Luận văn: Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

815
lượt xem 261
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế -xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Luận văn Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 1
Lời nói đầu Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế -xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đ ình, cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối tượng sử dụng đất. Các quan hệ đất đai chuyển từ chỗ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Bên cạnh đó Đảng và nhà nước luôn khuyến khích động viên các đối tượng sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Tuy vậy đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội do đó các quan hệ đất đai luôn chứa đựng trong nó mhững vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo đươc các lợi ích của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 và bộ luật dân sự năm 1995 cũng đã có những quy định đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhưng sau khi luật đất đai năm 1993 ban hành cùng với luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 đặc biệt là do tác động của cơ chế thị trường, công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn bị buông lỏng chưa được quan tâm đúng mức. Thêm vào đó, ý thức pháp và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng còn hạn chế dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế xã hội. Nhất là đối với thủ đô Hà Nội, với vai trò là trung tâm kinh tế – chính trị – văn hoá xã hội của cả nước, yêu cầu đặt ra đối với công tác quản lý và sử dụng một cách hiệu quả đầy đủ, hợp lý đất đai là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội. Mục tiêu đó đã và đang được Đảng bộ và nhân dân thành phố Hà Nội quyết tâm thực hiện và đã đạt được những kết quả không nhỏ, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội. Để có thể đạt được mục tiêu mà thành phố Hà Nội đề racần phải có sự phối hợp chặt chẽ của các cấp chính quyền, các bộ ngành có liên quan. Vì những lý do trên, em đã chọn đề tài:”Quản lý Nhà 2
nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp. Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là: - Tổng kết khái quát cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai. - Phân tích thực trạng của công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp kiến nghị để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, làm cho đất đai được sử dụng một cách hợp lý hơn. Phương pháp nghiên cứu đề tài này dựa trên cơ sở lý luận Mác –Lênin về nhà nước và pháp luật, các quan điểm đổi mới của Đảng trong cơ chế thị trường nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai, quan điểm xây dựng và phát ttiển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Phương pháp chủ yếu để nghiên cứu đề tài này là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thông kê, phương pháp kết hợp lý luận và thực tiễn để làm rõ những vấn đề nghiên cứu. Ngoài lời nói đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương: - ChươngI: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. - ChươngII: Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố. - ChươngIII: Giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn thành phố. CHƯƠNGI: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. I. Vai trò của đất đai trong sản xuất, đời sống và phân loại đất. 1. Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống. 3
Đất đai do tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho thấy đất đai là một tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất. Chính vì vậy,đất đai có vai trò ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào hoạt động của đời sống Kinh tế xã hội, có vị trí có định, không di chyển được cũng không thể tạo ra thêm tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái tạo thông qua độ phì của đất. Con người không thể tạo ra đất đai nhưng bằng lao động của mình con người tác động vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho cuộc sống của con người. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là sản phẩm của lao động. Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định vai trò to lớn của đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phàn quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh quốc phòng…” Đối với mỗi lĩnh vực, đất đai lại có vai trò quan trọng khác nhau. Trong ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Con người khai phá đất hoang để chăn nuôi trồng trọt, cũng nhờ có đất mà cây trồng mới có thể sinh trưởng và phát triển được, cung cấp lương thực thực phẩm để nuôi sống con người. Cho nên nếu không có đất, các hoạt động sản xuất nông nghiệp sẽ không thể tiến hành được. Trong công nghiệp và các ngành khai khoáng, đất được khai thác để làm gạch ngói, đồ gốm phục vụ cho ngành xây dựng. Đất còn làm nền móng, là địa điểm để tiến