấy những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, đó là: Thứ nhất, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị của tài sản đựơc xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường). Thứ hai, gía trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ. Thứ ba, việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu...) và tại một thời điểm cụ thể. Thứ tƣ, thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích nhất định. Thứ năm, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá nhất định. Và cuối cùng, tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào (ở các nước phát triển chủ yếu là bất động sản: đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc, tài sản doanh nghiệp) và hầu hết các dữ liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. Từ những đặc điểm của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, có thể rút ra nhận xét về hoạt động thẩm định giá: đó là một quá trình ước tính giá trị của một tài sản, là một công việc hết sức khoa học, phải dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức, nghề nghiệp, những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định. Kết 8
quả hay sản phẩm cụ thể của việc thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với một mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích tư vấn. Thẩm định giá là một dịch vụ mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, sự tiếp cận của Việt nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế. Trên thực tế, như trên đã đề cập, ngay cả về tên gọi ở Việt Nam vẫn có thể còn khác nhau nhưng đều được hiểu là quá trình xác định gía trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị trường tại một thời điểm, địa điểm, theo một chuẩn mực nhất định. Là việc xác định gía trị để tìm ra giá cả tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc ra quyết định cho những mục đích nhất định. Thẩm định giá là một loại hình dịch vụ được hoạt động theo những nguyên tắc riêng nhất định cho nghề này, đó là: Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá của từng quốc gia. Thứ hai, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá. Thứ ba, phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá. Thứ tƣ, phải bảo mật các thông tin của khách hàng được thẩm định giá, trừ trường hợp khách hàng được thẩm định giá đồng ý không cần thiết bảo mật hoặc pháp luật có quy định khác. 1.1.1.3. Phân biệt thẩm định giá và định giá Thẩm định giá và Định giá là hai khái niệm khác nhau, nhưng rất dễ gây nhầm lẫn. Để phân biệt hai khái niệm này, sau khi nghiên cứu khái niệm và đặc điểm của thẩm định giá như trên, luận văn sẽ nghiên cứu rõ thêm về khái niệm Định giá. 9
Định giá, hiểu một cách chung nhất, là việc quyết định giá tài sản của cơ quan có thẩm quyền theo một trình tự nhất định, phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định. Như vậy định giá được hiểu là việc nhà nước quyết định các mức gía cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường. Đối với các loại tài sản do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng tài sản mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia phải thực hiện. Đối với tài sản không thuộc danh mục tài sản nhà nước định giá thì do các tổ chức cá nhân tự định gía theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch, mua bán, trao đổi… của mình. Khái niệm định giá của nhà nước hiện nay, về mặt hình thức cũng giống như định gía cứng trong thời kỳ bao cấp (khi còn là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung), nhưng về bản chất thì đã linh hoạt hơn phù hợp với biến động thị trường (trong và ngoài nước) và chính sách của nhà nước tại từng thời điểm. Ngoài khái niệm định giá của nhà nước như trên, còn có việc tự định giá của các tổ chức, cá nhân cho chính sản phẩm của mình để thực hiện các giao dịch trên thị trường mà trong phạm vi luận văn này tác giả không có điều kiện đề cập đến. Sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường được phân biệt bởi một số đặc trưng cơ bản sau: Thứ nhất, về bản chất, vai trò, ý nghĩa và thẩm quyền của định giá và thẩm định giá Như trên đã đề cập định giá là việc quyết định giá tài sản của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định theo trình tự và thủ tục nhất định. Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại trị giá tài sản, hàng hoá phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận. Từ khái niệm trên cho thấy định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước như Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Trưởng, UBNN các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; còn thẩm định giá được thực 10
