Đề án tốt nghiệp ngành Quản lý công: Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:71

Thêm vào BST

Báo xấu

2
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài "Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố hồ Chí Minh" nhằm đánh giá tình hình quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề án tốt nghiệp ngành Quản lý công: Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố hồ Chí Minh

BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ĐỀ ÁN THẠC SĨ TRƯƠNG VĂN HIẾU TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 5 năm 2024
BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRƯƠNG VĂN HIẾU TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG, MÃ SỐ: 8340403 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. THIỀU THỊ THU HƯƠNG Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 5 năm 2024
LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan Đề án này là công trình nghiên cứu của riêng học viên, các kết quả nêu trong Đề án này chưa được công bố trong các công trình nào khác trước đây, các số liệu, trích dẫn, số liệu minh họa đảm bảo được độ tin cậy, tính chính xác và trung thực. Người cam đoan Trương Văn Hiếu
2 LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Đề án thạc sĩ ngành Quản lý công, Học viên xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Học viện Hành chính Quốc gia, Ban Quản lý đào tạo sau Đại học Học viện Hành chính Quốc gia đã tạo điều kiện để Học viên có thể nghiên cứu và hoàn chỉnh Đề án. Xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Thiều Thị Thu Hương đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, định hướng Học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu, thường xuyên nhắc nhở, trao đổi để làm rõ những nội dung thể hiện trong đề án, hướng dẫn phương thức thu thập số liệu, cách thức xử lý và phân tích số liệu trong đề án “Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố hồ Chí Minh”. Học viên cũng bày tỏ sự biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô giáo đang công tác, hợp tác cùng Học viện, các nhà khoa học đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức chuyên ngành quản lý công cho Học viên trong thời gian qua. Học viên xin gửi đến Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh và các đơn vị có liên quan lời cảm ơn vì đã tạo điều kiện thuận lợi giúp Học viên thu thập dữ liệu có liên quan đến Đề án. Cuối cùng, Học viên xin cám ơn các tổ chức, cá nhân đã hỗ trợ, hợp tác trong quá trình Học viên thu thập và xử lý các số liệu có liên quan đến Đề án. Học viên rất mong nhận được sự đóng góp, hướng dẫn của quý Thầy, Cô, các nhà khoa học để Đề án ngày một hoàn chỉnh hơn. Xin chân thành cảm ơn! Người viết lời cảm ơn Trương Văn Hiếu
3 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 1. Lý do xây dựng đề án .................................................................................... 1 2. Tổng quan tình hình các nghiên cứu có liên quan đến đề án ........................ 3 3. Đối tượng và phạm nghi nghiên cứu của đề án ............................................ 4 4. Mục tiêu, nhiệm vụ của đề án ....................................................................... 5 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ............................................ 5 6. Kết cấu của đề án .......................................................................................... 6 Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ CHUNG CƯ ...................................................................................................... 7 1.1. Nhà chung cư ............................................................................................. 7 1.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 7 1.1.2. Phân loại nhà chung cư ........................................................................... 8 1.1.3. Nhà chung cư cho người thu nhập thấp .................................................. 9 1.2. Đặc điểm, vai trò của nhà chung cư ......................................................... 10 1.3. Quản lý nhà nước về nhà chung cư .......................................................... 11 1.3.1. Khái niệm .............................................................................................. 11 1.3.2. Mục tiêu, chủ thể, đối tượng quản lý .................................................... 12 1.3.3. Nội dung quản lý nhà chung cư ............................................................ 13 1.3.3.1. Xây dựng và ban hành chính sách, pháp luật..................................... 13 1.3.3.2. Xây dựng kế hoạch phát triển nhà chung cư ...................................... 15 1.3.3.3. Bộ máy quản lý nhà nước và phân cấp quản lý ................................. 16 1.3.3.4. Huy động nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà chung cư ......... 18