hành các hoạt động thao tác, là chỗ đứng cho công nhân trong sản xuất công nghiệp. Trong cuộc sống, đất đai còn là địa bàn phân bố khu dân cư, là nơi để con người xây dựng nhà ở, hệ thống đường sá giao thông, các toà nhà cao tầng, các công trình văn hoá kiến trúc tạo nên bộ mặt tổng thể của một quốc gia. Ngoài ra, đất đai còn là nơi để xây dựng các tụ điểm vui chơi giải trí, thể dục thể thao, xây dựng các di tích lịch sử, các danh lam thắng cảnh để thoả mãn nhu cầu cuộc sống hàng ngày của con người. Mặt khác, đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia. Nói đến chủ quyền của một quốc gia là phải nói đến sự toàn vẹn lãnh thổ của quốc gia đó. Để bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ, nhà nước phải sử dụng quyền lực của mình để bảo vệ đất đai, ngăn chặn sự xâm lấn của các thế lực bên ngoài. Trải qua các cuộc đấu tranh dựng nước và 4
giữ nước, đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của bao thế hệ đã hi sinh xương máu, dày công vun đ ắp mới có được. Từ đó đất đai trở thành giá trị thieng liêng và vô cùng quý giá, đòi hỏi chúng ta phải giữ gìn, sử dụng hợp lý đất đai. Vai trò to lớn của đất đai chỉ có thể phát huy một cách đầy đủ khi mà có sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Nếu như con người sử dụng, khai tháckiệt quệ độ phì nhiêu của đất mà không bồi dưỡng cải tạo đất thì vai trò to lớn của đất đai sẽ không thể đ ược phát huy. Sự hạn chế về mặt diện tích đất cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất do tiến bộ khoa học kỹ thuật đòi hỏi con người phải biết tính toán đánh giá đầy đủ về đất đai để có thể khai thác hiệu quả nhất. 2. Phân loại đất: Phân loại đất để phục vụ cho mục tiêu quản lý, khai thác sử dụng cho từng mục đích cụ thể. Mục đích của phân loại là nắm vững tính chất đặc điểm của từng loại đấ, thực trạng khai thác quản lý sử dụng đất để tìm ra những biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng từng loại đất. Đất đai ở nước ta bao gồm nhiều loại. Điều 11 luật đất đai năm 1993 quy định: Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại sau đây: - Đất nông nghiệp. - Đất lâm nghiệp. - Đất khu dân cư nông thôn. - Đất đô thị. - Đất chuyên dùng. - Đất chưa sử dụng. Mỗi loại phải được bảo vệ, bồi dưỡng để không ngừng nâng cao giá trị của đất và nhà nước đều phải quản lý theo từng loại để tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng một cách tuỳ tiện. a. Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nông nghiệp vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động cho nên nó có vai trò hết sức quan trọng để tạo ra lương thực thực phẩm nuôi sống 5
con người. Trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp chủ yếu tập trung ở năm huyện ngoại thành là Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Sóc Sơn, Từ liêm. Đất nông nghiệp cũng hình thành một loại quỹ đất và có sự biến động theo hướng sau: - Do quá trình đô thị hoá, do sự phát triển cả hệ thống kết cấu hạ tầng nông thôn, sự hình thành các trung tâm công nghiệp mới làm cho quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp lại. Đây là xu hướng diễn ra phổ biến hiện nay, không chỉ ở trên địa bàn thàmh phố Hà Nội mà còn diễn ra trên phạm vi toàn quốc. Nhưng vấn đề đặt ra là cần phải bố trí sắp xếp địa điểm xây dựng đô thị và các khu công nghiệp như thế nào để không ảnh hưởng đến việc sản xuất nông nghiệp. Mặt khác, do sức ép về lao động và việc làm, do dân số ngày càng tăng nên phải cung cấp một lượng nông sản đủ lớn trong khi đó quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm. Chính vì vậy việc khai khẩn đất hoang, đất chưa sử dụng là mọt việc làm tích cực để mở rộng diện tích đất nông nghiệp. Quỹ đất nông nghiệp được cấu thành từ các loại đất khác nhau tuỳ theo mục đích sử dụng. Khi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thay đổi làm cho số lượng loại đất này tăng lên, loại đất kia giảm đi. Vì vậy quỹ đất nông nghiệp cũng có sự biến dộng trong nội bộ của nó theo hướng: Giảm dần diện tích trồng cây lương thực để chuyển sang trồng các loại cây trồng khác. Diện tích đất nông nghiệp sẽ đ ược tăng cường cho ngành sản xuất nào đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật đã tác động đến vấn đề này. Trước đây do trình độ sản xuất thấp cho nên người ta đã phải trồng cây lương thực trên trên hầu hết quỹ đất nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu luơng thực cho mọi tầng lớp nhân dân. Nhưng khi áp dụng khoa học kĩ thuật, người ta có thể tạo ra những cây trồng vật nuôi có giá trị kinh tế cao, thay thế cho những cây trồng có giá trị thấp. Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau: - Theo thời hạn canh tác của từng loại cây trồng: + Đất trồng cây hàng năm. + Đất trồng cây lâu năm. - Theo công dụng của đất: + Đất trồng cây lương thực. + Đất trồng cây thực phẩm. 6