hiện bởi các đơn vị, các tổ chức không phải là cơ quan quản lý nhà nước, đó chính là doanh nghiệp thẩm định giá. Việc định giá của nhà nước thông qua các hình thức: định gía cụ thể, gía chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định gía chỉ xác định duy nhất một mức giá cụ thể của tài sản, hàng hoá tại một địa điểm và một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn được Bộ Tài chính quy định. Các mức giá do nhà nước quy định mang tính ổn định và vừa có tính kinh tế vừa có tính xã hội; kết quả thẩm định giá chỉ mang tính tư vấn và đậm nét thị trường. Thứ hai, về tính pháp lệnh của định giá và thẩm định giá. Định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, do vậy các mức giá do Nhà nước quy định mang tính pháp lệnh cao, bắt buộc mọi đối tượng thuộc diện điều chỉnh của quyết định giá (sản xuất, tiêu dùng) phải chấp hành nghiêm chỉnh, thể hiện ở các mặt cơ bản sau: - Phải niêm yết giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ theo quy định. - Phải thực hiện đúng các quy định về báo cáo các yếu tố hình thành giá với cơ quan giá cả đối với hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá. - Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ theo đúng giá niêm yết. - Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá cụ thể, giá giới hạn do cơ quan có thẩm quyền quyết định. - Không được khai man báo cáo không trung thực chi phí sản xuất và các yếu tố khác có liên quan đến việc lập phương án giá đối với hàng hoá dịch vụ trình cơ quan có thẩm quyền quy định. - Phải quy định giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá, giá giới hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định. - Việc chấp hành không đúng với quy chế định giá, hoặc các mức giá do Nhà nước quy định đều phải được xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Đối với thẩm định giá thì mức giá thẩm định chỉ mang tính chất tư vấn với khách hàng và được sử dụng vào một mục đích cụ thể ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Theo Pháp lệnh giá, kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng như là một trong các căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách Nhà nước, tính thuế, 11
xác định gía trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác được ghi cụ thể trong hợp đồng thẩm định giá. Thứ ba, về phạm vi của định giá và thẩm định giá Phạm vi của định giá được thể hiện ở danh mục tài sản (hàng hoá, dịch vụ) do Nhà nước định giá. Trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, Nhà nước chỉ định giá một số ít hàng hoá dịch vụ quan trọng, hàng hoá dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân (như tem thư, cước phí cảng biển, giá điện…), vì vậy phạm vi định giá rất hẹp. Đối với thẩm định giá, ngoài phạm vi hàng hoá dịch vụ do Nhà nước định giá, tài sản của nhà nước (nếu không qua đấu thầu, đấu giá), tài sản của các tổ chức, cá nhân đều là đối tượng của thẩm định giá, bao gồm: - Tài sản được mua toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà nước. - Tài sản của nhà nước cho, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình thức chuyển nhượng khác. - Tài sản của các doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác. - Tài sản khác của nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá. - Tài sản, hàng hoá được hình thành từ các nguồn vốn khác khi các cơ quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu thẩm định giá. Do vậy phạm vi của thẩm định giá rất rộng, có thể nói là hầu hết tài sản, hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân đều là đối tượng của thẩm định giá. Thứ tƣ, về trình tự ra quyết định định giá và thẩm định giá. Đối với định giá: Trình tự định giá tài sản hàng hoá dịch vụ tuân thủ chặt chẽ theo quy định của pháp luật, được thể hiện theo các bước sau: - Tổ chức doanh nghiệp có tài sản định giá phải lập phương án giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ theo quy định của nhà nước trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. 12
- Sau khi nhận được phương án giá, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định phương án giá, căn cứ vào các quy định, chế độ chính sách hiện hành để quyết định mức giá. - Cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức họp với các ngành có liên quan trước khi ban hành quyết định giá - Cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định giá. Đối với thẩm định giá: Trình tự của thẩm định giá thường qua những bước cơ bản sau: - Khách hàng gửi văn bản và hồ sơ tài sản yêu cầu thẩm định giá. - Thẩm định viên về giá nghiên cứu hồ sơ xác định mục đích thẩm định giá, lên quy trình, phương pháp thẩm định giá được nhà nước quy định để tiến hành xác định mức giá. - Doanh nghiệp thẩm định giá ký hợp đồng thẩm định giá với khách hàng. - Tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng thẩm định giá, tình hình thị trường trong nước và ngoài nước của tài sản thẩm định, thu thập các thông tin có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở đó để áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. - Thẩm định viên về giá viết báo cáo thẩm định giá và doanh nghiệp thẩm định giá thông báo cho khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá do thẩm định viên về giá và giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá cùng ký. Thứ năm, về trình độ chuyên môn. Việc ban hành quyết định giá do Thủ trưởng đại diện cơ quan có thẩm quyền (định giá) dựa trên sự tham mưu đề xuất của người công chức cấp dưới cho cấp trên, do vậy kết quả của nó mang tính tập thể. Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào ý kiến đề xuất của thẩm định viên (không phải là công chức nhà nước). Vì vậy trong công tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm nghề nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên rất cao. Thứ sáu, về tổ chức, bộ máy thực hiện. 13