4 1.3.3.5. Triển khai thực hiện quản lý nhà chung cư ........................................ 19 1.3.3.6. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ................................................. 21 1.4. Căn cứ chính trị, pháp lý để xây dựng đề án............................................ 22 Chương 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............................................................................................................. 25 2.1. Khái quát về quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ........................... 25 2.2. Tình hình phát triển nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí minh .................................................................................................... 25 2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................. 26 2.3.1. Hệ thống chính sách và pháp luật về quản lý nhà chung cư ................. 26 2.3.2. Thực trạng triển khai kế hoạch xây dựng nhà chung cư ....................... 28 2.3.3. Thực trạng bộ máy quản lý và phân cấp quản lý .................................. 30 2.3.3.1. Bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận ......... 30 2.3.3.2. Nhân sự quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận: ....... 32 2.3.4. Triển khai xây dựng phát triển nhà chung cư........................................ 32 2.3.4.1. Công tác giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất phục vụ dự án xây dựng chung cư. ......................................................................................................... 32 2.3.4.2. Công tác giám sát việc xây dựng công trình ...................................... 33 2.3.5. Thực trạng việc quản lý vận hành nhà chung cư ................................. 36 2.3.5.1. Việc thành lập Ban Quản trị nhà chung cư ........................................ 36 2.3.5.2. Về quản lý kinh phí quản lý vận hành chung cư................................ 37
5 2.3.5.3. Một số nội dung khác trong quản lý vận hành chung cư ................... 39 2.3.6. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm .................................................... 42 2.4. Đánh giá công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư ............................ 43 2.4.1. Những kết quả đạt được ........................................................................ 43 2.4.2. Tồn tại.................................................................................................... 44 2.4.3. Nguyên nhân của hạn chế, tồn tại ......................................................... 45 Chương 3: GIẢI PHÁP VÀ LỘ TRÌNH, TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐỀ ÁN . 47 3.1. Quan điểm và định hướng phát triển nhà chung cư ................................. 47 3.1.1. Quan điểm và định hướng của quốc gia................................................ 47 3.1.2. Quan điểm và định hướng của thành phố Hồ Chí Minh ....................... 48 3.2. Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh và lộ trình thực hiện ...................... 49 3.2.1. Tăng cường công tác phản biện chính sách, đề xuất, kiến nghị hoàn thiện chính sách, các quy định của pháp luật có liên quan ...................................... 49 3.2.2. Nâng cao năng lực quản lý của Ủy ban nhân dân Quận ....................... 50 3.2.3. Tăng cường công tác quản lý vận hành nhà chung cư .......................... 51 3.2.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, vận động thực hiện chính sách, pháp luật ................................................................................................. 52 3.2.5. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra............................................... 53 3.3. Tổ chức thực hiện đề án. .......................................................................... 54 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 60
6 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư .................................... 18 Hình 2.1. Sơ đồ bộ máy quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận Bình Tân. ......................................................................................................... 30 Hình 2.2. Đánh giá của người dân đang sinh sống trong chung cư cho người có thu nhập thấp về chất lượng chung cư ............................................................ 35 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Kế hoạch phát triển nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân giai đoạn 2021 - 2030 ............................................................................................. 29 Bảng 2.2. Các Chung cư chậm tiến độ do vướng các công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ............................................................................................... 33 Bảng 2.3. Tiến độ xây dựng một số dự án nhà chung cư trên địa bàn Quận .. 33 Bảng 2.4. Một số vi phạm về trật tự xây dựng của các chung cư ................... 35 Bảng 2.5. Một số Chung cư gặp vướng mắc về Ban Quản trị ........................ 37 Bảng 2.6. Việc tổ chức kinh phí quản lý, vận hành ở một số chung cư.......... 38 Bảng 2.7. Các vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý vận hành chung cư.. 40 Bảng 2.8. Các đơn vị tham gia quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn Quận ......................................................................................................................... 41