+ Đất trồng cây công nghiệp. + Đất trồng cây dược liệu,cây cảnh. + Đất đồng cỏ. + Đất trồng cây ăn quả. + Đất chăn nuôi. - Theo tiêu chuẩn phân hạng đất: + Đất trồng cây hàng năm được phân ra làm 6 hạng. + Đất trồng cây lâu năm được phân ra làm 5 hạng. + Căn cứ phân hạng đất theo nghị định 73CP là: Chất đất. Vị trí. Địa hình. Điều kiện tưới tiêu. Nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế quan trọng tronng nền kinh tế quốc dân. Chính vì thế quản lý đất nông nghiệp phải được chú trọng và quan tâm chặt chẽ để nhằm phát triển một nền nông nghiệp bền vững. Thực hiện đa canh, đa dạng hó a sản phẩm, kết hợp nông nghiệp, lâm nghiệp và công nghiệp chế biến để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu đạt hiệu quả cao. b. Đất lâm nghiệp: Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm nghiệp, gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi bảo vệ rừng để phuc hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. Rừng không những tạo môi trường sinh thái cân bằng, điều hoà khí hậu dòng chảy mà còn cung cấp cho con nguời những loại gỗ quý, những cây d ược liệu có giá trị cao, các loài động vật quý hiếm và hệ thực vật đa dạng phong phú. Ở thành phố Hà Nội, đất lâm nghiệp còn chiếm một tỉ lệ nhỏ trong diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố và chủ yếu phân bố ở huyện Sóc Sơn. Ở khu vực nội thành còn có hệ thốngcông viên cây xanh, cây xanh sinh thái ở các đường phốcó tác dụng làm giảm bớt sự ô nhiễm của thành phố. 7
Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất lâm nghiệp trên toàn địa bàn thành phố đã có nhiều tiến bộ theo trào lưu chung của công cuộc đổi mới. Sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật đ ã có tác dụng tích cực đến việc khai thác đất lâm nghiệp, việc nhân giống cây trồng, lựa chọn cây trồng phù hợp với từng vùng đã đem lại nhứng hiệu quả to lớn trong việc trồng rừng. Nhưng diện tích rừng vẫn có xu hướng giảm xuống nhất là ở khu vực có đất lâm nghiệp điển huyện là ở huyện Sóc Sơn. Xu hướng biến đổi tích cực như chuyển một bộ phận đất lâm nghiệp sang trồng rừng, cây công nghiệp lâu năm và cây ăn quả, thúc đẩy việc hình thành những vùng nông thôn mới, hình thành quan hệ chặt chẽ giữa nông nghiệp với lâm nghiệp. Sự biến đổi tiêu cực của đất lâm nghiệp như diện tích đất trống đồi trọc ngày càng tăng, khai thác rừng bừa bãi làm trữ lượng các cây gỗ quý và các loài động vật quý hiếm ngày càng giảm, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sinh thái. Quỹ đất lâm nghiệp có đặc điểm: - Phân bố ở vùng trung du miền núi, dân cư thưa thớt, cơ sở hạ tầng kém phát triển gây khó khăn cho việc khai thác đất lâm nghiệp. - Địa hình phức tạp, độ dốc lớn, chất đất không đồng đều. - Nhiều vùng vẫn còn đất trống đồi trọc trơ sỏi đá chưa được phủ xanh. - Bình quân diện tích đất lâm nghiệp / đầu người thấp. Đất lâm nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội chủ yếu do ban Quản lý rừng phòng hộ, rừng đăc dụng và UBND huyện Sóc Sơn quản lý. c. Đất khu dân cư nông thôn: Đất khu dân cư nông thôn là đất thuộc vùng nông thôn được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ơ nông thôn. Ngoài ra một bộ phận đáng kể đất khu dân cư nông thôn dùng cho chăn nuôi như gà, lợn, trâu bò… Đất ở của hộ gia đình nông dân là đất để làm nhà ở, chuồng trại chăn nuôi, kho tàng nhà xưởng. - Đất khu dân cư nông thôn có vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống của người dân. + Đối với sản xuất: Đất khu dân cư nông thôn là địa điểm để chăn nuôi và trồng trọt trong phạm vi diện tích của mỗi gia đình nông thôn. Đất khu dân cư nông thôn còn là nơi để xây dựng nhà ở đảm bảo các yêu cầu cuộc sống của người 8
nông dân, để có thể tái sản xuất sức lao động phục vụ cho các quá trình sản xuất tiếp theo. + Đối với đời sống: Đất khu dân cư nông thôn là địa điểm để xây dựng các công trình văn hoá vui chơi giải trí, thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt của người dân. Quá trình đô thị hoá cùng với những tác động của cơ chế thị trường cũng làm cho đất khu dân cư nông thôn có nhiều biến động. Một bộ phận diện tích đất khu dân cư nông thôn chuyển sang đất đô thị để xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng như đường sá giao thông, các khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu nh à cao tầng. Điều đó làm cho bộ mặt khu dân cư nông thôn có nhiều thay đổi tích cực, làm rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị. Nhưng nó cũng mang lại những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường. Đó là do quá trình đô thị hoá làm cho giá đất ngày càng tăng dẫn đến người dân ở khu vực nông thôn bán nhà bán đất, làm xáo trộn cuộc sống của họ, làm nảy sinh các cuôc tranh chấp đất đai ở nông thôn. Đất khu dân cư nông thôn phải được quy hoạch để sử dụng một cách hợp lý, sắp xếp địa điểm không gian cho phù hợp với từng mục đích sử dụng. Hệ thống đường sá, trường học, bệnh viện … phải được bố trí gần nơi ở của người dân. Để sử dụng một cách hợp lý đất khu dân cư nông thôn, công tác quản lý nhà nước về đất khu dân cư nông thôn phải được tăng cường từ cấp xã để ổn định đời sống xã hội nông thôn. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng những khu dân cư sẵn có. Mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng khônng quá 400m 2 theo quy định của chính phủ tuỳ theo từng vùng. d. Đất đô thị: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Ngoài ra theo quy định tại nghị định 88CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được tính vào đất đô thị. 9