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do xây dựng đề án Cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao tại các tỉnh, thành phố trong cả nước, những tòa nhà cao tầng mọc lên ngày càng nhiều và trở thành một phần của các đô thị hiện đại. Với đặc điểm của các đô thị là nơi có mật độ dân số cao, diện tích đất dành cho việc xây dựng nhà ở còn hạn hẹp, các tòa nhà cao tầng, nhất là các chung cư có vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân. Nhà chung cư là một trong những giải pháp hữu hiệu giúp giải quyết vấn đề gia tăng dân số nhanh chóng của các đô thị. Sự phát triển mạnh mẽ của nhà chung cư trong những năm gần đây chính là khẳng định chắc chắn nhất cho vị thế, vai trò của mình trong nhịp sống đô thị. Từ năm 2010 đến năm 2020, tỷ lệ diện tích nhà chung cư trên tổng diện tích nhà ở tại khu vực đô thị trên cả nước đã tăng từ 4% lên 15%, tỷ lệ này tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng từ 6% lên 20% [11]. Với những tiện ích, lợi thế của mình, nhà chung cư dần dần đang trở thành xu hướng lựa chọn của nhiều người. Theo Bộ Xây dựng, năm 2023 cả nước hoàn thành 29.612 căn hộ thương mại và 36.262 căn hộ cho người có thu nhập thấp[4]. Nhu cầu sở hữu nhà ở thành phố của người lao động có thu nhập thấp tại Việt Nam là rất lớn, nhất là sau thời điểm dịch COVID-19 bùng phát cùng với một số hạn chế nhất định về di chuyển giữa các địa phương, vấn đề nhà ở hật sự là một trong những ưu tiên hàng đầu của các địa phương; tuy nhiên, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhu cầu người dân mong muốn có nhà ở với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 vào khoảng 70 đến 80% thị trường nhà ở nhưng nguồn cung nhà ở phân khúc này đang thiếu trầm trọng [27]. Xuất phát từ nhu cầu của người dân về nhà ở, đặc biệt là đối với đối tượng những người có thu nhập thấp, thời gian qua, Đảng và nhà nước luôn quan tâm,
2 ban hành nhiều chính sách, cơ chế để thúc đẩy sự phát triển nguồn cung nhà ở cho người dân, trong đó đáng chú ý là những quy định về đối tượng thụ hưởng và tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp, những quy định về quản lý chất lượng xây dựng, vận hành nhà chung cư. Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những đơn vị hành chính cấp huyện có số lượng dân số đông nhất cả nước, mật độ dân số đông, đồng thời cũng là một địa phương có số lượng nhà chung cư nhiều, nhu cầu về nhà ở của người dân khá cao. Trước thực tiễn tình hình đó, thời gian qua, Quận Bình Tân cũng như các đô thị khác trong cả nước đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm tăng cường phát triển quỹ nhà ở, nhà chung cư. Trên địa bàn Quận có tổng số 36 dự án chung cư, trong đó có 12 dự án chung cư cho người thu nhập thấp. Qua quá trình triển khai thực tế, công tác phát triển nhà chung cư đã đạt được một số kết quả nhất định như việc đảm bảo quỹ đất để phát triển nhà ở, công tác kiểm tra, xử lý, chấn chỉnh các sai phạm được thực hiện thường xuyên, công tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật cho người dân được quan tâm thực hiện, đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo hành lang pháp lý, điều kiện thuận lợi hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh kết quả đạt được, công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn Quận cũng bộc lộ một số hạn chế nhất định như: việc vận hành nhà chung cư chưa chuyên nghiệp dẫn đến những vụ khiếu kiện, biểu tình.., vấn đề thành lập Ban quản trị nhà chung cư còn khó khăn, chất lượng nhanh hư hỏng, xuống cấp, hệ thống phòng cháy chữa cháy tại các chung cư không đầy đủ… Tình hình thực tiễn trên địa bàn Quận đặt ra yêu cầu cần phải có sự quản lý chặt chẽ của chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn Thành phố có liên quan nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân cũng như khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển dự án nhà chung cư trên địa bàn Quận. Vì vậy, việc thực hiện đề án “Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố hồ Chí Minh” là cần thiết nhằm tìm ra các giải pháp quản lý để giải quyết những điểm nghẽn trong công tác quản lý nhà nước tại địa phương về nhà chung cư trên địa bàn Quận.