Quá trình đô thị hoá làm tăng thêm các đô thị, sự phát triển của các đô thị là do yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của từng vùng để phù hợp với sự phát triển chung của cả nước. Sự phát triển tất yếu nay làm cho đất đô thị tăng lên và đất nông lâm nghiệp giảm đi. Đất đô thị có những đặc điểm sau: - Nguồn gốc đất đô thị là từ đất tự nhiên ho ặc đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có dự án quy hoạch và dự án đầu tư, phải được xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi sử dụng. - Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đ ược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép. - Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất cứ một vị trí nào. - Đất đô thị là tài sản đặc biệt có giá trị cao, giá trị từng lô đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của chúng. - Đất đô thị đan xen nhiều hình thức sử dụng. Giá trị sử dụng và mục đích sử dụng từng lô đất có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá đất đô thị. Theo mục đích sử dụng, đất đô thị được phân thành các loại sau: Đất sử dụng vào mục đích công cộng:như đường giao thông, bến xe, công viên, các công trình giao thông tĩnh, cấp thoát nước, đương dây tải điện. - Đất sử dụngcho quốc phòng an ninh, các cơ quan ngoại giao và các khu hành chính đặc biệt. - Đất ở dân cư. - Đất chuyên dùng. - Đất nông, lâm ngư nghiệp đô thị. - Đất chưa sử dụng đến. Trong đô thị, đất đai được sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, chuyên dùng, đất ở chiếm một tỉ lệ cao. Vì đây chính là đất để xây dựng các công trình tạo nên bộ mặt của đô thị. Ngoài ra còn có một số diện tích đất được sử dụng vào sản xuất nông, lâm nghiệp. Việc sử dụng đất nông, lâm nghiệp trong khu vực đô thị phải tuân theo các quy định về bảo vệ mỹ quan đô thị và các quy định về quản lý – quy hoạch sử dụng đất đô thị. 10
Đất đô thị được phân thành các loại sau: - Căn cứ vào quy hoạch xây dựng dô thị, đất đô thị gồm: + Đất dân dụng: bao gồm đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị. + Đất ngoài khu dân dụng: bao gồm đất xây dựng công nghiệp, kho tàng bến bãi, các trung tâm đối ngoại, an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. - Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất: + Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh dịch vụ và giao đất sử dụng có thời hạn. + Đất giao có thu tiền sử dụng đất. + Đất giao không thu tiền sử dụng. Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, các đô thị ngày càng mở rộng về quy mô dân số và diện tích. Hà Nội là thủ đô của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là một trung tâm kinh tế – chính trị- văn hoá xã hội của cả nước, Hà Nội là một đô thị lớn. Thành phố đang mở rông theo hướng phát triển không gian hợp lý, các chùm đô thị vệ tinh đang hình thành xung quanh Hà N ội. e. Đất chuyên dùng: Đất chuyên dùng là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở bao gồm: Đất xây dựng các công trình công nghiệp khoa học kĩ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, đ ê điều, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, y tế, thể dục thể thao, đất dùng cho thmă dò khai thác khoáng sản, đá cát, đất làm muối, gạch ngói, vật liệu xây dựng khác, đất di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước sử dụng vào các mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp. Đất chuyên dùng có thể phân thành các loại sau: - Đất tham gia trực tiếp của các ngành ngoài nông – lâm nghiệp: Đất xây dựng công trình, viện nghiên cứu khoa học, trạm trại thí nghiệm, đất xây dựng các cơ sở dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị … Đất đai hoạt động trong lĩnh vực này đóng vai trò nền móng địa điểm để xây dựng nên 11