3 2. Tổng quan tình hình các nghiên cứu có liên quan đến đề án Nguyễn Thị Kim Anh (2018), trong nghiên cứu “Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng”, luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Luật học, Học viện Khoa học Xã hội đã tập trung phân tích các cơ chế, chính sách, giải pháp thực tiễn trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng [17]. Hoàng Vũ Linh Chi (2018), trong nghiên cứu “Mức độ hài lòng của cư dân về nhà ở xã hội tại Hà Nội”, Tạp chí Xã hội học số 04. Bài báo tập trung phân tích đánh giá của người dân về cuộc sống, sinh hoạt ở các khu nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý vận hành nhà ở xã hội [10]. Trần Văn Mùi, Hoàng Vân Giang, Trần Phương Nam (2019), trong nghiên cứu “Quản lý đóng góp và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng số 13. Bài báo tập trung phân tích việc đóng góp và quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư ở Việt Nam trong thời gian qua, đề ra các giải pháp tăng cường tính minh bạch, công khai trong việc sử dụng kinh phí bảo trì chung cư [23]. Nguyễn Thị Thanh Thủy (2021), trong nghiên cứu “Thực trạng sử dụng nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay”, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021. Bài báo phân tích thực trạng sử dụng nhà ở xã hội qua khảo sát tại 03 khu nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội, từ đó phân tích, đề xuất một số khuyến nghị tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho người dân [19]. Phạm Thị Minh Trang, Phạm Thị Ngọc Hà (2023), trong nghiên cứu “Quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn số 56. Bài báo phân tích các quy định pháp luật liên quan đến chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đề xuất giải pháp khắc phục những hạn chế trong hệ thống các quy định pháp luật về vấn đề có liên quan [20]. Trần Việt Thắng (2023), trong nghiên cứu “Quản lý nhà nước trong công
4 tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội”, luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý công, Học viện Hành chính Quốc gia đã tập trung những vấn đề lý luận thực hiện chính sách nhà chung cư, thực trạng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thành phố Hà Nội [24]. Nguyễn Ngọc Anh, Lê Thành Đạt (2023), trong nghiên cứu “Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Những vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Bài viết phân tích các quy định pháp luật liên về phương thức xác định chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đề xuất giải pháp khắc phục những hạn chế trong hệ thống các quy định pháp luật về vấn đề có liên quan [18]. Hoàn Vân Giang (2023), trong nghiên cứu “Quản lý Quản lý vận hành chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn Thành phố Hà Nội”, luận án Tiến sĩ ngành Quản lý xây dựng, Đại học Xây dựng Hà Nội đã tập trung vào làm rõ công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của các doanh nghiệp, từ đó đề ra giải pháp nhằm triển khai thực hiện quy trình quản lý, cải tiến, hoàn thiện hoạt động cung ứng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư một cách hiệu quả [11]. Từ những nghiên cứu trên cho thấy chưa có một công trình nghiên cứu riêng biệt về thực trạng công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân. Vì vậy đề án “Tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố hồ Chí Minh” có tính mới, không trùng lắp với các nghiên cứu trước. 3. Đối tượng và phạm nghi nghiên cứu của đề án 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề án là nghiên cứu công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề án giới hạn nghiên cứu trong phạm vi quận Bình
5 Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. - Phạm vi thời gian: Công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận trong giai đoạn 2020 - 2025, tầm nhìn đến 2030. - Phạm vi nội dung: Đề án tập trung vào phân tích và đánh giá công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận trong thời gian tới. 4. Mục tiêu, nhiệm vụ của đề án 4.1. Mục tiêu của đề án Đánh giá tình hình quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư. 4.2. Nhiệm vụ của đề án Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan, nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với chung cư. Thu thập, tổng hợp số liệu, đánh giá thực trạng quản lý chung cư. Đề xuất các giải pháp và lộ trình tăng cường công tác quản lý nhà nước về chung cư trên địa bàn Quận Bình Tân. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Đề án sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và một số phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tiến hành thu thập và nghiên cứu, phân tích thông tin từ những Chương trình, Kế hoạch, Báo cáo của Ủy ban nhân dân Quận Bình Tân, các văn bản Luật, các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành; nghiên cứu, phân tích các nghiên cứu khoa học có liên quan đến nội dung đề án. Phương pháp này giúp tác giả tìm hiểu về cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về các vấn đề liên quan, đưa ra các khái niệm, phân tích cách thức áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Phương pháp này là cơ sở
6 khách quan để đánh giá quá trình thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận. - Phương pháp điều tra, khảo sát: Sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát đối với cư dân đang thụ hưởng kết quả của công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn Quận. Phương pháp này cung cấp thông tin thực tiễn, những đánh giá của người dân đối với hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước. - Phương pháp quan sát thực tế: Quan sát hoạt động quản lý nhà nước về nhà chung cư tại địa phương. Phương pháp này giúp kiểm chứng, đánh giá việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn. 6. Kết cấu của đề án Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, đề án được tổ chức thành 03 chương, chương 1 trình bày những cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với chung cư, chương 2 trình bày thực trạng quản lý nhà nước đối với chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn nghiên cứu, chương 3 trình bày các giải pháp, lộ trình và tổ chức thực hiện đề án tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
7 Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ CHUNG CƯ 1.1. Nhà chung cư 1.1.1. Khái niệm Bàn về khái niệm nhà chung cư, thông thường, trên thế giới các quốc gia sử dụng 02 tên gọi là căn hộ cho thuê (apartment building) và căn hộ để kinh doanh (condominium). Trong đó, căn hộ cho thuê được hiểu là một tòa nhà lớn được phân chia thành những thành phần nhỏ hơn, trong đó thành phần nhỏ nhất là những căn hộ được thiết kế hướng đến đối tượng sử dụng là hộ gia đình, đôi khi bao gồm một số cửa hàng và một số khu vực có tính năng khác. Mặt khác, căn hộ để kinh doanh là một dạng căn hộ cho thuê nhưng diện tích thường được phân chia thành 02 phần là các căn hộ được cung cấp một giấy chứng nhận sở hữu riêng và phần diện tích được sử dụng chung cho cả tòa nhà còn gọi là phần sở hữu chung. Các tòa nhà chung cư thường được xây dựng ở các khu vực có mật độ dân cư đông, giao thông thuận tiện cho nhu cầu sinh sống và làm việc của con người [11]. Ở Việt Nam hiện nay, nhà chung cư được định nghĩa trong Luật Nhà ở 2014 như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp” [14]. Theo Luật Nhà ở, nhà chung cư thường có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, trong đó, phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích
8 còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật. Tương tự, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật [14]. 1.1.2. Phân loại nhà chung cư 1.1.2.1. Phân loại theo mục đích sử dụng Tùy theo mục đích sử dụng ta có nhà chung cư dùng để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp. Nhà chung cư dùng để ở là nhà chung cư để ở được thiết kế chỉ nhằm mục đích để ở. Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế để ở và phục vụ cho mục đích thương mại, văn phòng cho thuê và một số mục đích khác. 1.1.2.2. Phân loại theo chất lượng: Căn cứ theo chất lượng, nhà chung cư được chia thành 03 loại là chung cư hạng A, chung cư hạng B và chung cư hạng C [3], việc xác định hạng nhà chung cư căn cứ vào các tiêu chí như: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành chung cư. Theo đó, chung cư hạng A - chung cư cao cấp phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu được phân hạng theo Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 31/2016/TT-BXD và đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí trong 04 nhóm tiêu chí trên theo phụ lục số 01 ban hành kèm Thông tư số 31/2016/TT-BXD; chung cư hạng B - chung cư trung cấp phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu được phân hạng theo Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 31/2016/TT-BXD và đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí trong
9 04 nhóm tiêu chí trên theo phụ lục số 02 ban hành kèm Thông tư số 31/2016/TT- BXD; chung cư hạng C - chung cư bình dân phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu được phân hạng theo Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 31/2016/TT-BXD và không đủ tiêu chuẩn để công nhận chung cư hạng A và hạng B. 1.1.2.3. Phân loại theo phạm vi điều chỉnh của pháp luật Căn cứ vào phạm vi điều chỉnh của các quy định của pháp luật, nhà chung cư được phân loại thành chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư phục vụ tái định cư và chung cư thuộc sở hữu nhà nước được cải tạo, xây dựng lại. Chung cư thương mại là loại chung cư được xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê lâu dài, đây là phân khúc chung cư hướng đến những người có mức thu nhập ổn định. Chung cư xã hội là loại chung cư có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, chung cư phải được thiết kế, xây dựng đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy hoạch xây dựng. Chung cư phục vụ tái định cư là loại chung cư được xây dựng làm quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, hoặc dành cho người đã từng ở các chung cư cũ trước đó bị thu hồi do quá cũ, theo quy hoạch với mục đích ổn định cuộc sống. Chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước được cải tạo, xây dựng lại cho phù hợp với quy hoạch và điều kiện thực tiễn. 1.1.3. Nhà chung cư cho người thu nhập thấp Người thu nhập thấp là người làm việc tại cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị, có mức thu nhập thực lãnh hàng tháng không quá 15 triệu đồng đối với người độc thân, trường hợp người đã kết hôn thì tổng thu nhập theo quy định của pháp luật của người đứng đơn và vợ (hoặc chồng) không quá 30 triệu đồng [7]. Nhà chung cư cho người có thu nhập thấp là một dạng nhà ở xã hội, do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng dành cho người có thu nhập thấp mua, thuê hoặc thuê
10 mua. Thông thường, các dự án nhà chung cư cho người thu nhập thấp sẽ có bóng dáng hỗ trợ của Nhà nước thông qua việc thực hiện các chính sách về cách thức phân phối các căn hộ, đối tượng mua, thuê, thuê mua căn hộ và các chính sách hỗ trợ về nguồn vốn, lãi suất cho cả chủ đầu tư dự án lẫn người mua, thuê, thuê mua căn hộ. 1.2. Đặc điểm, vai trò của nhà chung cư a. Xét ở khía cạnh là tài sản bất động sản, nhà chung cư là một loại bất động sản, vì vậy nó cũng có những đặc điểm của hàng hóa bất động sản như: tính cố định về vị trí, tính lâu bền về thời gian, tính đa dạng và khác biệt, giá trị lớn và chịu sự quản lý của Nhà nước. Tính cố định về vị trí của nhà chung cư xuất phát từ đặc điểm gắn liền với đất, do đó các tòa nhà thường không thể di dời; từng căn hộ trong tòa nhà cũng có tính cố định về vị trí so với tổng thể dự án. Tính khan hiếm của các tòa nhà chung cư đến từ sự khan hiếm về tài nguyên đất, đồng thời nhu cầu nhà ở của người dân khá cao. Tính lâu bền theo thời gian chỉ về tuổi thọ của các tòa nhà, tuổi thọ của nhà chung cư phụ thuộc vào chất lượng vật liệu xây dựng công trình, chất liệu đất nền và một số yếu tố khác, nhưng nhìn chung, tuổi thọ của nhà chung cư thường lên đến hàng chục năm. Tính đa dạng và khác biệt của nhà chung cư thường xuất phát từ sự đa dạng trong thiết kế, cách thức phân phối và vận hành nhà chung cư, cảnh quan môi trường và mục đích sử dụng của cộng đồng dân cư. b. Xét ở khía cạnh kỹ thuật, các khu nhà chung cư nhìn chung đều có tuổi thọ lâu, thời gian sử dụng dài có thể lên hàng chục năm, tuổi thọ của nhà chung cư tùy thuộc vào chất lượng vật liệu xây dựng công trình, chất liệu đất nền và một số yếu tố khác, trong đó vật liệu xây dựng và kỹ thuật xây dựng là những yếu tố quan trọng. Chính vì sự chi phối khá lớn của vật liệu xây dựng và kỹ thuật xây dựng đến tuổi thọ của công trình, để đảm bảo công trình nhà chung