những công trình đó nhằm tạo ra các sản phẩm vật chất phục vụ cho các nhu cầu của toàn xã hội. - Đất xây dựng cơ sở hạ tầng: Xây dựng các công trình thuỷ lợi giao thông đê điều… - Đất cho các hoạt động văn hoá xã hội: Xây dựng các công trình văn hoá như nhà hát, viện bảo tàng, trường học các cấp, thư viện. Cac cơ sở y tế như phòng khám, bệnh viện, các cơ sở thể thao như sân vận động, nhà thi đấu, bể bơi… - Đất khai thác nguyên liệu: Làm gạch ngói đồ gốm đá cát, phục vụ cho xây dựng. Việc khai thác đất cho mục đích này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đất cũng như môi trường sinh thái, bởi vậy cần gắn việc khai thác đất với bảo vệ môi trường. - Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh: bao gồm đất xây dựng các trụ sở công an, cảnh sát, đất sử dụng làm căn cứ an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các tuyến phòng thủ đặc biệt, đất sử dụng làm ga, cảng quân sự, đất sử dụng làm các công trình công nghiệp, khoa học kĩ thuật phục vụ an ninh quốc phòng, đất sử dụng làm trường bắn thao trường thử vũ khí. - Các loại đất chuyên dùng khác: gồm đất làm nghĩa địa nghĩa trang, đất có mật nước không sử dụng vào các mục đích sản xuất nông- lâm nghiệp. Đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa là nơi chôn cất những người đã mất, nhu cầu sử dụng các loại đất này ngày càng cao. Việc sử dụng đất nghĩa trang nghĩa địa phải theo quy hoạch, bảo vệ môi trường sinh thái để không ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. f. Đất chưa sử dụng : Đất chưa sử dụng là đất chưa được sử dụng vào mục đích nào cả. Nó đồng nghĩa với đất hoang theo nghĩa chưa có chủ cụ thể và chưa được đưa vào khai thác sử dụng, nó bao hàm đất có khả năng nông nghiệp – lâm nghiệp thuỷ sản hoặc đất có thể đưa hoặc đã đưa vào hoạt động nhưng còn đang trong quá trình chuyển giao hoặc xác lập quyền sử dụng hợp pháp tạm thời còn chưa sử dụng. 12
Đất chưa sử dụng dùng để bổ sung cho các loại đất khác, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Tuy vậy hiện nay đất chưa sử dụng vẫn còn nhiều. Chính sách giao đất cho các nông – lâm trường trước đây không cân đối giữa điều kiện khai thác với đất đai làm cho đất đai bị bỏ hoang hoá. Ngay tại các trung tâm công nghiệp, các thành phố cũng để đất đai không sử dụng do chính sách cho không đất cho các xí nghiệp, do chưa có sự đầu tư một cách hợp lý. Ở thành phố Hà Nội, đất chưa sử dụng chủ yếu phân bố ở các huyện ngoại thành, những vùng khó khăn dân cư thưa thớt. Việc khai thác đất chưa sử dụng đòi hỏi phải tập trung nhân lực vật lực một cách đầy đủ và hợp lý đảm bảo các mục tiêu đề ra, tiến hành điều tra khảo sát, đánh gía đúng thực trạng của đất chưa sử dụng để có phương hướng khai thác đất một cách hợp lý. II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI: 1- Khái niệm: Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho nhân dân để quản lý toàn bộ quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ của nhà nước. Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt số phận của đất đai thông qua việc nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất khi cần thiết. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quản lý đất đai là một biện pháp cách thức quan trọng mà nhà nước sử dụng quản lý đất đai nhằm hạn chế hoặc ngăn chặn những hành vi xâm phạm chế độ công hữu đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất, ổn định phương thức sử dụng đất đai xã hội chủ nghĩa. Nói tóm lại đó là toàn bộ các quy phạm pháp luật mà nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ xã hôi phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước đối với đất đai. Các quan hệ x ã hội đối với đất đai bao gồm quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm tạo ra do sử dụng đất. Trên cơ sở sở hữu toàn dân đối với đất đai thì quyền năng thống nhất quản lý dối với đất đai được thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các quy phạm pháp luật về quản lý đất đai của các cơ quan quyền lực, được thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước do nhà nước lập ra. Các quy phạm pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất theo những quy định giám sát của cơ quan nhà nước. 13
Nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước, Đảng và nhà nước ta đã xây dựng chế độ sở hữu cho phù hợp với cơ chế mới. Theo đó đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, ruộng đất được giao cho người dân để sử dụng ổn định lâu d ài. Rừng biển, hầm mỏ, nguồn nước, nguồn tài nguyên trong lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân. Vấn đề sử dụng đất đai được thực hiện thông qua hình thức Nhà nước giao đất cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất. Nhà nước luôn có chính sách đảm bảo cho mọi đối tượng đều có đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản… Vấn đề tổ chức hợp lý việc sử dụng đất đai là cốt lõi của công tác quản lý và được xác định theo cơ cấu, vị trí không gian của diện tích đất sử dụng. Nó đòi hỏi phải nghiên cứu các yêu cầu khách quan của sản xuất x ã hội đối với việc sử dụng đất đai, nghiên cứu vai trò chi phối của phương thức sản xuất xã hội đói với đất đai mà còn nghiên cứu các đặc trưng tính chất cả đất. Chỉ có nhận thức đúng đắn, nắm vững các quy luật khách quan của tự nhiên và kinh tế mới có thể đạt mục đích sử dụng triệt để và hợp lý đất đai. Việc bố trí sử dụng đất đai còn liên quan tới quy hoạch hợp lý các công trình kiến trúc, cụm dân cư, hệ thống giao thông, kênh rạch thuỷ lợi nhằm đem lại hiệu quả cao nhất. Vì vậy mục tiêu cơ bản của công tác quản lý đất đai là sự kết hợp hữu cơ giữa hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội trong việc sử dụng đất một cách triệt để nhất. Việc phân phối các sản phẩm làm ra từ đất liên quan đến nghĩa vụ tài chính cả người sử dụng đất. Trong sản xuất nông nghiệp, sản phẩm làm ra được phân phối đén tay người tiêu dùng.Trong sản xuất công nghiệp, kinh doanh… thì người sử dụng đất sẽ cung cấp các sản phẩ vật chất đ ược tạo ra từ đất dến người tiêu dùng và phải nộp thuế sử dụng đất. Người nào sử dụng nhiều đất đai, ở vi trí thuận lợi thì phải nộp thuế nhiều hơn và ngược lại. 2. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đai: Trong nền kinh tế nói chung, nhu cầu bản thân các doanh nghiệp đòi hỏi phải có sự quản lý của nhà nước. Quá trình sản xuất kinh doanh làm nảy sinh mối quan hệ giữa các doanh nghiệp với nhau. Các doanh nghiệp đều có lợi ích riêng của mình 14
và họ luôn tìm mọi cách để tối đa hoá lợi ích đó. Họ có thể thấy rõ hoặc không thấy rõ để đạt được mục đích của mình thì họ đã vi phạm đến lợi ích của người khác. Từ đó tất yếu nảy sinh ra hiện tượng: lợi ích của cá nhân hay bộ phận này tăng lên làm thiệt hại đến lợi ích của cá nhân khác xét trên phạm vi tổng thể nền kinh tế quốc dân. Biểu hiện về mặt xã hội của xu hướng này là các hoạt động kinh tế chồng chéo cản trở nhau, sự phân bố nguồn lực không hợp lý, các vấn đề chính trị x ã hội phát sinh. Bởi vậy phải có một người đứng ra làm trung gian giải quyết, cân bằng mối quan hệ giữa các doanh nghiệp với nhau. Trong nền kinh tế thị trường, các doanh ngiệp đóng vai trò quyết định nền kinh tế, góp phần tạo ra tích luỹ, sự phát triển của doanh nghiệp thể hiện sự phát triển của quan hệ sản xuất. Doanh nghiệp đầu tư nguồn vốn, lao động, áp dụng công nghệ khoa học để tạo ra năng suất chất lượng sản phẩm ngày càng cao, giá thành hạ đáp ứng cho nhu cầu của x ã hội. Các doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh tham gia vào môi trường cạnh tranh, cạnh tranh là động lực thúc đẩy sản xuất, thúc đẩy tăng năng xuất lao động và tăng hiệu quả sản xuất. Nền kinh tế hàng hoá vận động theo cơ chế thị trường khônng thể tách rời môi trường Chính trị- xã hội. Nếu môi trường không ổn định thường xuyên có các xung đột chính trị giữa các tầng lớp, giai cấp trong x ã hội, các quan hệ buôn bán trên thị trường không lành mạnh mang tính chất lừa đảo thì cơ chế thị trường sẽ không phát huy tác dụng. Từ đó dẫn đến các sai lệnh và những khuyết tật của cơ chế thị trường khó có thể khắc phục đ ược làm cho xã hội rối ren trở nên khủng khoảng. Bởi vậy đòi hỏi phải có vai trò quản lý của nhà nước, một tổ chức, một doanh ngiệp dù có lớn đến đâu cũng không thể thay thế được vai trò đó. Trong hoạt động thực tế của doanh nghiệp có rất nhiều vấn đề nảy sinh như cơ sở hạ tầng, môi trường… mà bản thân doanh nghiệp cũng không thể giải quyết được. Mặt khác, các doanh nghiệp luôn tối đa hoá lợi nhuận làm cạn kiệt tài nguyên môi trường bởi vậy cũng cần phải có sự quản lý của nhà nước. Đối với nước ta, xuất phát từ mục tiêu của cách mạng Việt Nam là xây dựng Việt Nam thành một nước Xã hội chủ nghĩa theo cơ chế thị trường. Với mục tiêu như vậy, trong những cuộc đại hội Đảng đ ã xác định nước ta đi theo con đường Công nghiệp hoá- hiện đại hoá nhưng xuất phát điểm của nước ta là từ một nước nền kinh tế nghèo nàn lạc hậu. Chúng ta phải xây dựng nhà nước pháp quyền để quản lý mọi lĩnh vực đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai. Nhà nước giao đất cho các 15
hộ gia đình sử dụng lâu dài ổn định, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Khi tham gia vào nền kinh tế thị trường, đất đai có sự thay đổi căn bản về bản chất kinh tế xã hội: Từ là tư liệu sản xuất, điều kiện sống chuyển sang là tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tố sản xuất hàng hoá, phương diện kinh tế của đất trở thành yếu tố chủ đạo quy định sự vận động của đất đai theo hướng ngày càng nâng cao hiệu quả. Đặc biệt ttrong tình hình hiện nay, giá đất cũng như lợi nhuận khi đầu tư vào đất tăng cao vùn vụt đã khiến cho tình trạng tranh chấp lấn chiếm đất đai xảy ra, làm ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Trong sản xuất nông nghiệp, khi tham gia vào cơ chế thị trường đất đai cũng chứa đựng nguy cơ quay về sản xuất tự cấp tự túc nếu người sử dụng đất không đủ năng lực, nếu thị trường bất lợi kéo dài. Hơn nữa, đất đai cũng là một nguồn vốn tham gia vào sản xuất hàng hoá, việc sử dụng đất lại rất cần có vốn cho nên hình thành thị trường đất đai là một là một động lực quan trọng để góp phần ho àn thiện hệ thống thị trường quốc gia. Chính vì vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết nhằm phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật của thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra còn làm tăng tính pháp lý của đất đai. Tóm lại việc khai thác những các ưu điểm và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường đặc biệt là các quan hệ đất đai vận động theo cơ ché thị trường thì không thể thiếu được sự quản lý của nhà nước với tư cách là chủ thể của nền kinh tế quốc dân. Như vậy nhà nước thực hiện chức năng quản lý là một đòi hỏi khách quan, là nhu cầu tất yếu trong việc sử dụng đất đai. Nhà nước không chỉ quản lý bằng công cụ pháp luật, các công cụ tài chính mà nhà nước còn kích thích khuyến khích đối tượng sử dụng đất hiệu quả bằng biện pháp kinh tế. Biện pháp kinh tế tác động trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất và đây là một biện pháp hữu hiệu trong cơ chế thị trường, nó làm cho các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả hơn, làm tốt công việc của mình, vừa bảo đảm được lợi ích cá nhân cũng như lợi ích của toàn xã hội. 3. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai : Cơ chế quản lý kinh tế mới hiện nay ở nước ta là cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước bằng các công cụ kế hoạch, pháp luật, chính sách…Nhà nước đóng 16
vai trò điều tiết vĩ mô nhằm phát huy những mặt tích cực hạn chế những mặt tiêu cực của cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường không làm giảm nhẹ vai trò quản lý của nhà nước mà đòi hỏi tăng cường quản lý. Hơn nữa chúng ta đang thực hiện quá trình đổi mới, mở rộng quan hệ quốc tế trong xu thế gia nhập AFTA và hướng tới trở thành thành viên của WTO thì càng đòi hỏi tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai vì những vai trò to lớn và quan trọng của đất đai như đã nói. Vấn đề đăt ra là nhà nước phải có phương thức quản lý đẻ phù hợp với sự vận dộng của lực săn xuất và quan hệ sản xuất, phương thức quản lý như thế nào để có thể vận dụng đầy đủ các quy luật khách quan của nền kinh tế như quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Trong điều kiện kinh tế bao cấp, các mối quan hệ về sử dụng đất thật sự chưa gắn bó với kết quả sản xuất, hiệu quả sử dụng đất. Giá trị to lớn của đất đai chưa được phát huy đầy đủ, sản phẩm làm ra là tự cấp tự túc, chưa có sự trao đổi hàng hoá. Sau khi chuyển đổi cơ chế kinh tế, do chú trọng gắn lợi ích với trách nhiệm của người sử dụng đất cho nên đất đai được sử dụng ngày càng hiệu quả hơn. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là phương tiện để phát triển sản xuất liên quan mật thiết đến các hoạt động kinh tế xã hội và liên quan đến quy hoạch tổng thể chung của cả nền kinh tế. Vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai là một yêu cầu cần thiết để điều hoà các mối quan hệ giữa chủ thể quản lý là nhà nước và người sử dụng đất. Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai như sau: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế x ã hội của đất nước. Bằng các côn cụ đó, nhà nước sẽ đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp hữu hiệu để khai thác đất. Nhờ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từng miếng đất, lô đất sẽ được giao cho các đối tượng cụ thể để thực hiện các mục tiêu qaun trọng của nhà nước ví dụ như quy hoạch khu xóm Liều Thanh Nhàn để xây dựng vông viên Tuổi Trẻ. Đó là mục đích được hoạch định từ trước, thông qua quy hoạch, đất đai sẽ không bị bỏ hoang, xoá bỏ được các tụ điểm tệ nạn xã hội để xây dựng thành khu vui chơi gải trí. 17
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai cả về số lượng và chất lượng làm căn cứ cho các bịên pháp kinh tế xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý. - Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, nhà nước tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá nhân trong quan hệ về đất đai. Bằng hệ thóng pháp luật và các văn bản pháp quy, nhà nước xác định địa vị pháp lý cho các đối tượng sử dụng. Trên cơ sở đó nhà nước điều chỉnh hành vi của các đối tượng sử dụng đất, hành vi nào là hợp pháp, hành vi nào là không hợp pháp. - Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, đầu tư, chính sách tiền tệ, tín dụng… nhà nước kích thích các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đất đai, tiết kiệm đất nhằm nâng cao khả năng sinh lời cuả đất, để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã họi của cả nước và để bảo vệ môi trường. Các chính sách đất đai là những công cụ để nhà nước thực hiện vai trò quản lý trong từng giai đoạn nhất định. Nhà nước tạo môi trường thông thoáng, cải cách các thủ tục đầu tư, điều chỉnh các công cụ quản lý đó để tăng đầu tư vào đất. - Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết nhũng vi phạm đó. Với vai trò này, nhà nước đảm bảo cho các quan hệ sử dụng đất đai được vân hành theo đúng quy định của nhà nước. Với việc kiểm tra giám sát, nhà nước có nhiệm vụ phát hiên kịp thời các sai sót ách tắc, các vi phạm trong sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đ ình, cá nhân. Vai trò này được nhà nước tiến hành với nhiều nội dung khác nhau: + Kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch của các ngành các cấp. + Kiểm tra giám sát việc chấp hành thực hiện các văn bản pháp lý, chủ trương chính sách của nhà nước. + Kiểm tra kiểm soát việc sử dụng đất của cả nước cũng như của từng hộ gia đình cá nhân. + Kiểm tra các công cụ và chính sách quản lý. 18
+ Kiểm tra việc thực hiện các vai trò, chức năng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai. III- NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI. 1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập bản đồ địa chính. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là côn việc đàu tiên của công tác quản lý đất đai. Thông qua công tác này nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng trong lãnh thổ quốc gia. Mặt khác nhà nước mới có thể đánh giá được khả năng đất đai ở từng vùng, từng địa phương để có mục đích sử dụng đất phù hợp. Đối với đất có tiềm năng lớn cho sản xuất nông nghiệp, thông qua công tác này nhà nước sẽ quy hoạch đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Cũng nhờ công tác này mà nhà nước mới có biện pháp và phương hướng sử dụng các loại đất có khoa học và hệ thống. Để nắm được diện tích đất đai, nhà nước phải tiến hành khảo sát đo đạc. Công tác này thuộc về Cục đo đạc trong bộ máy quản lý. Việc đo đạc được tiến hành trên phạm vi cả nước cũng như từng vùng, địa phương. Từ đó cho phép đánh giá về mặt kinh tế của đất đai. Yếu tố kinh tế cả đất được thể hiện thông qua độ phì của đất. Độ phì làm cho cây trồng sinh trưởng và phát triển đem lại hiệu quả cao. Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất đai đòi hỏi con người phải cải tạo nâng cao chất lượng đất đai. Điều 14 luật đất đai quy định : Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung điều tra, khảo sát đo đạc đánh giá và phân hạng đất. UBND chỉ đạo cơ quan quản lý theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, người sử dụng đất, kịp thời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở địa phương mình. Việc đánh giá và phân hạng đất là một công việc rất phức tạp. Định giá đất đòi hỏi phải phân hạng đất. Đối với phân hạng đất, nhà nước phải căn cứ vào 5 yếu tố đó là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm. Điều 12 luật quy định : Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá đối với từng vùng và theo từng thời gian. 19
Để quy định giá đất, Chính phủ đã ban hành nghị định 87CP. Giá đất được xác định cho từng hạng đất, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp chia theo ba loại x ã: đồng bằng, trung du, miền núi. Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định cho từng hạng đất và chia theo ba loại xã. Đối với đất đô thị, giá đất được xác định căn cứ vào từng loại đô thị, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 3 đến 4 loại đường phố, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 4 đến 5 loại vị trí đất khác nhau. Vị trí này được căn cứ vào điều kiện sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và giá đất của từng vùng trong đô thị. Việc định giá đất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, môi trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất. Luật đất đai năm 1993 khẳng định : đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý. Bởi vậy việc định giá đất ở nước ta là xác định gía trị của quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt không được xác định gá trị. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải xây dựng giá cả quyền sử dụng đất một cách hợp lý phù hợp với giá thị trường và được cả hai bên chấp nhận đó là một yêu cầu cơ bản của công tác định giá đất. Từ đó làm cho giá đất là cầu nối của quan hệ đất đai trên thị trường với sự quản lý của nhà nước. NHà nước có thể điều tiết đất đai thông qua giá cảvà khi đó giá đất mới thật sự phản ánh được tiềm năng kinh tế to lớn của đất đai. Trong cơ chế thị trường, tiềm năng đó phải được tiền tệ hoá. Hơn nữa việc hình thành giá đất còn góp phần hình thành thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh trong quan hệ sở hữu to àn dân về đất đai. Nhà nước là người có đủ điều kiện huy động các nguồn lực của x ã hội để khai thác đất đai và đất đai lại trở thành phương tiện để nhà nước tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Đánh giá tiềm năng đất đai bằng việc định giá đất rất thuận lợi trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đòi hỏi người định giá phải có đủ kiến thức về thị trường cũng như về lĩnh vực đất đai mới có thể thực hiện tốt công tác này. Công tác lập bản đồ địa chính được quy định trong điều 15 của luật đất đai. Chính phủ chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương ban hành quy trình kĩ thuật quy phạm xây dựng bản đồ địa chính. UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính đươc lập theo 20