11 cư đáp ứng được nhu cầu an cư, lạc nghiệp của người dân thì cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước vào quá trình xây dựng. Mặt khác, tuổi thọ của các chung cư cũng phần nào bị ảnh hưởng bởi quá trình quản lý, khai thác, sử dụng chung cư, do đó, cần có sự kiểm soát của Nhà nước để đảm bảo không bị hủy hoại nghiêm trọng do việc khai thác, sử dụng không đúng cách. c. Về mặt giá trị, đối với người dân, nhà ở là một khối tài sản lớn, việc có một nơi để ở ổn định là ước mơ của nhiều người, vì là tài sản có giá trị lớn nên nhà chung cư có ý nghĩa khá đặc biệt, có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân. Chính vì giá trị lớn của loại tài sản này nên đã tạo ra sự khan hiếm nhất định trên thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận của người có nhu cầu. d. Về mặt sở hữu, nhà chung cư thường có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, để tránh xảy ra các xung đột về lợi ích giữa cư dân với nhau, giữa cư dân với Ban Quản lý tòa nhà, giữa cư dân với chủ đầu tư thì cần thiết phải có những quy định để điều chỉnh quyền sử dụng các không gian chung này. e. Về mặt xã hội, nhà chung cư có vai trò giúp đáp ứng nhu cầu và điều kiện về nhà ở cho người dân, giảm bớt khó khăn và hạn chế những xung đột trong xã hội do nhu cầu về nhà ở gây ra, giúp người dân với khả năng tài chính hạn hẹp có thể tiếp cận với nguồn nhà ở ổn định, đồng thời cũng là công cụ để thực hiện các chính sách an sinh, xã hội. 1.3. Quản lý nhà nước về nhà chung cư 1.3.1. Khái niệm Quản lý nhà nước hiểu theo nghĩa rộng, hoạt động quản lý nhà nước là toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước bao gồm việc thực hiện 03 chức năng hành pháp, lập pháp và tư pháp. Theo nghĩa hẹp, khi đề cập đến hoạt động quản lý nhà nước người ta thường đề cập đến hoạt động thực thi quyền hành pháp,
12 được thực hiện bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Từ những điểm khái quát về hoạt động quản lý nhà nước có thể hiểu quản lý nhà nước về nhà chung cư là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước mà cụ thể là sự tác động của các cơ quan quản lý nhà nước lên quá trình quản lý, vận hành chung cư nhằm đảm bảo việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng nhà chung cư một cách thuận tiện, việc phân phối căn hộ chung cư đúng đối tượng, duy trì công tác vận hành chung cư theo quy định của pháp luật, giúp ổn định xã hội. 1.3.2. Mục tiêu, chủ thể, đối tượng quản lý Mục tiêu của công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trước hết là đảm bảo cho họ có điều kiện tiếp cận và sử dụng với nhà ở chất lượng, phù hợp với khả năng tài chính, phù hợp với tiêu chuẩn quy định. Mặt khác, công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư cũng hướng đến mục đích đảm bảo trật tự, an toàn xã hội, đảm bảo sự thực thi của các chính sách, pháp luật và công bằng xã hội, góp phần bình ổn thị trường nhà ở. Chủ thể quản lý nhà nước về nhà chung cư là các cơ quan trong hệ thống hành pháp Trung ương đến địa phương có chức năng, nhiệm vụ, và thẩm quyền được quy định cụ thể trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật. Đối tượng quản lý nhà nước về chung cư là các tổ chức, cá nhân có hoạt động liên quan đến xây dựng, cung cấp, quản lý vận hành, sở hữu nhà chung cư như chủ đầu tư, đơn vị khai thác vận hành, cư dân. Trong quá trình quản lý nhà nước về nhà chung cư, các cơ quan quản lý nhà nước thông thường sử dụng kết hợp giữa các phương pháp về kinh tế, phương pháp tuyên truyền, giáo dục, và phương pháp quản lý hành chính; trong đó, phương pháp quản lý hành chính giữ vai trò chủ đạo, là phương pháp thường